文/乐居财经 严明会

  首份招股书失效5个月后，争做宁夏第一家港股上市房企的中亿基业再次燃起了斗志。

  4月19日，中亿基业控股有限公司（以下简称“中亿基业”）二次向港交所主板递交上市申请。去年5月11日，中亿基业首次在港交所递表，6个月后以失效收场。

  虽然是一家区域小房企，但中亿基业非常善于经营自己的朋友圈。在招股书中，中亿基业重点介绍了与头部房企万科之间的合作。在高管名单中，地产界著名大佬冯仑赫然在列，其与欧阳宝丰等人共同担任中亿基业的独立非执行董事。

  强大的朋友圈光环也遮不住中亿基业的诸多问题，如近三年以来的毛利率下滑、资产负债率连年攀升、区域布局单一土储不足等。

  在新一份招股书中，中亿基业将业绩报告从截至到2021年3月31日拉长到了截至2022年1月31日，共计10个月。

  “傍”上万科

  中亿基业的历史可以追溯到1991年的中房银川总公司，即宁夏中房实业的前身。2020年12月1日，宁夏中房实业成立分公司宁夏中房发展，以承接分立之前宁夏中房实业开展的除物业开发外的其他业务。

  2020年11月5日，中亿基业注册成立，随后将宁夏中房实业重组注入公司，中亿基业的实际IPO主体正是分立后的宁夏中房实业，其实控人为方陆，有着“西北地产一哥”的称号，在地产圈也有一定的号召力。

  作为一家新成立的房企，中亿基业却有着强大的“军师团”，朱瑜、冯仑、欧阳宝丰、路林等地产圈知名人士分别担任公司非执行董事、独立非执行董事等职务。

  其中，朱瑜曾担任旭辉控股副总裁、旭辉永升服务执行董事；欧阳宝丰曾担任宝龙地产、新鸿基地产首席财务官，复星地产、三盛地产的财务总监；冯仑曾一手创立了万通集团，与万科王石、SOHO潘石屹、华远集团任志强曾被并称“地产四大天王”。

  名人光环加持下，中亿基业在两次招股书中重墨阐述其与万科之间的合作：凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识，公司能够巩固现有市场地位，并逐步扩展至不同地区。而万科则能借助中亿基业打入银川及西宁市场。

  2017年，中亿基业和万科合作，建立中房万科实业，目前分别由万科（成都）企业有限公司、宁夏中房实业（中亿基业控股附属公司）及独立第三方深圳花银（于中房万科实业的股权除外）分别拥有40%、40%及20%股权。

  截至2022年1月31日，中房万科实业拥有银川及西宁总建筑面积为314.68万平方米的10个开发项目。2019年、2020年及2021年，中房万科实业贡献的总收益分别为零、12.09亿元及79.72亿元，分别占总收益的0%、21.5%及61.6%。

  2021年，中房万科实业毛利为15.79亿元，较2020年的1.28亿元同比增长了1086.72%。随着中房万科实业若干共同开发项目进入交付阶段，中房万科实业业绩权重将进一步增加。

  95.7%土储位于西北

  截至 2022年1月31日，中亿基业拥有39个处于不同发展阶段的物业开发项目，应占的总建筑面积为718.41万平方米，其中，33个项目由公司的附属公司开发，6个项目由公司的联营公司开发。覆盖中国宁夏回族自治区、青海省、陕西省、内蒙古自治区及四川省的7个城市。

  与截至2020年3月底的统计数据向比，中亿基业在此期间新增了9个物业开发项目，应占总建筑面积扩张了66.74万平方米。

  截至2022年1月31日，中亿基业应占总建筑面积为718.41万平方米，包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可出租建筑面积55.29万平方米；开发中物业的规划建筑面积590.63万平方米，持作未来开发的物业估计建筑面积72.49万平方米。

  值得注意的是，中亿基业的区域布局过于单一，39个项目中有37个位于中国西北部。土地储备中，约95.7%位于中国西北地区，于2019年、2020年及2021年，中亿基业销售物业所得收入绝大部分同样也来自中国西北地区。

  中亿基业称，将进一步巩固其在宁夏回族自治区及青海省的地位，并拓展至其他具有高潜力的城市。

  从业务类型来看，除住宅物业外，中亿基业还开发和管理商业物业，如附属于住宅物业的商场和零售商舖。其中，住宅物业贡献了绝大部分的收入，且有逐年上升的趋势。

  从2021年的收入构成来看，物业开发及销售收入128.84亿元，占总收入的99.5%，其中住宅板块收入117亿元，占总收入的90.3%；商业和停车场仅各贡献了总收入的3.9%和5.3%。

  毛利率三连降

  随着业务规模的扩大，中亿基业的收入增长也非常明显，2019年-2021年，中亿基业的收入分别为21.25亿、56.36亿和129.45亿元，复合年增长率约为146.8%；相应的净利润分别为5.15亿、8.43亿和13.84亿元。

  对于如此高的年复合增长率，中亿基业表示，主要是由于特定年度交付总建筑面积的波动所致。2021年中亿基业共交付了8个新项目，在2020年共交付了5个大型项目。

  与之形成对比的是，中亿基业的毛利率处于下滑之中。2018年-2020年，其毛利率分别为34.8%、39.1%、31.8%。2021年实现毛利31.98亿元，毛利率进一步下降至24.7%。中亿基业称，主要是由于土地成本较高及交付的室内装修工程比例增加，从而增加了开发成本。

  由于业务扩张及现金流量规划导致财务需求增加，中亿基业需要依靠大量借款维持公司发展。招股书显示，2019-2021年，中亿基业借贷总额分别为13.47亿元、18.87亿元、23.49亿元。截至2022年2月28日，借款总额为23.55亿元。其中，于一年内到期的为9.55亿元。

  随之而来的是中亿基业攀升的资产负债率，2018-2020年，其资产负债率分别为88.66%、91.68%、91.84%。相较于前两年，中亿基业在2021年的资产负债率降至74.9%。