文/乐居财经 杨宏彬

如果房企手里突然多了130亿并购金，它可以买些什么？

一个数据是，目前已披露2021年报的上市房企里，55家房企的净资产不足130亿。

显然，那些拿到高额度并购贷的房企，极大可能将重塑行业格局。这些被银行选中的“骄子”，大多为实力强劲的国央企以及少数优质的上市民企。不过，其中有1家不太一样，它是唯一一家未上市的民企。

4月21日，据新希望地产官微，新希望地产与兴业银行成都分行在成都举行战略合作签约仪式，签订80亿元《并购融资战略专项合作》。这是继3月24日获得浦发银行50亿元并购融资专项额度后，新希望地产再获金融机构支持。

消息面上，2021年12月，人民银行和银保监会曾联合印发有关文件，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，且对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

自文件发出后，多家银行顺应政策推出房地产并购融资计划。据乐居财经不完全统计，至少16家房企以发行公司债及申请金融机构贷款等形式获得并购融资。

目前看来，获得银行授信并购贷及发行并购票据的除了华润置地、招商蛇口、保利置业等上市央企外，也增加了像碧桂园、旭辉、瑞安房地产等上市民企。如今，非上市的民企也获得并购贷授信，手握并购贷的主体数量正在进一步增加。

可以确定的是，这些获得银行并购授信的企业，无论是国央企还是民企，他们均有着稳健的财务表现，也有能力成为“并购先锋”，加速行业风险出清。

并购贷“扩容”

华润置地是第一家获得银行公开授信并购贷的企业。今年1月25日，华润置地及华润万象生活分别与招商银行在深圳签署了《并购融资战略合作协议》。根据合作协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于并购业务。

而根据华润置地管理层在2021年业绩会上则称，公司目前的并购贷储备已经有400亿，一旦项目成熟，华润置地的并购贷款可以随时启用。

相较于民企而言，央企发展更加稳健，这也是他们最先成为并购贷主体的原因。1月10日市场消息称，央行要求包括华润置地、保利发展、招商蛇口等9家央企国企通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家房企提供流动性支持。

继华润置地之后，大悦城、五矿地产等央企也获得了银行的并购贷授信。其中，大悦城分别获得了招商银行、浦发银行各100亿元的并购贷授信，五矿地产则是获得了交通银行100亿元的并购贷授信。

随着时间的推移，并购贷授信也在向优质的民企开放。3月3日，两家房企在同一天官宣与招商银行签署并购融资战略合作协议，总额度共计210亿元。其中，碧桂园获得150亿并购融资额度，美的置业获得60亿并购融资额度。同一日，兴业银行落地福州万科并购贷款近30亿元，用于支持福州万科，通过股权收购、整体操盘的方式补充在建项目资金。

获得授信的民企经营均较为稳健，且多处于千亿阵营。2021年，碧桂园以7588亿元的全口径销售额荣登第一的宝座，万科销售额则达6277.8亿元，而美的置业销售额则为1370亿元。三道红线指标方面，前两家房企虽处于黄档，但现金短债比及净负债率明显改善。万科则处于绿档。

之后，民营房企中的旭辉、众安、新希望地产等也加入到并购贷行列。据乐居财经不完全统计，目前共有10家房企获得银行并购贷授信，其中，新希望地产是唯一一家非上市的民营地产企业，其累计授信额度为130亿，排名第四。

对于投资方向，新希望地产表示，将持续聚焦高能级城市、高成长价值区域与地块，不盲目追求规模，在谨慎投资的原则下，适度获取利润确定且相对更高的项目。

除了并购贷之外，银行助力国央企收并购的方式还包括发行并购债券。首家发行并购债券的是招商蛇口，1月12日，公司30亿元并购票据完成注册，但这笔资金暂未投向出险企业的项目收购。之后，保利置业、华侨城等央企也相继发行并购债券。

与并购贷相同，发行并购债也并不是央企的专利。绿城曾在今年发行过第六期中期票据（并购），拟注册中期票据30亿元，目前已明确并购的用途为12亿元。

新希望地产的底色

2022年，如何判断哪些房企经营稳健、财务安全？除了年报里的三张表以及三道“红线”等硬指标，如今又多了一个衡量标准：被银行选中的房企。

虽然是非上市民企，但新希望地产在2021年同样是千亿阵营里的一员。公司 2021 年全年累计实现合约销售 1,059.1 亿元，回款率维持在 90%以上的较高水平。

据了解，新希望地产上半年销售表现较为强劲。2021年上半年，公司实现营业收入108.62亿元，同比大幅增长118.9%。其中，地产为公司主要的营收来源，期内该业务的营收为104.72亿元，较去年同期大幅增长122.47%。

2021年下半年以来，受到市场影响，新希望地产的销售规模有所下滑，但公司凭借着多渠道销售、加强数字化营销等方式，尽力降低市场的负面影响，在2021年10月之后，存量按揭基本全部解决。

凭借着亮眼的经营表现，新希望地产还成为了2021年四季度房地产调控以来成功获得上交所批准发行供应链ABS的第一批民营地产企业，于2021 年 12 月成功发行了 4.4 亿元 1 年期供应链金融 ABS 产品。

据了解，新希望地产已经连续4年保持绿档。截止 2022 年 1 月 31 日，存续境内公司债及资产支持证券余额 61.95 亿元，公司未发行境外（如美元债等）债务，不存在兑付需求。

债务结构方面，新希望地产一年内到期的有息负债中，其中3个月内到期债务规模 13.68 亿元，公司债与资产支持证券 9.95 亿元；一年内到期债务规模108.66 亿元，公司债与资产支持证券 15.24 亿元。

据了解，在房企频频暴雷之际，有十家房企主动公开了自己的债务，新希望地产正是其中之一，同时也是这十家企业中唯一的非上市民企，展现了企业稳健经营之下的自信。