文/乐居财经 严明会

六个月期满，珠海万达商管没能顺利叩开港交所大门。但王健林的心情并未受丝毫影响，他正在等待一个最好的上市时机。

过去这半年时间，在房地产一片风声鹤唳的对照下，王健林麾下的万达不仅游刃有余，成了所有地产老板眼里最羡慕的对象，甚至开始充当起“白武士”，援手了河南建业、鑫苑，广东世荣兆业，山东天元以及山西田森等数家房企。

在招股书失效的一星期前，王健林将位于北京东西城区两个重要商业中心悄悄揽入怀内。万达的官方没有一丝消息，还是蓝港自己主动揭开了锅盖，对外铺排宣传稿。

据了解，4月中旬，万达接连拿下北京SOLANA蓝色港湾项目和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权。其中，5月1日，蓝色港湾管理权就将全面移交给万达，为期20年；五棵松卓展中心则将更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场产品。

这两个项目的背后老板王耀辉，迫切想要将项目转手出去。在万达接管之前，他还跟地产基金和其他开发商沟通过数论。无奈因为项目窟窿太大，最终并没有企业想全盘接手这两个“烫手山芋”。

只有王健林杀了出来，以轻资产方式，接管项目整体经营管理权。乐居财经独家获悉，万达接管蓝港是盛京银行在中间起的作用，“蓝港业主还不上债权方盛京银行的钱，所以盛京要求蓝港必须找一个靠谱合作方盘活资产。”

有意思的是，王耀辉也曾是不少金融机构的座上贵宾，这位长袖善舞的神秘商人，与多家银行、信托机构私交甚好。

然而，10年前，农行第一副行长案发，令王耀辉乱花欲坠的财技也公众于世，自此他的事业走向下坡路。不禁感叹一句，成也杠杠，败也杠杠。

“消失”的王耀辉

2008年开业的SOLANA蓝色港湾，地处北京朝阳商圈内，总建筑面积15万平，是北京的地标式购物中心，与北京SKP、三里屯太古里和华贸中心并称“朝阳商圈四美”。

另一处位于北京西四环与长安街沿线交会处的五棵松卓展购物中心，商业面积达34万余平，2009年正式开业，并于2016年被蓝色港湾接手。

蓝港通稿显示，虽然管理权将全面移交给万达，但蓝色港湾有限公司（简称“蓝港公司”）仍是SOLANA蓝色港湾项目的业主。

据了解，成立于2004年的蓝港公司，注册资本12.8亿元，法定代表人为王盛伙。在股权上，由永泰金丰投资有限公司100%持股。

穿透可知，永泰金丰背后是由国成大科（北京）科技有限公司全资持股，而国成大科则由邹志莲和吕俊祥分别持股64.0288%和35.9712%。邹志莲和吕俊祥很是神秘，网上并无公开资料介绍，二人旗下也仅对外投资“国成大科”这一家子公司。

另据乐居财经获悉，五棵松卓展购物中心所属于北京卓越盛世商业地产有限公司，它成立于2014年5月，注册资本3.9亿元，法定代表人为邹今辉。在股权层面上，由天天兴业100%持股，其法定代表人与蓝港公司的法定代表人同为王盛伙。

继续穿透可知，天天兴业由丰益华泰实业有限公司全资持股，而丰益华泰背后则是由中泰华丰实业（集团）有限公司（简称“中泰华丰”）和王锋各持股84%和16%。

中泰华丰，是链接两个商业项目的关键企业，它不仅是五棵松卓展背后股东之一，也还是蓝港公司的原股东。

离奇的是，眼下不管是在蓝色港湾亦或是五棵松卓展主体公司的股权架构中，均不见王耀辉的踪迹。

在地产圈后或者商业圈，外界公认王耀辉是蓝港幕后老板，同时也是北京朝阳区蓝色港湾国际商区的打造者。他起家于黑龙江，发迹于京城，投资涉猎房地产、基础设施建设、矿业以及收藏。但无论哪个行业，王耀辉皆将杠杆“玩”到极致。

王耀辉是何时将这两个商业体转让予他人？是真脱手还是另有隐情？

实际上，早在2020年8月，蓝港公司发生股东大换血，中泰华丰将其持有永泰金丰100%股权，转让予现股东国成大科旗下子公司。

据乐居财经了解到，中泰华丰成立于1999年，注册资本11亿元，法定代表人与蓝港公司一致，同为王盛伙，最早创立者为王耀辉。这家公司也是王老板早年主要资产的控股平台。

2019年8月，王耀辉就悄悄将持有中泰华丰15.27%股权转让予北京美瑞矿产品销售有限公司，剩余84.73%股权则由北京宏世通达商贸集团持有。

穿透可知，美瑞矿产品销售由雷素同和姚文竹分别持股51.58%和48.42%；而宏世通达成立于1996年，注册资本1.2亿元，由赵芳和雷素同分别持股51.6667%和48.3333%。

宏世通达这家公司也并不简单，除了旗下投资中泰华丰以外，它还持有乐视影业1.5364%股权。

虽然早在两年多前，王耀辉就跟蓝港公司在股权上没有关联，但2021年他还以“蓝色港湾集团董事长”的身份，与意向买家洽谈接盘事宜。不免让外界质疑，他手上虽无股权，实际上却还是蓝港背后真正主人，只不过是找人代持。

眼下，王耀辉旗下已无任何对外投资子公司，而中泰华丰将蓝港公司转让出去后，旗下还剩有3家子公司，分别为北京中富盛世实业集团（100%）、丰益华泰实业（84%）、北京盛世精品坊文化发展（60%）

败于财技

据知情人透露，万达接蓝港是盛京银行从中牵线，“蓝港业主还不上债权方盛京银行的钱，所以盛京要求蓝港必须找一个靠谱合作方。”

经乐居财经查阅获悉，2019年盛京银行北京分行曾将五棵松卓展开发商卓越盛世、蓝港公司以及北京京发房地产开发、北京盈瑞共赢实业、北京首润投资管理等五家公司告上法庭，案由为金融借款合同纠纷。但是2020年，该行又“离奇”撤诉。

不止盛京银行，蓝港还有一位银行债主——锦州银行，它也不断举起法律武器上门讨债。

截至目前，蓝港公司名下有两家全资子公司，分别是中广国发实业（北京）有限公司和中盛博宇（北京）商贸有限公司。然而，这两家公司总价值1.46亿元股权数额，均被锦州银行山西路支行申请冻结，冻结至2024年3月28日，案由为借款合同纠纷。

此外，锦州银行山西路支行还申请冻结了中泰华丰旗下丰益华泰实业价值1.68亿元股权数额，以及中泰华丰旗下中富盛世实业价值4亿元股权数额、盛世精品坊文化价值120万元股权数额。

除了盛京银行、锦州银行，王耀辉此前还与农业银行、民生银行有着亲密关系。

十年前，农行排名第一的副行长杨琨，因牵涉“蓝色港湾”事件，被有关部门带走协助调查。2013年，监察部官方网站公告，杨琨利用职务上的便利，为他人谋取利益，收受巨额贿赂， 其行为已构成严重违纪。

彼时，同业人士称，问题不在贷款本身，而是在贷款之外附加的私人交易

与王耀辉案牵连的农行副行长曾长时间主管对公业务，而农行长期为蓝色港湾项目提供贷款在业内广为知晓。至于贷款规模，坊间传言各异，保守估计或已超10亿，包括房地产开发贷款和经营性物业贷款。

王耀辉和杨琨，既是商业伙伴，又是赌友。而农行与蓝色港湾的关系可以追溯到2004年，当年9月29日，一块备受瞩目的“宝地”在北京市土地储备中心挂牌出让，即“蓝色港湾公园商业配套设施”用地。

仔细研究上述出让公告便可看出，这块地的出让与通常情况有所不同。就一般的土地出让而言，挂牌及成交时，地块一般以大致位置命名，但蓝色港湾地块，似乎一开始便拟好了项目名称。

巧合的是，该项目的最终受让方就是北京蓝色港湾置业有限公司。根据出让公告，该地块挂牌阶段仅有一次报价，王耀辉实际控制的蓝色港湾置业“轻松”以起始价10.08亿元摘牌。

目前，在工商登记网站上，已经无法查询到蓝色港湾置业的情况，仅有一家蓝色港湾有限公司，这家公司也就是蓝港项目的开发商。

此外，蓝色港湾商业配套一共9.63万平方米土地抵押给了农行北京东城支行，两份抵押登记的起始日分别为2011年7月6日和2011年12月15日，同一地块两份抵押登记中的土地评估价值分别为15亿元和65亿元。相差5个月，土地评估价值飙升了50亿元。

这两起抵押贷款都是2011年办的，但事实上，蓝色港湾早在2007年就已竣工，2008年开业。对外正式营业后的一段时间，该商业体项目境况并不好。蓝色港湾内部人士回忆称，王耀辉几次想出手，都因为价格太高，没有人接盘。

不仅善于和银行打交道，王耀辉的重要财技还体现在和信托公司的合作上。

2008年2月，吉林信托开始发行“北京蓝色港湾置业有限公司股权投资信托计划”，该信托计划发行规模为9.9998亿元，与之相对应的是同期发行的民生银行非凡理财“T87”计划人民币理财产品，该产品为吉林信托募集收购蓝色港湾置业股权之经费。

公开资料显示，王耀辉是一位身份复杂的商人，既是北京朝阳区近年来兴起的蓝色港湾国际商区的打造者，又涉猎基建项目，是京津塘高速公路二线工程的投资人之一，还是艺术品投资市场的大买家。2010年春拍上，他更是以4.368亿元的天价拍下黄庭坚的《砥柱铭》震惊四座。

那些美轮美奂的藏品在王耀辉的手中无非一颗棋子，用来实现资金杠杆。

至于那张天价拍下的名画很快就被王耀辉拿到吉林信托做了质押品，于同年9月30日成立“雅盈堂艺术品收益权集合资金信托计划”，募集资金4.5亿，期限2年。

彼时，有业内人士认为，艺术品基金惯常的操作手法即为在拍卖公司制造假拍，然后再拿“身价高”的艺术品作为抵押品向银行等金融机构融资，而这笔资金很大一部分都是流向房地产。这样的模式在王耀辉身上确实可觅得几分踪迹。

数年不温不火

开业14年的蓝色港湾和接手6年的五棵松卓展，为何此时选择牵手万达？

首先来看看目前整体的商业地产大环境。近年来中国商业新开工面积及竣工面积逐步减少，购物中心面积规模增速整体呈下降趋势，购物中心正全面走向存量市场。截至2020年末，中国购物中心存量规模4.4亿平，城镇人口口径人均购物中心面积接近0.5平，与日本2017年同口径接近。

走向存量市场的另一面，是出租率的下滑和空置率的上升。机构报告显示，2015年至2020年，中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家，占在管商业广场总数的45.7%，接近一半。

加上疫情三年来的影响，教育、影院、餐饮等业态受影响较大，中国众多商业地产业主更是雪上加霜、囊中羞涩。2020年11月，天天兴业就将五棵松卓展所属公司“卓越盛世”全部数额价值3.9亿股权，出质予泰和（北京）生物科技有限公司。

同日，丰益华泰也将天天兴业全部数额价值4亿股权，出质予泰和生物科技；与此同时，永泰金丰也将蓝港公司价值13.8亿股权，出质予泰和生物科技。

这位神秘金主是何来历？据乐居财经获悉，黄龙和郑瑞喜分别持股70%和30%。

早年间，五棵松卓展引入耀莱成龙影城和一众餐饮之后，也曾吸引了不少消费者。但此后就不温不火，这与它十多年的发展中管理团队的动荡，且多次更换运营团队甚至整体易主，脱不了关系。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平曾估算，从华熙到卓展、蓝港，又到文化硅谷，后来又还给蓝港，这样来回的过程中，财务成本不断累加。

“这个项目后期的成交金额已经超过了百亿元，按照10%的财务成本算，一年包括利息在内的财务成本就要10亿元，一个商场正常经营，一年的利润、租金都难以达到10亿元。而且财务成本是会累加的。在此情况下，通过商业运营回本的难度较大。”

直到2016年，该项目被蓝色港湾母公司接手。2017年1月，卓展购物中心正式更名为“蓝色港湾”。但彼时相关媒体报道称，当年7月该项目空置率超50%，客流稀少。

2020年5月，卓展曾对外承认目前项目经营确实遇到了一定的困难，也在努力寻求合适的改造方案，不过并没有任何确定的闭店重装计划。然而事实却是，从2020年开始，商户就逐渐撤离了。

仅一条马路之隔的华熙LIVE却异常火爆，业绩、影响却远高于五棵松卓展。

“实际上五棵松商圈的消费水平是不差的，但五棵松卓展历史上产权关系复杂，某种程度上影响力品牌商的选择，也没有给消费者呈现出一个差异化的业态。在当下竞争环境中，五棵松卓展很难从世纪金源和翠微百货分流。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为。

截至目前，卓越盛世旗下共计169则裁判文书，其中57则为合同纠纷，15则为房屋租赁合同纠纷，被列入历史被执行人10次，被列为历史限制高消费2次。

眼下，朝阳蓝港虽然相较于五棵松卓展经营情况更好，但也面临叫好不叫座、有口碑没业绩的窘境。据SOLANA蓝港内部人士透露，“如此大体量项目，营收不到5亿元。除了餐饮之外，进店销售特别少。”

在2021年10月29日，珠海万达商管新增2家全资子公司，分别为北京五棵松万达广场商业管理有限公司、北京亮马万达广场商业管理有限公司。而接盘北京两大商业体后，王健林立下了flag：让五棵松卓展起死回生，让蓝港妙手回春。