文/乐居财经 严明会

3月31日，段先念“缺席”了华侨城A的线上业绩会。

此前一天，乐居财经获悉，华侨城集团原董事长、党委书记段先念正式退休，保利集团原总经理张振高接棒成新董事长。段先念是1958年生人，已到央企领导正常退休年龄上限。

无论是在地产还是文旅江湖，段先念都是一位话题人物，身上贴有众多标签。

有人称他段总，他是集团领军人；有人称他段市长，因为他以前的工作岗位；有人称他段王爷，感念他对西安做出的巨大贡献；有人称他段郎，是对他最亲昵的称呼，这个称谓无关爱情；而西安人更愿意称他老段，显得更加亲切。

不管是在西安还是在华侨城集团，段先念都收获了不少赞誉。他不循规蹈矩，不因循守旧，视野开阔，逮住机遇就大干一场。

在西安，段先念一手缔造了“曲江模式”，先后操盘陆续打造出大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等景区。此后多年，这些景区仍是西安的热门景区，被人津津乐道。

在华侨城集团，段先念做了大刀阔斧的改革，把总资产从“十二五”末的1370亿元增长至2020年的6980亿元。在去年4月华侨城A的股东大会上，有股东表示，“希望段先念能留任，因为他激活了企业的经营思路。”

在段先念心中，始终有一把尺子，“以成败论英雄，以业绩论高低，以廉政论功过”。

最后一张答卷

虽然“缺席”业绩会，但是段先念对于过去一年来华侨城A的表现，留下了一封3477字的总结信。在他看来，“公司经营遭遇挑战，但发展基础得到夯实。”

而他在退休前，也交出了令股东满意的业绩。有投资者评价，华侨城A“十三五”期间发生的最大变化就是以段先念为代表的管理层赋予了公司新的活力。

3月30日，华侨城A发布2021年报，实现营业收入1026亿元，同比增长25.25%，首次突破千亿规模。其中，旅游综合业务收入433亿元，占主营业务收入42%；房地产业务收入同比增长58%至590亿元，占总共收入58%。

从旅游业务板块看，2021年华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次，为2020年182%的水平。值得一提的是，北京欢乐谷顶住疫情与环球影城开业的双重压力，营收创开业15年来的新高。

对此，华侨城管理层在业绩会上表示，“已披露2021年业绩的文旅上市公司中，华侨城A营业收入、净利润等关键指标规模均稳居前三，也是疫情暴发以来为数不多持续盈利且净利润达50亿元以上的旅企之一。”

房地产业务方面，受疫情形势、行业深度盘整等多重因素影响，目前市场对房企业绩表现早有预期且趋于一致，整体料将承压。

尽管如此，2021年华侨城A在多个关键方面表现依旧稳健，地产业务销售回款保持在千亿以上，经营活动净现金流连续两年为正，“三道红线”指标继续保绿。

在段先念看来，这得益于（华侨城A）坚持把“抓销售、促回款”作为经营工作重中之重，综合运用多种手段，加快销售去化，加速资金回流，公司资产、存货周转效率进一步提升。

2021年，华侨城A累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。年内，新获取项目23个，新增土地面积258万平方米。年内获取的土地项目中，有15个项目以底价或接近底价摘牌，这是华侨城高毛利率的护城河。

对于房地产业，虽然普遍预计行业规模会见顶回落，但段先念看来，“在未来几年仍是一个有着十多万亿规模的大产业；无论是从总体的城镇化率看，还是微观的人均住房面积、住房品质看，都对行业有正向的、持续的支撑。”

他表示，“系列调整下的房地产业，犹如暴风雨过后的一片森林，朽木枯枝败叶剥落后，整个生态更为健康可持续，每一棵树木也得以更好的生长。那些具备优秀运营管理能力、有安全现金流、注重社会福祉的企业也将获得进一步发展。”

去年全年，华侨城A新增物业管理建筑面积373万平方米，在管建筑面积超2000万平方米，业务范围覆盖深圳、北京、上海、成都等地，目前整体管理项目占地面积超过200平方公里。

目前很多房企都将物管推向资本市场，“华侨城也在内部整合和推动，有意进行下一阶段计划”，管理层在去年股东大会称，未来物业会是华侨城重要的流量平台入口。“我们会有公开的计划，合适的时候会对外。”

显然，如今的华侨城A已经走出一套属于自己的行之有效的模式，完成了跨越式发展。

段先念告诫全体华侨城员工，“时下环境，举目四顾，挑战很多；如若置身十四五末乃至2035年回头眺望，相信眼下的困难不过是通往光辉愿景的坎坷之路，只要坚定信心信念、清晰转型升级路径，巨大的发展潜力将会把我们带到更加广阔的未来。”

华侨城八载岁月

2014年，华侨城集团原总经理任克雷由于年龄原因从总经理一职退下来后，彼时的西安市副市长段先念出任华侨城总经理。由于当时华侨城集团没有董事会，这意味着段先念接棒任克雷成为华侨城集团掌舵人，拉开了华侨城集团快速发展的新序幕。

这家成立于1985年的央企，从深圳湾畔一片滩涂地开始做缩微景区世界之窗起家，通过销售周边住宅维持主题公园投资运营的模式，将欢乐谷品牌扩张到北京、上海、天津、成都和武汉等城市。

作为旅游地产企业中的先行者，华侨城开创的“旅游＋地产”模式为这家央企赢得了声誉，曾被后来者万达、海昌控股等效仿。但它同时也被旅游地产模式掣肘，一二线城市巨量存货和周转短板之间的矛盾格外突出，从2009年销售额突破150亿元后，业绩一直在200亿元以下徘徊。

段先念南下华侨城后，把他的大刀阔斧、雷厉风行风格带到了这家央企。他花了一年半时间对该公司原有的项目和产业进行了调研与考察，不仅对华侨城原有项目和产业进行广泛考察，同时也重点考察了北京、西安、南京等传统历史文化名城。

他很快给华侨城的未来定好了目标，直言要成“中国文化旅游业航空母舰”。2015年，在华侨城一次内部会议上，段先念正式提出“文化+旅游+新型城镇化”业务模式。这是对过去华侨城“旅游+地产”模式内涵进一步的丰富，也意味着华侨城正式开启转型之旅。

随后，华侨城集团开始推进一系列大刀阔斧的改革举措。包括，展开体制机制改革，设立战区制管控模式；开启央地混改大幕，先后重组云南世博集团、云南文投集团；创新融资手段，成立华侨城资本投资管理有限公司；探索人才市场化，全球公开选聘子公司高管；组建欢乐谷集团，全面落实振兴康佳战略等。

2020年底，华侨城集团公布了十三五期间的经营数据，2016年-2019年，该公司营业收入从536亿元增至1357亿元，利润总额从90亿元增至228亿元，总资产从1740亿元增至5468亿元。

2015年，华侨城集团在旅游行业的排名是“亚洲第一、世界前四”；2020年，成功超越环球影城首次进入全球主题公园集团三强。

值得注意的是，段先念还将文旅与脱贫相结合。华侨城立足自身产业特色和结合贫困地区实际，坚持人才扶贫、基金扶贫、旅游扶贫、产业扶贫、短板扶贫、文化扶贫等“六个路径”，创新实践“文旅融合+美丽乡村”“产业扶贫+乡村振兴”等精准扶贫模式，为脱贫攻坚贡献了华侨城智慧和方案。

自2003年定点帮扶贵州省黔东南州三穗、天柱两县以来，华侨城累计投入帮扶资金超过9000万元，援建各类帮扶项目138项，提供1850个公益扶贫岗位，共资助贫困学生超过6000人次，培训人才1165人次，为当地脱贫攻坚注入新动能。

缔造“曲江模式”

段先念的名字一度是和曲江新区、甚至西安这座城市紧密地联系在一起的。

他出生于陕西周至县集贤镇一个普通农民家庭，朴实勤劳是他一生的品质。也许是毗邻中国道教发源地楼观台的原因，让段先念做事有一种大开大合“若烹小鲜”的道家风范，让他的思想有一种超越凡人的道家智慧。

1978年，段先念考入吉林工业大学，是该校第一届企业管理专业学生；1988年，他考取了西安交通大学管理工程硕士研究生，期间曾在陕西机械学院（现西安理工大学）任教。

1991年，研究生毕业后，段先念做起了弄潮儿，南下福建、广东，在多家外资企业里打拼。1995年，他开始担任北京一家港资房地产开发公司的总经理。

次年，段先念辞职来到西安高新区，成为西安电子工业园管理办公室主任，这不但成为他人生的分水岭，也开启了西安房地产市场的品牌时代。

在担任西安高科（集团）公司总经理期间，他创建的紫薇地产，接连创造了西安房地产市场十几个第一：第一个把“紫薇”作为商标去注册；第一个营造大环境氛围建设；第一家引入策划机构；第一家在西安做售楼处等。

段先念的魄力不止于此。2002年，段先念由西安高新区党工委副书记、常务副主任履新兼任西安曲江新区管委会主任、党工委副书记。他再次将城市经营的概念清晰放大，创造了“文化+旅游+城市”的“曲江模式”，使曲江成为示范全国的大型文化产业园区。

然而，有这样的先知卓见，和他与众不同的思维有很大的关系。

一般的开发流程是招商—策划—规划—建设；段先念是反其道而行之，策划—规划—环境建设—招商，实现了商家不请自来的良性循环。这种所谓的倒叙手段，被后来称为曲江模式。

不过，段先念坦言这是一种文化经济模式，是以文化为推动力，以城市经营为手段，达成文化、商业、旅游的契合。这是实事求是的做法，根据西安这座古城的特性，为他量身打造一款适合他的发展路线。

他希望，“把游客在西安多留1.5天，打破来西安旅游白天看庙晚上睡觉的固有思维。大家要团结一心，排除非议，迎难而上，把一年一小变，两年一中变，三年一大变的艰巨任务变成现实。”

与段先念共事的同事回忆，“他是一位很务实的领导，没有他也难有今日的曲江”“段主任当时没有个人司机，生活方面段主任更是非常简朴，经常我们职工是中午米饭四个菜一个汤，而他经常中午就吃手擀面条，一碗面就行。”

段先念是个十分会讲故事的人，也是一个很会造梦的人。不但讲述自己的故事，也把西安这座古城讲给全中国的人听。他先后操盘陆续打造出大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等景区，将曲江模式发挥尽致。

他说，“曾经，西安的发展一直困惑于地下的东西太多。文化遗产保护反而成了发展的负担，但曲江的发展和建设化解了这个问题，让文化遗产不再成为累赘，而是成为发展的动力和资源。”

2017年，段先念又再次带领华侨城为西安投资2380亿元，项目覆盖西咸新区、未央、碑林、莲湖、曲江等多个区域的多个大型文化旅游综合项目。王者归来，段先念成为陕西圈最“红”的热点人物，无论是互联网新闻还是民间热议，老段确实成为了一名“网红”。

同年7月，华侨城集团旗下的华侨城西部投资完成了对曲江文投增资113.57亿元，从而间接拥有了上市公司曲江文旅51.66%的股份，曲江文旅的实际控制人也由西安曲江新区管理委员会变更为国资委。

同年9月底完成了对曲江文旅的控股，华侨城在西安市的投资布局迅速展开，范围几乎涵盖了西安所有重要发展区域。

除了西安，段先念还看中了云南，还曾亲自担任新成立的云南投资集团董事长兼总经理，并试图将云南建设成华侨城的第二总部。

2016年6月，华侨城与云南省达成在十三五期间投资云南文化旅游产业不低于2000亿元的投资共识，云南省支持华侨城参与省属旅游文化企业的改革。

效仿西安，华侨城在云南的大举投资同样包括参与地方国企改革，控股了云南世博集团、云南文投，并且通过控股云南世博，华侨城间接控股了上市公司云南旅游，整个过程花费了将近一年时间。

过去在华侨城8载岁月里，段先念被称为“空中飞人”。他几乎有一半时间是在路上，不是在调研、考察项目，就是在去调研、考察项目的路上，足迹遍及重庆、西安、成都、北京、南京等城市。而今，正式退休后，段先念也可以放慢脚步，重回故里西安看看大雁塔、大唐芙蓉园和不夜城。