文/乐居财经 李奕和

  业绩会开始，黑西装白衬衫的郁亮首先站上了主讲台。他带着歉意而来。

  郁亮说，自己业绩会的前一个晚上，特别忐忑不安，像一个学生没考好试，拿着成绩单给父母看一样。

  “我完全能够理解股东的各种各样的情绪，不满也好，失望也好，困惑也好，关切也好，我感同身受。”

  原因出在万科3月30日晚发布的年报。2021年，万科实现营业收入4528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。

  尽管公司其他各项指标保持稳定，但净利润是万科上市31年以来，继1995年、2008年后，出现的第三次下滑。在当晚所发的《致股东》中，郁亮用了“刻骨铭心”一词来形容。

  纵观整场业绩会，万科保持着其谦逊的底色。近两个小时的业绩会，众管理层有对业绩下滑作的检讨，讲原因。但谦逊的同时，万科也表现出了底气，对投资者最关心的话题——未来会怎样，明确指出了“企稳回升”的信心来源。

  这是黑铁时代下，万科面临的一场挑战。在房地产整个行业都陷入悲风苦雨的当下，对万科投资者而言幸运的是，他们所押注的管理层没有回避问题，全力积极在应对，而且敢于承诺，给投资者吃定心丸。业绩会上，郁亮给万科2022年的工作任务定了八个字：止跌企稳，稳中提升。

  纵观这次年报发布和业绩会，房地产朝阳夕阳都走过了，万科却能一直冷静自持不卑不亢，或许正是这种企业个性，让万科穿越了过去的多个周期。

  警钟与底气

  股东净利润的下滑，与万科开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失有关。

  2021年，万科整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。受近年来结算项目地价占售价比上升的影响，其开发业务毛利率下降至23.0%。

  同时，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，万科2021年投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。此外，市场下行影响，万科2021年对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值，合计减少权益净利润约25.5亿元。

  业绩会上，郁亮对净利润下滑进行了深刻检视和反思。管理方面，他认为过去三年，万科充分授权、分布式的特点，造成了离散度大的问题。在竞争愈加激烈的环境下，部分项目不及预期，拉低了整体表现。

  业务层面，则表现为多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大，也对过往业绩产生影响。这些成本，在过往开发业务增长快的时候没能显现，市场环境改变后，对业绩的影响便显露出来了。

  作为万科的董事会主席，郁亮表达了诚恳的歉意：“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。

  当然，面对问题，行动比态度更重要，接下来的万科要如何做？业绩会上，郁亮给万科2022年的工作任务定了八个字：止跌企稳，稳中提升。

  具体行动上，郁亮在《致股东》中提到，2022年，公司将以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准，拉通公司内部成熟做法，推动产品的系列化和标准化。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。

  郁亮的信心和底气，来自他提出的两个外部基础和三个内部基础。郁亮认为，有利于市场稳定的政策措施不断出台以及房地产仍是规模超十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新，是万科企稳回升的两个外部基础。

  三个内部基础则包括，万科开发业务将继续保持在行业第一阵营，今年实现止跌企稳，同时未来2到3年的储备有保障；万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）率势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池；此外，万科具备行业领先的信用评级，净负债率长期处于行业低位，“三道红线”全部符合“绿档”要求。

  与未来“第二增长曲线”成型

  在上述郁亮的讲话中，经营服务类业务是万科2022年“止跌企稳，稳中提升”的三个主要内部基础之一。事实上，纵观整场业绩会和万科那份足足有322页的年报，它们似乎也已成为万科除地产开发外不容忽视的“第二增长曲线”。

  2021年，万科整体经营服务业务贡献了超400亿元的收入。当中，万物云营业收入240.4亿元，同比增长32.1%；万纬物流营业收入31.6亿元，同比增长68.9%；长租公寓实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%；商业运营营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。

  不仅如此，据万科披露的数据，万科物业收入过去十年复合增长速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力商业近五年达20%。这些业务仍在快速发展当中。

  这一点，郁亮显得尤为自信。他认为，这些业务将构成万科未来的一个增长空间。

  “万科一直坚持追求有现金流的利润，所以一直坚持用成本法来做账，我们折旧摊销是要作为费用把它列支掉的。去年这一年，我们这方面的费用就列出了80亿元，客观上这种报表产生了影响。”郁亮称，现在学费基本付完了，即使我们继续深化计算，今年我们非开发业务加在一起，将对集团报表形成正向的贡献。

  他强调，这些经营类的业务，正在逐步形成万科盈利的蓄水池。“随着我们经营管理水平的不断提高，我们进入合格资产的资产会越来越多，从而为万科未来盈利增长添注了更多的基础。”

  郁亮表示，万科今天已将自身从单一的住宅发展商，打造成不动产的综合发展运营服务商。当然，对开发与经营服务并重的业务战略，他表示，这并不是说我们觉得开发业没有机会。

  “这仍然是有机会的，那是万科最主要的业务。但如果没有我们的经营服务类业务，那么我们未来支持万科未来更好质量的发展，这件事情是做不到的。”

  值得一提的是，万物云目前已处于推进上市的关键路上。去年11月5日，万科正式通过了分拆万物云在港交所上市的议案。到今年3月30日，证监会正式接收补正材料，同时最新状态变更为受理通知。

  但不可否认的一个事实是，近段时间以来，物业行业的估值下降，港股整体股价也遭遇历史低点。

  对于万物云上市节点的选择，朱保全表示，万物云作为城市服务商，已经呈现了一个良好的发展势头，不像最开始18年只有珠海横琴一个项目，今天已经有超过40个项目，并且在21年增长非常迅速，说明这个业务已经非常成熟了。

  即便物业股的估值有所回调，但他认为现在上市相对于2020年可能更合适，因为市场的估值更加趋于理性。而在一个理性的资本市场中，才能给一个真正的优秀企业予以一个合理的定价。同时，也才能给战略投资人一个更好的投资机会。

  “我想家长是不会以外面天气的好坏，来做这个决定的，唯一考虑的是儿子是不是成人了。公司的竞争战略不会以捕捉资本市场的窗口为主要考虑因素。”朱保全称。