文/乐居财经 邓鑫妮

  2021年的财报对于时代邻里（09928.HK）而言，不仅是年度大考，还是其三年目标的收官之作。

  近日，时代邻里董事会主席白锡洪携执行董事兼行政总裁王萌、首席财务官郭柏成，以及执行董事兼财务管理中心总经理周锐出席业绩发布会。

  业绩出炉，白锡洪松了一口气，他表示：“在激烈的行业竞争下，时代邻里仍然顺利完成了既定的三年计划目标。”

  过去三年，时代邻里坚持“物业管理服务+社区增值服务”双轮驱动，实现规模、收入双丰收。

  截至2021年末，其在管面积突破1亿平方米，较2019年初实现了五倍多的增长；收入达到27亿元，三年复合增长率近55%；归母净利润达到3.3亿元，三年复合增长率42%。

  站在新三年的开局节点，时代邻里也给出了新的目标：增强第三方外拓实力，在管面积较目前翻一番；稳抓增值服务，带动利润增长。

  三年规模翻番

  “2024年的时候，我们管理的规模将超过2亿方。”对于核心指标的增长，时代邻里已经有了明确的规划。

  在业绩发布会上，白锡洪指出，“目前，时代邻里走出了非常市场化的路线，现在每年 70%以上规模都来源于第三方拓展。随着拓展不断深入，时代中国所占份额会越来越小。”

  管理层此言非虚，在规模增长方面，时代邻里一向稳扎稳打。去年末，其在管面积达到1.05亿方，在披露规模的港股物企中排名靠前，期内涨幅53.3%。

  合约面积涨幅更为突出，报告期内物业管理服务总合约建筑面积约为1.32亿方，同比增长约61.8%。

  在同规模的物企中，时代邻里对关联公司规模的依赖较低。换言之，其第三方拓展实力较强，并逐渐占据主导地位。

  截至2021年末，时代邻里在管项目中时代中国和第三方的面积分别是2490万方和8060万方。

  外拓物业的面积占比由2020年的69%上升至76.4%，管理外拓的物业所产生的收入由2020年的5.17亿元增加至10.08亿元，增长近一倍。

  郭柏成指出，“下一个三年的拓展策略，也是以第三方外拓为主。2022年，我们要做到2500万平方米的第三方拓展增长。”

  不过，白锡洪也不否认时代中国对物业公司的助益，“时代中国保持着稳健经营和健康发展，其对时代邻里的帮助不小，尤其在其城市更新项目中，约有4000万方的面积能够提供。”

  收并购为辅

  正如外界所反馈的信息，2021年市场上有许多不错的收并购机会，上半年，时代邻里也抓住机会进行了一轮增拓。

  去年4月，时代邻里以1.94亿元收购了成都合达31%股份，收购完成后，合计持有后者80%权益，并且成都合达及其下属公司合达物业成为时代邻里附属公司。

  周锐表示，时代邻里要花好投资人的每一分钱，收并购自然也不例外。

  位于天府之国的成都合达，其在西南地区有着丰富的深耕经验，而增强西南城市群等经济高增长区域的管理密度，是时代邻里收购的目的之一。

  成都合达为时代邻里带来近2000万方的管理面积，其主要为住宅物业、商业物业、政府公建、城市公共服务等多种业态提供物业服务支持。

  时代邻里收购的目的不仅仅是为了规模，郭柏成表示：“收并购方面，我们并没有设立（规模）目标，目前倾向于区域业态和增值服务方面。”

  周锐指出：“过去一年，我们已经开始调整投资策略和结构，在之前收购积累的各种能力上，我们以自主拓展为主，收购为辅，进一步调整新增的规模来源结构。”

  周锐进一步表示：“2021年，我们通过单项的拓展，获得了2016万平方米的管理规模，同比实现128%的增长。过往3年，我们的单项投拓复合增长率达到了87%。”

  提升增值业务贡献度

  “物业管理服务+社区增值服务”是时代邻里业绩增长的两架马车，带来更高盈利水平的增值服务随着其业绩比重的提升，利润的贡献也在增加。

  2021年，时代邻里社区增值服务增长强劲，收入总计5.47亿元，较2020年同期的1.86亿元增长了194%。

  同期，时代邻里综合毛利率为27.3%，分摊到各项业务，物业管理服务为26.7%、非业主增值服务为26%、社区增值服务为33.9%、其他专业服务为16.1%，社区增值服务高于其他各项。

  不过其收入占比，还有一定的提升空间。截至去年末，时代邻里总收入约27.2亿元，同比增长54.7%，社区增值服务收入占比约20%。

  在规模的不断扩张下，毛利率被稀释的可能性随之升高，时代邻里倾向于用社区增值服务的毛利率来补短板。郭柏成表示：“社区增值服务（收入）的增长，是利润增长的一大动力。”

  对于未来三年社区增值服务的具体增长目标，管理层透露，“2022年-2024年3年期间，物业管理和社区增值服务收入年复合增长不会低于30%。而且，未来会将社区增值服务的业绩占比提升至23%-25%，毛利占比将达到25%，其高于整体水平的毛利率贡献度也将持续提升。”

  管理层提到的“物业管理服务”则是时代邻里另一只重要的驱动轮，该板块收入占据了时代邻里的半边天。2021年，其物业管理服务收入总计约15.77亿元，收入占比约为58%。

  除了双轮驱动的战略，时代邻里还有一套自己的“数字战略”，即“4321”核心战略：深耕四大城市群，聚焦三大业态，通过“科技+服务”平台的建设，实现收入的多元增长。

  展望未来，时代邻里表示，将继续围绕“规模化”和“平台化”的战略重心，夯实运营力、产品力、组织力和服务力，达成长期战略目标。