文/乐居财经 徐酒眠

  20年前，为配合和泓置地的地产业务，和泓服务的物业队伍在北京悄然落地生根。经于时间磨砺，一城一池疆域开拓，在十八岁的“成人礼”之前，2019年7月，和泓服务（06093.HK）成功跻身港交所。

  最好的成长，大概就是在每个重要的时岁节点都能有一次攀升。2022年，和泓服务迎来弱冠之年，以半亿规模迈入中大型物企行列，显然是最好的一份加冠之礼。

  3月31日晚，和泓服务提交了2021年大考“试卷”。

  财报显示，截至2021年12月31日，和泓服务实现营业收入7.67亿元，同比增长84.4%；毛利约2.64亿元，同比增长77.4%；净利润较上一年同期增长81.1%，突破亿元大关，约为1.09亿元。

  营收、利润高速增长的同时，规模迎来进阶式突破。同期，和泓服务的总订约建筑面积达约4610万平方米，同比增长104.9%；总在管建筑面积达约3400万平方米，同比增长89.9%。

  对比上市之初，和泓服务还只是816万平方米的小型物企，在物业股中规模排名靠后。上市仅两年半，和泓服务实现跨越式发展，截至目前，总订约建筑面积增长超5倍，达到约5370万平方米，首次突破5000万平方米大关，成功进军中大型物企之列。

  据乐居财经统计，在49家公布财报的港股物企中，和泓服务以89.9%的在管面积增速，排在第6位，紧跟碧桂园服务之后；订约面积增长104.9%，排在行业第3位。

  “小而精”的收并购

  和泓服务的规模实现跨越式增长，离不开公司对收并购整合工作的重视与发力。过去的2021年，和泓服务自独立第三方收购了7间附属公司，累积金额约2.76亿元。

  在“大鱼吃大鱼”与“蛇吞象”并购案频出的行业大环境中，和泓服务选择小步快走，物色的标的大多是“小而精”的存在。交易金额一般在5000万元以下，并购PE也多控制在10倍左右，同时标的质量较优。

  比如去年初收购的中正物业，其2019年除税后净溢利比2018年增长了141%；随后收购的四川万晟盈利增势同样表现不俗，2019年的除税后净溢利较2018年同比增长102.89%，2020年11个月较2020年全年增长95.47%；年末收购的贵阳兴隆物业，2020年业绩同比2019年增长132%。

  在收购权益占比方面，基本都集中在51%～70%之间。一方面，不完全的股权并购，与原股东合谋当地市场能减少投后管理成本，同时也能避免消化不良的问题。另一方面，坚持取得标的的控制权，也能快速实现财务并表，增厚公司业绩。

  “投拓区域集中化、在管项目连片化、新增项目优质化”，根据自身需求与资金情况，和泓服务坚持独立第三方市场拓展与重点项目战略性股权合作相结合，以规模和业绩为指向标，厘定了一套属于自己的外拓原则。

  2021年，和泓服务在贵州市场取得突破性进展。贵州兴隆物业、遵义金宁物业，再加上2020年收购的贵州星际物业，和泓服务在贵州已落下三子，市场浓度进一步提升。

  其中，成立于2004年的金宁物业，是遵义市场最大的本土物管企业。和泓服务在财报中透露，紧随对金宁物业的收购协议完成，其订约建筑面积将达到约0.54亿平方米，在管建筑面积将达到约0.40亿平方米，其中西南区域市场的在管建筑面积将达到45.9%。

  第三方面积占比近八成

  “凶猛”的收并购带来的规模扩张成效卓著，再加上通过项目招投标、管理谘询、科技赋能等多种方式不断拓展市场份额，和泓服务的独立性进一步增强。

  截至2021年12月31日，和泓服务来自和泓置地集团的在管建筑面积为740.5万平方米，占总在管建筑面积的21.8%，较2020年同期的40.0%下降了约18.2个百分点；贡献物业管理服务收入约2.33亿元，占总物管营收的44.2%，较2020年同期的62.1%下降了17.9个百分点。

  对应地，过去的2021年，和泓服务来自其他物业开发商的在管建筑面积为2657.1万平方米，占总在管建筑面积的78.2%；贡献物业管理服务收入约2.95亿元，占总物管营收的55.8%。

  “在市场拓展方面更加注重第三方全委托业务发展，同时与重点优质物业企业开展股权合作，适当延伸公司上下游产业链，保持规模进一步增长、业态更加丰富。”展望未来，和泓服务多次重申在市场拓展中对第三方的重视，同时把“将集团打造成为经营稳健、特色鲜明的中国第三方物业服务合作平台”作为了发展目标。

  截至2021年12月31日，和泓服务手中现金为3.91亿元，较上一年同期增长34.21%。在一众上市物企中，这样的资金规模并不突出，不过按照和泓服务过往小步快走、小而精的外拓方式，现下资金也可以支撑其今年再物色几个价低质优的标的。

  两年半前上市之时，和泓服务全球募资净额约0.67亿元，截至2021年末已经使用了近九成，余下金额不足700万元。其中，计划投标新物业管理项目的约120万元，计划投资于先进技术及智能社区约560万元。

  不过，和泓服务在囤备“军粮”之事上一向大方。上市至今已经进行了两次配股，大部分都用在了收并购上。

  2020年6月，以每股1.28港元配售了8000万股股份，募集资金净额约1.01亿港元，其中95.4%用作了收并购，余下部分作为了集团一般运营资金；2021年2月，又以每股2.00港元配售了8000万股股份，募集资金净额约1.58亿港元，所得悉数用在了收并购上。

  净利润破亿

  一般而言，一家物企进行较多或较大的并购后，利润率在投后融合过程中不可避免会被消解。

  截至2021年12月31日，和泓服务整体毛利率为34.5%，较上一年的35.8%微降了1.3个百分点。同期，净利率约为14.2%，较2020年的14.4%仅微降了0.2个百分点。

  虽有微降，但和泓服务的盈利能力在上市物企中依旧处于中上游水平。据乐居财经统计，截至3月31日，49家刊发了2021年财报的港股物企，平均毛利率为30.09%，而和泓服务的毛利率水平排在第10位；平均净利率为13.76%，和泓服务的净利率水平排在第22位。

  大胆迈步第三方外拓市场对和泓服务毛利率、净利率水平的影响较小。这一定程度度上也反应了其标的的优质性，以及投后管理的成效。

  事实上，2021年也是和泓服务净利润大步进阶的一年——首次突破了亿元大关，达约1.09亿元，较上一年同期大增81.1%。

  创收能力和盈利能力不断提升，离不开和泓服务三大业务板块持续增长。

  与大多数物企一样，物业管理服务是和泓服务的主要收入来源，2021年该业务板块实现收入约5.29亿元，较上一年同期大增103.8%。其次是社区增值服务，收入1.38亿元，同比大增79.2%。非业主增值服务收入1.00亿元，同比增加约26.1%。

  其中，社区增值服务毛利率为52.6%，远超上市物企平均水平。据乐居财经统计，49家港股物企中，有34家公布了社区增值服务毛利率情况，平均值水平约为42.9%。而超过50%仅有7家，和泓服务排第6位。

  投后管理的成功以及增值服务能取得较高的毛利率，离不开和泓服务的科技化建设，以及对数字化转型的推进。

  从智能物联管理体系到智社区APP与小程序，再到物业内部管理全业务场景覆盖的系统，不仅实现了各业务模块间的信息数据互联互通、便利了业主与物业管理人员之间的联系、为增值服务开展创造了条件，而且在降低成本、增加效益、提高服务品质与业主体验方面的作用明显。

  此外，数字化建设也能在股权合作企业层面进行科技赋能，推动其在业务、管理、品牌、供应链等各方面进化升级，借助科技体系塑造新的投后管理体系，形成更高水平上的业务体系整合和人员文化融合。