文/乐居财经 程孟瑶

  持续的政策调控和不断收紧的信贷环境，使得房地产企业融资变得异常困难，整个行业迈入“冰河期”。土地红利消失，行业去金融化效果明显，房企进行结构性调整已是大势所趋。

  “2022年，将是我们完成转型跨越的决定性一年。”在2021年业绩报中，朗诗地产（0106.HK）再度重申了向轻资产转型的决心。

  与业绩报一同发布的还有一则更名公告，朗诗绿色地产有限公司换掉“地产”，正式更名为——朗诗绿色管理有限公司，这是朗诗近年来第三次更名。

  “轻装上阵”是朗诗地产2014年就提出的转型战略；2018年初，“朗诗绿色地产”更名为“朗诗绿色集团”，并重点转向长租公寓、养老服务、绿色金融等多元化“轻”业务。但多元化道路的不畅，让朗诗地产在2019年初重回地产主业，并回归“朗诗绿色地产”。

  近年来，由于开发项目的平均股权比例呈现逐年下降趋势，同时其代建服务及小股操盘项目可售货值占中国地区总可售货值的比重已逾90%，基本完成了从重资产的地产开发向资产轻型化模式的转型跨越，朗诗地产再次决定去掉“地产”二字，并为公司注入了“管理”灵魂。

  代建服务毛利率约40%

  依托差异化的绿色建筑产品力及品牌力，朗诗地产的资产轻型化转型之路初见成效。2021年，其开发代建服务收入约7.52亿元，毛利率维持在约40%。

  年报显示，在管理服务方面，朗诗地产开发管理服务和品牌授权服务收入均有明显提升，反而在销售管理服务方面收入下降，这或许是其在销售项目上的平均股权比例下降所致。在其2021年对外签约项目列表中，于中国的42个项目只有8个项目由朗诗地产全资持有，在个别项目上的权益比例甚至只有1%、5%。

  2021年朗诗地产于中国新增15个项目，分别来自天津、重庆、武汉、苏州、西安及中山等城市，合计新增可售货值约314.5亿元，新增可售面积约177万平方米。其中来自开发代建服务的12个项目可售面积153万方，可售货值258.6亿元。同时新增开发代建服务合同额约9.81亿元，较去年同期增长约9%。

  截至2021年12月31日，由朗诗地产提供代建服务及进行小股操盘的项目有83个，总可售面积约378万方，可售货值预计超706.2亿元，占中国地区总可售货值的比重约91 %，基本完成了从传统重资产的地产开发模式向资产轻型化模式的转型跨越。 

  同时，作为一家绿色开发服务商，朗诗持续深耕绿色差异化能力。在绿色建筑方面，朗诗地产在全国36个城市打造超150个绿色住宅项目，绿色住宅开发面积超过2500万方，在国内获得绿建认证98个，在全国有77000户入住朗诗科技宅。自2020年朗诗地产的新一代产品“自由方舟”绿色健康住宅面世以来，已迅速在全国16个城市实现了落地，共推出超过8279套住宅。

  “两降一增”影响约9.77亿利润

  凭借对资产轻型化商业模式的探索和坚守，朗诗地产也降低了对财务杠杆的依赖。

  报告期末，朗诗地产手握现金及现金等价物（含受限制资金）约42.2亿元，同比下降10亿元左右。债务总计约84.9亿元，同比增加近20亿元。两年以下短期债务比例同比下降12个百分点至46.5%，长短期债务结构进一步优化。另外，扣除预收款项后的资产负债率较去年同期下降约为0.9个百分点至2021年12月31日的76.6%。

  财务方面，在行业盈利空间收窄背景下，朗诗地产2021年实现营业收入80.76亿元，下降10.19%；毛利约为16.7亿元，同比减少2.26%；毛利率约为20.7%，较去年同期增长1.7个百分点；归属股东净利润-7.78亿元，下降673.08%。产生净亏损6.96亿元。

  录得亏损主要是应占联营公司和合营公司的净利润大幅下降合计约 6亿元，以及行政费用增加3.77亿元导致，“两降一增”影响了约9.77亿元利润。

  其中行政费用从9.09亿元增长至12.8亿元，主要是因为在美国收购SPAC公司Landsea Homes间间接产生3.77亿元上市费用导致，另外朗诗还收购了美国房屋建筑商Vintage Estate Homes等人员。

  如果剔除收购购SPAC相关上市费用、认股权证的公允值变动及税务影响、汇兑损失、金融资产减值损失拨备净额合计7.65亿元的影响，朗诗地产经调整后的净利润约为0.70亿元。

  2021年，朗诗出品签约销售额约471.5亿元，较去年同期增长约14.5%；按销售目标500亿元计算，完成了年度目标94.3%。签约建筑面积约为264万平方米，同比增长12.9%；实现表内收入约为80.8亿元。

  美国新增44个项目

  朗诗地产的开发业务主要布局在中美两地，业务细分上，在美国朗诗地产主要以地产开发为主，而中国则以地产开发代建服务为主。

  中国与美国两个市场，也被朗诗地产执行董事田明认为是朗诗的“双涡轮发动机”。他曾多次对外表示深耕美国的决心：“我们是长期在美国发展，不是说做一个项目算一个项目。”在美国，他有一个更大的目标：成为美国十大建筑商。

  业绩方面，朗诗地产2021在美国年实现总收入10亿美元的突破。其中Landsea Homes在罗里达州、得克萨斯州、加利福尼亚州以及亚利桑那州这4个高增长城市共售出房屋1640套。

  2021年，在朗诗地产获取的59个开发销售型物业项目中，中国15个，美国44个，可售面积271.9万方，可售货值464.8亿元，权益面积118.6万方，权益可售货值206.2亿元。其中美国44个项目新增可售面积95万方，可售货值约150.4亿元，同比增长126.3%。

  截至2021年12月31日，朗诗地产拥有的项目储备可售面积为538.5万方，预计可售货值984.3亿元；按权益计算，可售面积为171.2万方，预计可售货值约301.7亿元。开发代建服务项目共52个，可售面积为292.7万平方米，预计可售货值约为人民币561.6亿元。开发代建服务项目共52个，可售面积292.7万方，预计可售货值561.6亿元。