文/乐居财经 邓鑫妮

4月15日晚上十点，也就是上周五，南都物业（603506.SH）一连发布40条公告，其中包括2021年度报告、闲置资金使用情况、分红情况……

作为较早在A股上市的第三方物企，南都物业的实力不容小觑。目前，其营收和规模均已达到上市物企的腰部位置。

2021年，南都物业总营收15.93亿元，净利润1.63亿元；期内，总签约项目651个，累计总签约面积约7600万平方米，年内新签项目107个，新签项目面积981万平方米。

收并购带来了不少的面积增长。南都物业表示，2021年底竞得浙江中大普惠物业80%股权及杭州中大物业100%股权，直接为公司增加约400万平方米管理面积。

基本面虽有所增长，但投资者似乎并不“买账”。经过两天的休市，周一开盘股价就呈下跌趋势。开盘价15.63元/股，较上一个交易日收盘下跌3.2%，当日报收15.23元/股，跌幅5.7%。

在规模增长之外，南都物业收并购带来的商誉减值风险已经显现，营收和净利润增长逐渐乏力，坏账计提也在逐年攀升。在竞争激烈的资本市场环境下，独立第三方物企面临的挑战或更加严峻。

玩现金的高手

南都物业一向被看作“玩现金的高手”，买理财、做投资，手中资金腾挪不停。截至去年末，其交易性金融资产余额3.57亿元，同比增长104.84%。

南都物业的资金并不短缺，截至2021年末，其现金及现金等价物总值约7.07亿元，期内由于赎回现金增加了近4亿元。

近期，南都物业又表示，公司拟使用部分闲置自有资金进行现金管理，将不超过8亿元。过去一年，其现金管理和赎回的次数并不少。就在3月23日，南都物业表示将使用1.3亿元闲置自有资金进行现金管理。

现金还有余额，南都物业又向银行申请总额度不超过3亿元的综合授信额度，主要用于日常经营、业务发展等资金需求。

此外，南都物业还表示将使用募集资金 2000 万元对公司全资子公司浙江悦都网络科技进行增资，以实施“社区 O2O 平台建设项目”。

值得注意的是，南都物业此前因披露募集资金情况不当，被“秋后算账”。

2021年11月19日，南都物业公告称，收到中国证券监督管理委员会浙江监管局出具《关于对南都物业服务集团股份有限公司及相关人员采取出具警示函措施的决定》，“决定”指出其存在募集资金使用及财务记录不规范、人员独立性不足、三会记录不规范、内幕信息登记表记录不准确等问题。

再提社区O2O

“社区O2O”的热度从六七年前就刮了起来，直到现在，也时不时有人拿出来说一说。有意思的是，较早说要做社区O2O的彩生活，如今已经出售了大量资产。

2018年上市时，南都物业总募资净额约2.87亿元，彼时其为社区O2O平台建设留了一笔3000万元的资金。经过调整，预计投资金额达到5000万元。

4月15日，南都物业公告表示，将为悦都网络科技投入2000万元用以建设“社区O2O平台”，其中1000万元作为实收资本，1000万元计入资本公积，据悉上一次增资在2018年。

增资完成后，悦都网络科技的注册资本由1500万元增至2500万元，成立于2015年的悦都网络科技，目前资产总额约为3099万元。

2015年，南都物业开始谋划社区O2O项目，并开始打造“悦嘉家”智慧平台，也尝试与支付宝、菜鸟网络等互联网、物流企业合作，加速从基础物业服务模式向新型商业模式转型升级。

眼下，悦嘉家平台仍在运行，而在南都物业的官方微信平台中，上一次完整提到“社区O2O”还是在2018年，“社区O2O”似乎已经被遗忘。

而时隔四年，再次提出加码社区O2O，南都物业又有几成把握？

截至2021年末，南都物业总收入15.93亿元，旗下四大业务板块物业基础服务、非业主增值服务、物业增值服务和资产管理服务的收入分别约为13.07亿元、5800万元、1.9亿元和3140万元。

其物业增值服务包括社区零售、到家服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等，其中便有社区O2O的内容。

2021年，物业增值服务收入占比排名第二，不过比重只有11.9%，大头还在基础物业服务身上。

虽然占比不多，但其盈利水平较高。报告期内，物业增值服务毛利率为46.3%、基础物业服务为20.44%、非业主增值服务为27.5%、资产管理服务为-34.76%。

眼下，南都物业正通过线上智慧社区服务平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时链接线下家政保洁、到家服务、装饰装修、租售等专业服务板块。据悉，悦嘉家小程序商城销售突破200万，同比上年增长100%。

商誉减值激增324.5%

收入不断增长，不过也有人注意到，南都物业的营收能力似乎在下降，很明显的变化是盈利水平的增速正在逐年放缓，其净利润和收入的涨幅接连下跌。

2019年-2021年，南都物业归母净利润分别为1.14亿元、1.38亿元以及1.63亿元，分别较去年增24.09%、21.01%以及18.06%。

营收上，近五年南都物业营收分别为8.2亿元、10.59亿元、12.44亿元、14.13亿元以及15.93亿元，分别较去年增41.85%、29.81%、17.55%、13.58%以及12.7%。

坏账计提在一定程度上影响了利润量，2020年南都物业坏账计提979万元，2021年坏账计提达到1200万元，如今累计约3689万元。

此外，其商誉减值也增加了1640万元，涨幅324.5%。期内，南都物业包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为2590万元，账面价值约4980万元，本期应确认商誉减值损失2390万元，其中归属于南都物业应确认的商誉减值损失2150万元。

商誉减值意味着物企收购的企业估值有所降低，当初的收购价格过高，存在一定的投资亏损。

南都物业的商誉减值主要来自于上海采林物业，该公司由南都物业直接持股90%，早已经完成业绩并表。