文/乐居财经 程孟瑶

  营收增长，利润下降，毛利基本持平，凭借在大湾区的深耕，时代中国（01233.HK）交出了一份平稳的成绩单。

  3月31日，时代中国举行2021年业绩发布会，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄、执行董事牛霁旻、联席总裁周四阳、首席财务官黄嗣宁以及投资者关系经理周莹出席业绩会。

  业绩会上，岑钊雄表示，公司主动调整了今年的销售规模目标，“预计650亿元左右，我们不倾向于用非常短期的行为实现销售目标的达成，所以主动做了销售规模的管控，让我们销售的安排更加从容一点。”

  岑钊雄表示，2021年时代中国放慢了拿地节奏，现在看起来，策略是对的。未来也将依靠卓越的产品品质、服务，实现有质量的发展。

  深耕大湾区

  2021年时代中国控股实现营业收入436.4亿元，同比增幅为13.1%；利润为47.5亿元，同比减幅为11.4%；毛利率及净利率分别为27.6%及10.9%，与去年基本持平。

  从细分项目来看，2021年时代中国在营销、行政开支方面以及融资成本均有明显下降。其中，营销费用同比减少16.1%，节省约1.8亿元；行政费用减少22.0%，省下3.47亿元；另外，得益于计息负债降低81亿元，其融资成本减幅达30.1%。在降本方面，时代中国成绩显著。

  时代中国的收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租构成，收入贡献率分别为88.7%、10.1%及1.2%，物业发展是其最重要的收入来源。

  业绩会上，黄嗣宁表示，鉴于物业销售交付面积增加及销售均价上升，时代中国确认物业销售收入约387.09亿，同比增长18.5%，录得毛利120.5亿元，净利润48亿元。据悉，2021年时代中国合同销售均价为每平方米18590元，同比增幅为24.7%。

  从销售表现上看，广州时代印记、长沙时代梅溪领峰、佛山时代天境、广州时代印象及时代爱车小镇等项目在2021年的热销，给时代中国带来955.9亿元合同物业销售额，同比下降4.8%，广州、佛山、东莞三个主要城市合计贡献接近70%。截止2021年底，时代中国拥有146个处于不同阶段的主要项目，其中134个分布在广东省，占比约92%。

  城市更新方面，时代中国同样聚焦大湾区城市。2021年全年，时代中国录得44.07亿元城市更新收入，6个城市更新项目转化，累计建筑面积128万平方米，其中3个项目是转为土地储备，接近100万平方米，分布在优质的粤港澳大湾区城市，包括广州、佛山、惠州。

  放缓拿地节奏

  2021年上、下半年，地产行业经历了冰火两成天，一些政策的逐步出台，给地产行业带来不小的影响。借债拿地、扩大规模、占领市场，也不再是房企扩张的重要手段。

  2021年时代中国拿地节奏放缓，全年新增8块土地，约200万方，分布于广州、佛山、东莞、惠州、肇庆、南京、长沙。

  “截止去年年底，时代中国在16个城市、地区，拥有土地储备约为1990万方，我们认为足够支持今后3年的发展。”黄嗣宁表示，这些城市地区包括广州、佛山、东莞、中山、惠州、江门等大湾区城市，此外在成都、南京、武汉、长沙也有土地储备。

  接下来，时代中国将进一步聚焦住宅开发业务和城市更新业务，保持适当规模且优质的土地储备；聚焦深耕粤港澳大湾区内的高价值区域，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域，保持适当规模优质土地储备。

  “在土储方面的策略，大的思路还是按照原来的构想，减少通过激烈竞争的渠道去获取土储，同时通过城市更新的逐步转化，来提升土地储备。”

  在谈及2022年拿地计划方面，岑钊雄表示，2021年拿地节奏放缓是正确的，盘活了存量资产，给公司提供了更多的现金流。2022年，时代中国预计有8个城市更新项目会完成转化，其中一部分会变成时代中国的土储，且土储的质量会更高。

  650亿销售目标

  “从今年开始，企业主动就销售规模方面做了调整，整个销售安排会更从容，预计今年销售目标在约650亿元左右。”

  业绩会上，岑钊雄特别指出，时代中国将不会采用以价换量等短期销售行为实现销售目标，而是依靠卓越的产品品质和服务，实现有质量的发展，将坚定按照制定的策略去执行、去落地。

  这些策略包括了三个方面，一个是坚定的业务聚焦，聚焦住宅开发业务和城市更新业务，聚焦高价值区域；二是坚定的去杠杆，将债务降下去；此外，保持适度规模，通过打造卓越的产品和服务，提升品牌溢价能力，保持有竞争力的盈利水平。

  “公司年内到期的短债还剩下85亿，金额不大，公司非常有信心，按时偿还本年内剩余的各项债务。”牛霁旻表示，2022年时代中国到期需偿还短债总额为110亿元，截止3月30日，已经累计偿还25亿，剩余85亿。而稳健的财务状况和合理的债务结构，让时代中国拥有按时偿债的底气。

  今年4月底，时代中国将到期2笔境外美元债。此前，公司已在公开市场回购8248万美元，当前剩余规模合计约3.4亿美元；以及两笔境内公司债将分别于8月、9月到期，合计规模27亿。

  针对这两笔公开市场债务，牛霁旻透露，“我们会根据国内资本市场的动态情况，择机寻找市场的发行窗口，进行发行置换或者续期，同时我们也会视资本市场的情况，用自有资金主要是我们的物业销售回笼资金，然后进行同步备偿准备。”

  此外，待偿债务还包括国内的银行及其他贷款，总金额接近37个亿，主要构成来自于国内各个物业开发项目，以开发性贷款为主。这部分贷款是通过捆绑具体项目的销售回笼资金安排还款，基本没有压力。

  截止2021年末，时代中国计息负债余额534亿元，相比去年年末的615亿，下降了81亿，降债幅度超13%；现金及银行结存账面结余约206.57亿元，较2020年12月31日减少45.6%。

  三线四档方面，2021年时代中国净负债率76.7%，现金短债比1.87，剔除预收账款资产负债率74.6%，对比去年下降了4个百分点，处于黄档。

  岑钊雄表示，随着行业调控政策放开，行业最糟糕的时间过去了，预测行业全年度是一个先低后平稳的一个态势，相信二、三季度防疫措施落地及调控政策的放松，行业将呈现更平稳的发展。