文/乐居财经 邓鑫妮

继鸟巢之后，京城佳业（02210.HK）再次拿下奥林匹克公园中心区的一个项目。

亚洲金融大厦位于奥林匹克公园中心区偏北，从高空俯视是“中国结”的造型，极富中国特色。不仅如此，亚洲金融大厦还是亚洲基础设施投资银行永久办公场地。

地理位置及经济属性，使得这座落地不到三年的大厦成了不少物企争相接管的对象。

4月29日，京城佳业收购了卓联物业60%股份，总计778万元，后者正是目前管理亚洲金融大厦的物业公司。

卓联物业原本的大股东是北京市国资委旗下的北投集团，而京城佳业背后是北京市人民政府，双方都有国资背景。

京城佳业有意联手北投集团做强商业赛道竞争力，不过凭借着“胡同物业”打出名气的京城佳业，商业物业并非其传统强项，该业态面积仅约130万方，占总在管面积的4%。

尽管面积不占优势，但相比住宅物业和其他公共物业，商业物业天然的高营收特性，依旧吸引着京城佳业入局。去年，其4%的在管面积，撬动了30%的物管收入。

收购卓联物业完成后，将为京城佳业带来66万平米的商业管理面积，超过了其现有商管规模的一半。

收购市盈率4.6倍

此次加码商管业态，京城佳业选择了和熟人做生意。卓联物业的大股东北投集团正是北京城建曾经的合作伙伴，而北京城建则是京城佳业的母公司。

卓联物业成立于2019年9月，主要从事商业大厦的物业管理，为亚洲金融大厦、北投投资大厦和北投购物公园，三个位于北京的商业大厦提供物业管理服务，合计在管面积66万平米。

根据公告，京城佳业分别从上海域沣企业管理咨询事务所（简称“上海域沣”）和北京爱毅恩投资咨询有限公司（简称“北京爱毅恩投资”）手中购买卓联物业30%股份，合计60%的股权，剩下40%股权则由北投集团的下属公司北投城市运营直接持有。

这两家公司背后的全资持有人是北投集团的高管，分别是唐小尧和蒲小庆，这两位高管或为公司代持股份。

兜兜转转，京城佳业还是在和北投集团做生意，拿到的价格也颇为实惠。不仅低于卓联物业股权估值，收购的市盈率也低于市场行情。

截至2021年12月31日，卓联物业经评估全部股权评估值约为1476.3万元，其60%股权的对应价值为885.78万元，而收购价则不到800万元。期内，公司经审计总资产约为4844万元，净资产约为790万元。

去年末，卓联物业净利润约为281万元，60%净利润约为168.6万元，按照778万元的对价计算，收购市盈率约为4.6倍，彼时物企平均收购的市盈率约为10倍-12倍。

不过，这一市盈率与京城佳业本身的市盈率相比也不算太低，截至5月5日，京城佳业报收4.43港元/股，当日股价未动，市盈率（TTM）6.42倍。

京城佳业在资本市场的活力并不算高，总市值6.5亿港元，上市近半年股价下跌46.5%，近110日换手率11.23%，与榜首相差100倍，排在上市物企靠后位置。

商业7个月仅增10万方

目前而言，住宅仍是京城佳业管理规模最大的业态，不过住宅贡献的收入并不与其规模比例齐平，发力非住宅业态也就成了必然的趋势。

去年末，京城佳业总收入12.2亿元，其中物业管理收入占比65.9%，约为8.07亿元，总在管面积约3160万平方米，同比略微上浮8.8%。

期内，其住宅物业在管面积约2210万方，占比69.9%，非住宅物业规模950万方，占比30.1%。两者面积占比差距较大，不过物管营收却较为接近，分别为4.3亿元和3.76亿元，分别占物业管理总收入的53.3%和46.7%。

根据上市前招股书的信息，京城佳业的商业物业与各业态相比，规模排在末位，但收入排在第二，仅次于住宅。截至2021年5月31日，商业物业营收1.05亿元，占物业管理收入的34.1%，彼时其规模为120万方，占比4%。

“通过收购事项，可以提升本公司优质、高端物管资产占比，丰富在 管业态等。”京城佳业想要通过收购提升其项目品质及在商业中的业务密度。

不过，其规模增速却一直为外界诟病。京城佳业的非住宅业态包括胡同、商业物业和公共类物业，截至2021年12月31日，商业物业的在管面积约为130万平方米，较2020年同期增长约12.9%，而与2021年5月底相比，只增加了10万方。

除了规模增速较低，京城佳业的毛利率水平也不算高。截至去年末，其整体毛利约为2.73亿元，毛利率22.3%，低于上市物企平均30%的毛利率水平。

细分各业务板块，除了毛利率普遍不高的物业管理服务拉低整体毛利率水平外，其社区增值服务的毛利率也在拖后腿。

截至2021年末，京城佳业物业管理服务收入为8.07亿元，毛利率为21.7%；社区增值服务收入为2.73亿元，毛利率约16.3%，在所有上市物企中吊车尾。

在物业管理服务以及社区增值服务之外，与地产业务密切相关的非业主增值服务，成为了其唯一一项毛利率较高的业务。2021年，其非业主增值服务营收1.45亿元，毛利率为36.5%。

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