文/乐居财经 邓鑫妮

  三个多月前的一笔收购，华润万象生活（01209.HK）又中途修改了剧本。

  4月27日晚间，华润万象生活公告收购中南服务的补充协议，主要内容为，将收购对价提高2.2亿元至24.85亿元。

  在收购的市场上，临时加价的情况不常见，买方总会想方设法压价。此前，华润万象生活收购禹洲物业，就压低了200万元，最终敲定10.58亿元。

  对于此次调高对价的原因，华润万象生活虽没有直言，仅表示是在参考2021年经审核财务资料以及相关负债而进行厘定的。

  但此前的对价，是参考2021年未经审核的财务资料所厘定，此次调整，或意味着中南服务审核后的财务资料成色更足。

  不过，调整后的24.85亿元的并购代价，也非板上钉钉。华润万象生活还设置了“代价的扣减”条款进行对价兜底。即，中南服务若违反相关协议，华润万象生活有权扣减代价。

  最新的补充公告中，华润万象生活并未公布中南服务最新的估值情况，不过华润万象生活已经有意优化中南服务的资产，在后者的附属公司中“挑肥拣瘦”。

  增加收购价格的同时，华润万象生活也提出了新要求：“江苏中南（中南服务）旗下有14间根据中国法律成立的附属公司，其中2间附属公司须于买方向共管账户支付相关对价前由卖方注销或出售。”

  中南服务修剪枝桠

  补充协议摆在眼前，作为中南服务的实益拥有人，陈昱含也有意调整，向协议内容靠拢。

  补充公告的前一天，中南服务退出了一家公司的大股东之位。4月26日，中南服务撤出陕西中南丝路城市运营服务有限公司（简称“中南丝路”）65%股权，由后者原股东瑞普泰华商业运营全盘接收。

  中南丝路成立于2021年3月，注册资本5000万元，主要的业务包括商业综合体管理服务、物业管理等。

  而在撤出对中南丝路投资前的一个月，中南服务还注销了一家子公司，即上海鹿装科技有限公司，而这家公司也仅仅存续了2个月的时间。

  3月21日，工商变更信息显示，上海鹿装科技有限公司已经从“存续”变成了“注销”状态，而这家公司于2022年1月20日刚刚注册成立。

  在此之前，中南服务还曾注销过两家全资子公司，分别是南通中锦消防技术服务有限公司和镇江世纪城物业管理有限公司，这两家公司的资产不算丰厚，注册资本为50万元。

  目前，中南服务直接投资的在运营公司有11家，华润万象生活加注的条件或许已经完成。

  业内人士指出，本次调高交易对价不仅显示出交易标的的优质，更体现出交易的公平性及华润万象的合作诚意。同时，这也侧面说明中南服务的业务预期受到地产行业下行冲击较小，市场对其未来发展的高成长性依然表示认可。

  华润万象生活也曾表示，禹洲物业和中南服务两笔并购落地，将新增在管面积7248万平方米，一口气完成了今年第三方物管外拓1亿方目标的70%，同时总合约面积将突破3亿平方米。

  眼下的在管面积丰厚，后续的补充也不可小觑。目前，中南服务集团在江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计五年内在管面积将达到9000万平方米以上。

  30亿并购贷加码

  2022年，物管收并购的接力棒传到了华润万象生活的手上。

  资金充足，能给的收购价格自然也不含糊。截至2021年底，其手中的现金达137亿元，在上市物企中居于首位。不仅如此，华润万象生活还在今年年初拿到了银行30亿元的并购融资额度，资金池再次扩充。

  收购中南服务的价格不低，但也在可预料的范围内。按照此前的交易细则，22.6亿元收购2021年税后净利润1.76亿元（未经审核）的中南服务，收购市盈率约为12.8倍。而按照最新的收购价，若以净利润1.76亿元（未经审核）为计，其收购市盈率则为14.12倍，微增1.3倍。

  与收购禹洲物业时给的市盈率不相上下。华润万象生活此前收购禹洲物业的对价为10.58亿元，约为禹洲物业2021年7587万元（未经审核）净利润的13.9倍。

  与当前上市的物企平均PE水平进行比较，中南服务的估值也不算高。截至4月28日中午收盘，57家上市物企平均PE（TTM）约为13.6倍，其中华润万象生活的市盈率约为39倍。

  2022年收购中南服务和禹洲物业，华润万象生活真金白银花去约35.45亿元，相较此前花费，这是一笔不小的资金。2021年，华润万象生活披露的物企收并购挂零。

  截至2021年底，其募资用于收并购的资金分文未动。上市之初，华润万象生活拟定60%上市募集资金用于战略投资和收并购，截至去年末，该笔资金暂未启用，还剩下69.6亿元，整体募集资金余102亿元。

  收并购资金未启封，其手中现金依旧可观。截至去年末，华润万象生活的银行存款和现金总额有139亿元，手中现金余额约137亿元。

  虽然现金较为充沛，不过总裁喻霖康提到，收并购势头火热，公司为准备资金，做了一些并购贷的安排。

  据华润置地公众号消息，1月25日，华润置地及所属万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》，其中华润万象生活获得30亿元并购融资额度。

  该笔资金专用于华润万象生活并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品，此次合作将助力华润万象生活中长期业务发展需要，为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。

  或出于业务扩张需求，过去一年，华润万象生活的资产负债率正在隐隐上升。2021年，其资产负债率为35.67%，较上一年34.67%，微增1个百分点。