深圳明星旧改项目“华润城”的前世今生-乐居财经

深圳明星旧改项目“华润城”的前世今生

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 地新引力 CAIC城市更新中心 4.4w阅读 2022-04-14 13:04

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1985年深圳科技园设立，园区建设后迎来大量的务工人员，深圳市南山区的城中村凭借自身优越的交通条件和区位，成为了众多怀揣“深圳梦”的“打工人”落脚地。在此社会背景下，大冲村迎来了野蛮生长的阶段。大量村民自建房与村集体矮楼拔地而起，原住居民与外来居民的比例达到了1:35。由于缺少统筹规划，市政设施严重匮乏，建筑密度大，安全隐患严重，社会治安混乱，是典型“脏、乱、差”的城中村。随着深圳建设国际化大都市进程的加速，土地供需矛盾日显突出，与深圳市高新园区比邻而居、形成鲜明对比的大冲村，迎来了改造机遇。

本期克而瑞城市更新中心选取该案例进行解读，为后续核心城市城中村改造项目提供借鉴。

项目简介

深圳华润大冲旧村改造项目是广东省规模最大的城中村整体改造项目，也是华润置地全国范围内在建规模最大的项目。该项目总占地面积为68万平方米，总建筑面积为280万平方米，包含150万平方米的回迁物业，改造后项目业态还包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、人文剧场、3所幼儿园、小学及九年一贯制学校等，旧改后将变身为超大规模、新型、现代化的商业、商务中心及居住社区，成为高新科技园和华侨城景区的配套社区。

数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理

城更三要件之土地背景

1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；2002年3月，南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划，拨出200万元专款作为启动资金。

2007年，华润置地以60亿元夺得大冲旧改项目；并在政府的强力推动下，于2008年，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》，奠定了深圳大冲村旧改项目实质性的开端。

随后在政府的大力支持，以及华润置地自身的努力下，2011年12月20日，华润大冲村整体改造奠基典礼举行，项目破土动工，并命名为“深圳·华润城”。

城更三要件之股权结构

为更好地推进大冲村旧改项目，华润专门在深圳注册了项目公司——华润置地(深圳)有限公司，该公司的经营范围是专门从事深圳南山区大冲村旧城改造，注册资本3.8亿港元。

数据来源：网络公开资料、克而瑞城更中心整理

城更三要件之持有运营

华润大冲旧村改造项目位于南山科技园东区，紧邻深南大道，占地面积达68.4万平方米，是深圳市最大的旧改项目。项目拆迁用地面积 47 万平方米，开发建设用地面积 36 万平方米。项目整体规划计容建筑面积达 280 万平方米，分两期实施。

■ 住宅

深圳华润城中规划住宅1385350 平方米（含保障性住房 53600 平方米、物业服务用房 1650 平方米），公寓 262790 平方米、公共配套设施 64500 平方米。

图源：网上公开资料——华润城住宅实景图

■ 办公——华润置地大厦

办公楼是对原村股份公司的主要还迁物业，在考虑总体形象、办公楼标准层平面合理性与高度合理性的基础上做了5 栋。在设计完成之后，股份公司提出产权可独立分割和增加一栋办公楼的需求。

在用地非常局限的情况下，通过调整路网、重新分割地块、降低标准层面积，在实现增加一栋办公楼的基础上，将大王古庙与深南大道建立起直接的联系。

图源：网上公开资料——华润城办公楼实景图

■ 商业——华润万象天地

深圳华润万象天地是大冲村旧改后推出的“万象城”中的商业综合体，总建面23万平方米，是由若干个散落的“小盒子”构成的“街区+mall”形态的商业空间。万象天地规划建设了以独栋建筑构成的旗舰店广场、以独立潮牌店组成的高街区、以餐饮品牌组成的美食街区、大盒子购物中心以及水广场、艺文广场、时光广场等公共休闲空间。

● 打造潮牌品牌IP零售及餐饮类招商以导入潮牌、首店、定制店、新形象店为主，引进了华南首家星巴克臻选旗舰店、华为全球旗舰店、优衣库全球概念店、全国最大的i.t blue block旗舰店、OUR Bakery 华南首店、GENTLE MONSTER深圳首店、日本Onitsuka Tiger全国新概念形象店等高能级品牌。

图源：网上公开资料——华润万象天地实景图

● 与品牌持续联动的商场营销生态项目北区专门打造为“潮流试验场”，并突破性拿出整个L4层打造城市艺文先发地“Mixc World with Art | Gallery艺术计划·场”，通过与流行IP合作，举办不同快闪活动及不定期艺术展览，不仅吸引大量粉丝前来打卡，并打磨出项目自身的独家潮流体验与艺术标签。

图源：网上公开资料——华润万象天地活动实景图

■ 产业——南山科技金融城

● 南山科技金融城顺应城市发展而生，是由南山区政府主导，依托聚合华润集团内部及相关上下游资源，联合打造的产城融合示范项目和科技金融创新高地。南山科技金融城作为深圳六大金融集聚区之一和南山区联合招商办公室之一，未来将聚焦科技金融产业创新，树立科技金融核心地位，为深圳发展释放更大的经济势能。

图源：网上公开资料——南山科技金融城实景图

● 在南山区打造“湾区科技金融中心”的背景下，南山科技金融城招商引资取得了丰硕成果。截至2021年，项目出租率超80%，吸引了海内外80余家优秀企业入驻，去年新增入驻企业30余家，招商仁和、华泰证券、汇添富基金、搜诺思科技等多家科技、金融、专业服务类优质企业纷纷集聚于此。初步预测，南山科技金融城一年可实现产值150亿元，对南山区金融业产值贡献率达到30%，提供不少于2万个就业岗位。

案例解析

■ 项目难点

本项目核心难点关键在于两个层面，一是在文化认知层面上重塑并引导村民的思想观念，二是在规则制度层面上尊重并保障村民的核心利益。唯有依次解决了当地社会在这两个层面上的关键问题，才能顺利启动深圳·华润城（大冲旧村）的旧城改造城市更新，也才能在技术操作层面上实践并构建城市更新的科学方法，进而升级城市空间、导入产业生态。

Ⅰ. 重塑认知

● 难点：自2007年旧改团队进驻大冲起，经过一段时间的了解，认识到大冲股份公司存在领导班子思想不统一、对旧改信心时高时低的问题。村民也具有反复无常的特点，导致大冲村旧改难以推进。

● 解决方案：通过多种方式与股份公司及村民接触，让大冲村民逐步了解旧改、了解华润，成立了群众工作小组、咨询服务组等，并制作旧改广告牌等宣传物料，渲染旧改氛围，使得旧改进一步深入民心。

Ⅱ. 确认产权

● 难点：2009年4月中旬，启动了村民物业确权查丈工作；大冲股份公司及不少村民试图挑战查丈规范，确权查丈工作进展缓慢。

● 解决方案：政府发挥出强势主导作用，制定有针对性的政策，要求在实施城中村改造的房屋查丈工作中，必须严格执行《房屋建筑面积测绘技术规范》，不得擅自变更或突破标准。一方面，由街道办积极开展综合整治工作，另一方面，成立大冲旧改指挥部。最终，在大冲旧改指挥部的有力支持和协调下，确权查丈工作得以顺利推进。

Ⅲ. 公平分配

● 难点：2014年6月，启动了第一批回迁物业分配工作，最突出的问题是村民对分配方案公平公正性存疑。

● 解决方案：关于分配方案的制定，邀请了大冲旧改三方团队全体成员一起讨论商议，确定采用了传统的人工抽签方式（透明抽签箱），由村民亲自抽取序号和房号，抽签结果现场公证并公示后执行。最终，大冲回迁物业的分配方案用了近一年时间制定完成，抽签分配方案得到了所有回迁村民的一致认可。

■ 项目亮点——联动开发，提升整体定位

大冲旧村改造项目的方案编制分为政府主导、华润介入、专规批复和方案细化四个阶段。华润介入以后，充分整合内外部资源，将前期方案设计与后期开发实操充分结合，项目实现了一二级联动开发和整体功能的重新定位，项目从最初的单一住宅片区演变为后来的功能混合街区，并最终实现了产城融合发展模式。

■ 商业亮点——联动开发，提升整体定位