文/乐居财经 徐酒眠

自去年4月30日首次递表，罗韶宇与罗韶颖兄妹，历时一整年的物业资本化征程，终于抵达了目的地。

4月29日上午，随着一声铜锣敲响，东原仁知服务正式跻身港交所，成为年内第三家港股上市物企，股份代码02352.HK。

万众期待的敲锣仪式选择在了发轫地重庆，而因疫情控防等因素，身处上海的董事会主席易琳与总裁衡清达，则未能亲临现场。不过通过线上云敲锣，创始人罗韶颖以及未能到场的高管们，还是一同见证了这一荣耀时刻。

上市祝捷仪式结束后，罗韶颖在朋友圈更新了一条动态，她感叹道，“代码有意思，港交所系统随机抽5个，里面竟然有02352，‘重庆，我爱’…好吧就它了，使命召唤feel。疫情下，云开启新的征途。”

重庆的区号“023”与“我爱”的数字谐音“52”，这组机缘巧合的代码与东原仁知服务契合度拉满了。

此外，她还附上了九张东原仁知服务的上市宣传图片，并打上了“东原仁知”话题，她说，“为安心的每一刻”。

首日交易早盘，东原仁知服务以11.9港元平开，之后一度拉升至12.20港元，涨2.52%，总市值8.13亿港元。

12位高管分享6000万“大红包”

相对于大多数民营企业IPO造富过程中，创始人与其家族“独食”财富，东原仁知服务筹备IPO，股权腾挪中，罗韶颖兄妹既不忘拉上好友共享资本盛宴，也不忘犒赏手下的忠臣良将。

招股书显示，股权梳理之后，东原仁知服务腾出过半股权予天津澄方，一家迪马股份的全资附属公司；还引入了第三方持股人嘉实物业和栢天；同时纳入股权激励公司天津合伙“封赏”12位高管。

紧随全球发售完成后，东原仁知服务由公众股东持股占比25%，余下股份则由天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙四位股东持有，各自分别持股占比38.28%、19.06%、10.18%、7.48%。其中，天津合伙是员工持股平台，栢天、嘉实物业则为罗韶颖兄妹为东原仁知服务引入的第三方投资人。

按照东原仁知服务当前约8亿的总市值计算，天津澄方、栢天、嘉实物业、天津合伙的持股市值分别约为3.06亿元、1.52亿元、0.81亿元、0.60亿元。

事实上，早在2019年12月26日，迪马股份就发布公告，旗下子公司东原澄方拟实施员工股权激励暨增资扩股的方案。彼时的股权激励对象为东原澄方及其下属子公司的董事、高管及对发展有较大贡献和影响的核心人员。

其中包括现任东原仁知服务联席总裁、执行董事兼总经理的范东、财务总监刘兴、市场总监申明伟、运营品质总监张莉、高端物业总监肖宇、武汉公司总经理梁金强等共12人。

这12人共出资199.47万元入伙持股平台——天津盛益合企业管理咨询合伙企业（有限合伙），即天津合伙。其中，范东认缴出资额105万元，持有该持股平台52.86%股权；刘兴出资71万元，持有37.27%；其余等人持股0.05%-1.57%不等。

紧随东原仁知服务成功上市，范东、刘兴手中的股权市值分别约为3171.6万元、2236.13万元，相比于当初各自的出资额，分别翻了30倍、31倍。

此外，嘉实物业通过市场资料确认投资机会，最终持股13.57%。其背后为嘉实国际，主要从事股本投资、于中国及海外市场提供金融咨询服务。

而栢天的幕后控股人是王浩，据东原仁知服务透露，“王浩先生通过迪马主席罗韶颖女士的引荐与本集团相识。”王浩间接全资拥有栢天，相当于受益了栢天持有的全部25.41%股份，为个人受益的最高持股比例。

募资65%用作收并购

上市的前一天，东原仁知服务刊发了股份发售结果，其发售价最终厘定为每股发售股份11.9港元，并于全球发售合计约1666.67万股，超购0.64倍，最终所得款项净额约1.36亿港元。

与大多数物企一样，东原仁知服务也将大部分募集资金贮备为收并购“弹药”。

按照招股书披露，募集资金的具体用途分为4部分。其中，65%将用于战略投资、合作及收购扩大集团的物业组合与业务规模，以募资净额1.36亿元计算，这部分资金约为0.88亿港元。

此外，约16.5%将用于提高服务质素并沿著物业管理的价值链扩展集团的服务范围，以提高客户满意度和忠诚度，并满足客户的差异化需求；约8.5%将用于升级及开发智能系统；余下约10.0%将用作一般营运资金。

事实上，在IPO之前，东原仁知服务就已经开启收并购，按下增规模、丰业态的加速键。2019年，其先是收购了重庆盛都100%股权，将服务业态扩张至非住宅领域；其后收购了湖北中禾100%股权，扩充经营规模的同时，也扩大了服务地域。

而后，又以1100万元再次收购绵阳瑞升50%的股权，进一步扩大川渝市场；为丰富社区增值服务，当年底还收购了原集文化100%股权。

进入2020年，又相继斩获了泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团三个标的。

其中，收购皆斯内集团100%股权，是东原仁知服务筹备上市过程中最大的一笔交易，总代价约8893.52万元。不过，这笔收购也带来了“大丰收”，其业态进一步延伸至宝马、奔驰、博士等世界500强外资工厂和位于国内的外国使领馆等。

而收购盛康集团51%的股权，东原仁知服务将医院及医疗综合体纳入多元物业组合，进入了专业化较高的领域，并进一步增厚了非业主增值服务。

三年利润增长约409%

在港交所对物企上市审核趋严的背景下，东原仁知服务何以拿到港交所的通行证，并顺利招股完成上市？

其中，规模增长、业态丰富，为其盈利打下了坚实基础，就是其获得资本市场投票的底气之一。

近三年，东原仁知服务在管面积由1000多万方增至近3000万方的过程中，营收与利润也在实现双增长。

招股书显示，2019年-2021年，东原仁知服务的总营收分别为5.59亿元、7.67亿元、11.93亿元，复合年增长率为46.1%。与之相对，其利润增势更为迅猛，2019年—2021年，其净利润分别2559万元、8447万元、1.30亿元，三年间的净利润增幅约为409.4%。

同期，其毛利分别为1.33亿元、2.16亿元、3.09亿元，三年间增长约132.8%；毛利率基本维持稳定，分別约为23.7%、28.2%、25.9%。

其中，物业管理服务是其核心收入。截至2021年12月31日，东原仁知服务来自物业管理服务业务收入约6.29亿元，同比增长80%，占总收入的52.7%；同期，社区增值服务收入约为2.87亿元，同比增加40%，占比24%；非业主增值服务收入约为2.78亿元，同比增加30.5%，占比23.3%。

通过物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务三条业务线，东原仁知服务提供多元物业服务组合，围绕业主与客户所需，从“单一”的物业服务逐步拓展为“全场景、全价值、全周期”的生活服务。

数据显示，2019-2021年，东原仁知服务的物业管理费收缴率一直保持在90%左右的高水平；中标率也从2019年的68%逐年升至2021年的87.3%。

“大物业·全价值”的战略导向下，东原仁知服务多元化的业务布局成效初显。2019年—2021年，东原仁知服务来自非住宅物业的收入由0.64亿元增至2.63亿元，在总收入中的占比由24.8%提升至41.7%。

得益于收并购等市场外拓手段，2019年-2021年，东原仁知服务向独立第三方的非住宅物业提供物业管理服务的收益占比分别为2.2%、13.8%、72.9%。