文/乐居财经 魏薇

  房企“大而不倒”的时代已经过去，顺应时代，从“量”向“质”转型发展已成为行业共识，存量时代,快速赚大钱的机会越来越少,持续、精细化经营渐成主流。

  3月30日，佳源国际（2768.HK）发布2021年度报告。期内录得收益约189.47亿元；年度毛利约53.99亿元，毛利率约为28%；净利润约26.74亿元。录得物业合约销售约为360.54亿元，较2020年同期增加约17%。其中，权益合约销售额约292亿元，权益占比81%。

  从销售规模来看，佳源国际并不突出，属于中小型房企。但其销售中的权益占比和盈利水平，都位于行业的领先水平，权益销售比更是高过很多头部房企。

  专注布局核心城市群

  在错综复杂的市场大环境下，铺盘过大，风险也相应增加。尤其是去年下半年以来，市场经历了深度调整，下行趋势加剧。此时，佳源国际一边重组管理架构，优化体制机制，强调深耕发展；另一边加大销售力度，加快现金回笼，保证经营稳定。 

  从销售的区域分布来看，佳源国际在长三角区域、粤港澳区域、山东和其他城市分别实现销售额209.8亿元、42.99亿元、66.69亿元、41.06亿元，分别占公司总销售额比重的58.1%、12%、18.5%、11.4%。

  2021年，佳源国际明确了对经济、人口领跑的核心城市群的布局策略，坚持深耕发展战略不动摇，重点聚焦长三角、粤港澳大湾区、中西部有潜力的省会城市，区域深耕发展布局进一步显现。

  期内，其通过招拍挂及收并购方式，于合肥、扬州、宿迁、贵阳、珠海及佛山新增八个优质项目，新增土储平均成本仅为每平方米5225元。高质量、低成本的土地储备为佳源国际未来发展打下了良好基础。

  去年6月底，佳源国际收购了沈天晴所持有的山东资产包——鲁源投资控股有限公司，以其持有的5个位于青岛和威海的优质项目，进入了环渤海区域。

  截至2021年末，佳源国际拥有土地储备约为1743万平方米，总货值2355亿元。其中，长三角区域土储货值约为1205亿元，占比约51%；粤港澳湾区土储货值约为579亿元，占比约25%；山东省域土储货值约为364亿元，占比约15%。

  佳源国际表示：2022年将继续顺应国家政策，彻底从规模导向转向品质导向的发展模式，聚焦战略核心，聚焦重点城市，聚焦优势板块，聚焦重点专案，拓展新业务模式，扎实做好产品，提升管理和服务水准，实现有品质的增长。

  维持“三条红线”绿档

  2021，是行业剧烈震荡的一年，在行业的下行期，佳源国际严守财务纪律，维持绿档，审慎负债向外扩张。

  在融资收紧的大环境下，佳源国际一方面加强财务纪律，严格控制购地回笼比；另一方面发行境外可转债，并提前偿还美元债，提振市场信心。

  “三条红线”方面，2021年佳源国际继续守住了“绿档”。现金短债比从2020年年末的1.29，上升至2021年年末的1.36。同时，扣除预售款后的资产负债率由64.28%下降至60.62%；净资本负债比率为53%，相较于2020年的54%下降1个百分点。

  期内，佳源国际回购合计2.94亿美元的优先票据。分别为赎回部分于2022年3月到期的2.63亿美元13.75%优先票据，本金总额为1.3亿美元；部分于2022年5月到期的1.15亿美元11.375%优先票据，本金总额为0.12亿美元；部分于2023年2月到期的3.28亿美元13.75%优先票据，本金总额为1.52亿美元。

  今年3月11日，又提前偿还于2022年到期的13.75%优先票据，剩余本金1.33亿美元。至此，佳源国际在年内仅剩一笔于5月到期的11.375%优先票据，未偿还本金总额为1.03亿美元。

  去年7月，佳源国际成功发行了本金金额为1亿美元，利率为7.00%，于2025年到期的可换股债券，成为自2018年11月以来中国房地产开发商发行的首笔境外可转债。

  佳源国际表示，可转债的发行是公司融资渠道拓展的创新，能有效降低融资成本，助力公司进一步优化财务结构，长远来看将增加公司流动资金及本公司股份的交易量。