文/乐居财经 曾树佳

  成立至今，已到“而立”之年的合生创展，经历了行业的发展起落，见过无数的“灰犀牛”与“灰天鹅”，但却不改低调与稳健的风格。在地产调控的环境下，这种从容的发展步调，显得弥足珍贵。

  去年以来，房地产行业迎来了剧烈的调整期，给房企带来了较大的挑战，房企在这期间完成的成绩单，更为体现企业的基本面，以及抵御风险的能力。

  2021年，合生创展实现合约销售金额约517.36亿港元，同比上升约21.51%；实现物业合约销售面积约109.89万平方米。年内，其营业额为307.34亿港元，核心利润为47.56亿港元，股权持有人应占溢利为98亿港元。

  值得注意的是，合生创展各个业务板块的利润率，均保持稳定。其中，地产板块毛利率45%、商业板块毛利率71%、合生活科技及社区板块毛利率22%。这从侧面体现了该公司以利润为导向的策略，以及较好的风险控制意识。

  此外，合生创展也加速企业科技化、信息化赋能、均衡多元版块共同发展。

  债务结构合理，现金流充足

  合理的负债结构、充足的现金流，是房企穿越周期的基本条件。

  截止2021年末，合生创展总有息负债941亿元，其中一年内到期有息负债233亿元，占比24%，短债比例较低，且公司信用债仅占总有息负债余额，也仅8%。

  据了解，该公司在境内无公司债、中票等信用债余额。其2022年1月已偿还5亿美金美元债，年内无公开市场信用债到期，流动性较好。

  细看合生创展的有息负债品种配置，有90%以上均为资产抵押贷款，其中开发类占比38%、商业运营类占比26%、城更旧改类贷款15%、信用债占比8%、信托贷款占比7%、境外贷款占比6%，总体结构较为健康合理。

  它之所以能轻松应对债务，保持流畅的运转，是因为其有着稳定的销售收入，不断为公司输送现金流。

  在2021年地产行业下行的情况下，该公司仍实现约423亿元合约销售额收入，同比上升18%；销售项目分布于19个城市，一线城市4个，销售占比约60%，努力实现了土地开发价值最大化。

  年内，合生创展重点推出缦系品牌系，合计贡献销售业绩202亿港元，占集团总销售额39%，且公司2022年计划推出上海缦云以及广州缦云项目。

  在营销能力与操盘水平不断创新、提升的情况下，该公司的销售业绩屡创新高，量价齐升，产品结构不断优化，确保销量的同时确保利润，近三年复合增长率达41%。

  可以看到，它一直在做有现金流的利润。尽管拥有手头资金充裕，但其仍保持着审慎的投资。今年地产投资取得旧宫、昆山玉湖两宗土地，进一步体现公司量入为出、不盲目追高、把握行业周期性的投资策略。

  据了解，合生创展截止2021年末总货值约927亿，且公司可售货量高度集中于一线城市，占比超60%，足以保障公司5-8年供货充足。这表明它后续的销售，仍有十足的韧劲。

  多元板块业务协同

  合生创展把自身定位为“全产业链优质生活运营商”。 目前已形成以地产、商业、合生活、基建、投资五大板块并驱发展，科技、养老、文旅、教育、健康、金融、汽车等多元化业态优化布局，跃升为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

  多元业务协同，正是它保持竞争力的砝码。除了地产之外，商业板块对合生的贡献，正在逐年提高。

  合生商业业务线覆盖商业综合体、写字楼、产业综合体、高端酒店及服务公寓这四大板块，已在北京、上海、广州、深圳、成都等十余个主流城市拥有近100余个在营项目，建成运营的项目面积超过500万平方米。

  商业板块已发展成轻、重两大管理平台：逐渐形成投资性房地产和合商科技双平台业务。

  投资性房地产业务部份租赁持续产生现金流，能贡献40亿港元的总营业收入，以及26亿港元的经营毛利。

  而合商科技，则是商业及泛商业生态科技综合运营商，拥有合生汇、MOHO、泛文娱、MAHA四大产品线。“精细化”、“差异化”与“内容创新”的运营思路也让其经营数据相当亮眼。据介绍，自开业后，合生汇产品线出租率动态保持在99%，北京、上海区域的单项目日均客流突破12万人次，自有会员数超过200万人，销售额增长超60%。

  社区科技及物业板块“合生活”，也有了不小的收获。

  合生活智慧社区科技平台，以物业管理切入点，为业主提供线上线下互相结合的社区服务。截至去年年中，已服务超30座城市近200个项目，经营管理面积过1.3亿平方米，为超100万户家庭提供服务。

  去年，合生活社区科技的增长表现较好，实现了44.76亿港元的收入。无论是月活率、复购率、客户转换率、GMV的复合增长率、GMV的同比增长率等方面，都领先行业。

  此外，合生的基建板块中，云建设也实现了提速增效；投资板块则提升了资本收益，与集团产业生态圈互为赋能。此类多元板块互为协同，相得益彰，为公司夯实了发展基础。

  科技赋能

  合生创展在年报中表示：“未来，集团将通过科技提升管理效能，以创新思维带动产业调整，为集团持续长期高质量增长提供充足保障，不但引领行业发展新潮流，亦能为股东带来长远的可观回报。”

  它正在不断强化科技化、信息化赋能，通过科技管理系统和信息化管控措施，优化管理效率、提升服务质量，保障集团竞争优势。

  调控的环境下，行业进入“黑铁”时代，因此提升内部效能是至关重要的。合生便利用科技，实现了“去中心化、去审批化、去层级化”，加强了全业务流程的智能化管控，完成“平台+个人+项目”的科技赋能，提升运营管理效能。其内部管理体系，已形成“闭环式”提质增效。

  在平台赋能层面上，合生创展也通过云建设科技平台、全场景智慧营销平台、智慧交付、智慧社区及商业管理、物业管理自主研发的“合生通、合生活”APP等一系列智能科技管理系统，快速提升服务管理质量和运营效率。

  而在房地产开发端，该公司针对客户的不同场景，从拿地研判到设计、工程建设以及销售前后端的服务等环节，保证展示、客户权证、交易、签约、按揭等形成真正的全流程闭环。

  “科技化”在合生创展的经营管理中无处不在，它正在润物细无声地优化、激活公司的业务形态，助力合生创展稳步前行。