这家物企净利率排倒数，老板却忙着给高管发“红包”|年报风云（106）-乐居财经

这家物企净利率排倒数，老板却忙着给高管发“红包”|年报风云（106）

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 物业K线邓鑫妮 4.3w阅读 2022-04-19 22:19

文/乐居财经邓鑫妮

年报发布半个月后，银城生活服务（01922.HK）给两位高管发了一个“红包”。

4月14日，银城生活服务公布股份期权计划，共20人分享了160万股股份，行使价格3.33港元，比当日收盘价略高0.03港元。

其中有44万股授予公司执行董事兼总裁李春玲和执行董事兼副总裁黄雪梅，前者承授30万股，后者承授14万股。除二人外，其他承授人不是公司董事、行政总裁、主要股东或他们任何一方的联系人。

丰厚的股权激励背后往往伴随着一定的业绩考量。3月30日，银城生活服务公布业绩情况，次日李春玲携高管出席了业绩发布会。

2021年是银城生活服务新三年计划的开局之年，早在一年前的业绩会上，管理层就定下目标：“未来三年，营业收入不低于23亿元，在管面积不低于1亿平方米。”

“新三年计划”走过了三分之一，截至去年末，银城生活服务总收入约13.5亿元，在管面积5880万平方米，与目标还有一定距离。

若要达成三年既定目标，意味着在未来两年，银城生活服务的收入年复合增长率要在30.53%以上；规模年复合增长率要在30.41%以上。

以银城生活服务2021年40.47%的营收增速以及50.4%的规模涨幅来看，似乎并不难。

业绩露出，资本的态度阴晴不定。公告后的第一个交易日，银城生活服务股价看涨，而第二个交易日却迎来大跳水，且降幅超过了前一天的涨幅。

事实上，银城生活服务在股市的活跃度并不高，此次抛出的股份期权计划也没能刺激股价增长，4月14日-4月19日，其股价涨跌幅为0，截止4月19日收盘报价3.3港元/股。

被激励三次的执董

用股权激励高管，银城生活服务表现得颇为积极。2021年5月及2020年7月分别有授出和转让股份，两次股价都有所波动。

2021年5月18日，银城生活服务同样授出160万股股份，共有16位承授人，其中就包括了李春玲和黄雪梅，二人分别获得32万股和16万股。

彼时，售出购股权的行使价为4.722港元/股，与眼下授出的价格相比，要高上1.392港元/股。这也与银城生活服务股价走势有关，相隔11个月的两次授股，银城生活服务股价已跌近30%。

若与2020年7月份的转让股份相比，目前股价下行的幅度更大。

2020年7月16日，黄清平曾抛出935万股的“红包”，相当于总股本的3.5%，转让的对象为执行董事兼总裁李春玲、执行董事兼副总裁黄雪梅、首席运营官殷晓黎以及副总裁范兴霞。

彼时，转让的价格6.3港元，比最近一次授出的3.33港元高了90%，相比之下，本次授出股价已经腰斩。

值得注意的是，三次授股，李春玲和黄雪梅都在增持名单中。他们是银城生活服务唯二的执行董事，身上背着考核目标，重金之下能否完成业绩，还需时间来验证。

李春玲曾担任南京万科物业分公司副总经理职位，目前已经在酒店及房地产行业积累了25年经验。2014年2月，李春玲离开工作了七年的南京万科物业，正式履新银城生活服务。

2019年11月，银城生活服务登上港交所舞台，彼时43岁的李春玲担任执行董事和总裁。

黄雪梅进入集团的时间更长，2004年就已加入，是名副其实的“老将”。2019年黄雪梅任执行董事兼副总裁，成为李春玲的副手。

截至2020年末，李春玲在银城生活服务中受益554.7万股，占总股本约2.08%，黄雪梅受益134.57万股，占比约0.5%。

经过2021年和2022年两次增持，李春玲持股量约为616.7万股，眼下市值约为2035万港元；黄雪梅持164.57万股，总市值约543万港元。

单项目产值“吊车尾”

“地产行业的变化对物业的影响是客观存在的，但银城生活服务一直坚持市场化的发展战略，所以受到的影响相对小一些。”2021年业绩发布会上，李春玲再次谈到市场化和第三方的重要性。

截至2021年12月31日，银城生活服务第三方和关联方的面积占比呈现出“9：1”的巨大差距。

2021年末，银城生活服务总在管面积约5880万方，其中5280万方来自独立第三方项目，占比89.8%；600万方来自银城集团，占比10.2%。

为了达成1亿方面积的目标，银城生活服务过去一年继续提速拓规模，2021年规模涨幅达到50.4%，与同体量的物企相比这也是一个不低的速度。

在第三方外拓中，银城生活服务在管项目数量飞速增长。2021年，银城生活服务在管项目837个，在2020年369个基础上涨幅翻番，达到126.8%。

尽管在管理项目数量激增，但其单项目产值并不高，在乐居财经统计的40家公布相关数据的港股上市物企中，银城生活服务排在最后一位，2021年单项目产值仅约161.41万元。

项目增多，随之而来的是雇员增加，一年时间，银城生活服务员工数量增加了3000多名。2021年，增加至6930名员工，而2020年仅有3903名，涨幅77.6%。

员工成本水涨船高，稀释了银城生活服务本就不高的盈利水平。2021年，其销售成本11.32亿元，较上一年多花费了3.32亿元。期内，银城生活服务的净利润9480万元，净利率为7.02%，同比下降0.28个百分点，银城生活服务7%左右的净利率水平在上市物企中位于较后位置。

2017年-2021年，银城生活服务的净利率分别为6.48%、5.79%、4.78%、7.3%、7.02%，较上一年变化分别为-36.48%、-10.6%、-17.56%、52.83%、-3.89%。

很长时间来，银城生活服务都被低净利率所困扰，终于在2020年有了起色，然而到了2021年又出现下滑。

李春玲曾在对话中提到：“我努力把净利做到7%作为一个目标，但能做到7%已经很不容易了。”

来源：物业K线

作者：邓鑫妮

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