（从左至右：银城国际执行董事兼副总裁  邵磊 女士、银城国际执行董事兼副总裁 朱力 先生、银城国际董事会主席兼非执行董事 黄清平 先生、银城国际执行董事兼总裁 马保华 先生、银城国际财务管理中心总监 程曦 女士。）

  文/乐居财经 房慧

  3月末，40多家内房股集中“交作业”，不管成绩如何，能不申请“晚交卷”，又能与投资者直面交流，已是一种自信。

  31日上午，在万科郁亮发声后不久，银城国际的业绩会也开始了。

  这是一场坦诚的业绩会，管理层并未回避投资人的质疑和担心，正面回应了关于销售目标未达成和裁员的敏感问题。

  对于未来，银城国际有了方向指引，用黄清平的话来说就是：聚焦和坚守地产开发主业，提高对行业变化的洞察能力，实现有质量的增长。

  而对于银城国际这样的企业来说，怎么做？马保华给出了答案：形成自己的产品和服务特色，做到人无我有，人有我优。

  252.94亿销售额&106%回款率

  “的确没完成年初制定的目标。” 对于销售业绩，执行董事兼副总裁朱力诚恳表示。

  他还进一步说明：如果按照公司上半年的销售势头和推进计划，是可以超预期的。但市场急剧变化后，大部分房企都未能如愿达成目标，即便如此，银城国际销售额较前一年还有了较大幅度正增长。252.94亿销售额是银城国际的历年新高，且较2020年增加约9.0%。

  从城市分布来看，南京、杭州仍是主战场，但杭州已反超南京，贡献了总销售额的34%，南京为31%。表现突出的项目有4个，分别是南京金陵玖园、南京云望府、杭州观湖之宸、杭州青山湖畔，合计贡献总销售额的约42%。

  面对市场变化，银城国际将回款重要性提升，其2021年的回款率达到了106%，做到了和行业“优等生”绿城中国齐平。

  能有这样的回款表现，企业的开发运营效率必须跟得上。据了解，2021年，银城国际做到了3.8个月地块四证齐全，9个月自有资金回正、18个月经营性现金流回正，所有项目均按时或提前完成交付。

  6060元/㎡拿地成本&15%毛利门槛

  考虑当下市场环境，结合银城国际现有情况，朱力表示：2022年，银城国际的销售目标定为250-260亿元。

  2021年，银城国际全年新增土地14幅，新增总建筑面积约297万平方米，新增货值443亿元。这些地块主要分布在南京、浙江和苏南。总土储建面近725万平方米，其中应占权益土储建面约为471万平方米。

  朱力介绍：银城国际避开了过热的土拍市场,新增货值中，收并购项目占比达到了21%，平均拿地成本仅为6060元/平方米。

  截至报告期末，银城国际已售未结转货值为341亿元，总可售未售货值为685亿元，其中南京及苏南占总货值81%。总可售未售面积为289万平方米，这部分产品均价约2.37万元/平方米。

  对于接下来的投资，朱力强调：要做到投拓稳健，严格评估市场因素，维持和提升收并购等方式的拿地比例。以不低于15%以上的毛利作为准入门槛。准入新项目坚守经营性现金流回正周期 18 个月，自有资金回正周期 9 个月。

  谈及当下的市场环境，马保华认为：优秀的企业都应该根据外部环境变化，适时调整发展策略，下阶段，银城国际会更注重公司的健康度，降杠杆、保现金流，就自身的安全度要留有足够余地。

  更具体一点，银城国际要做市场上的“特长生”。大家都认为房子不好卖，市场上不缺房，但是缺好房。马保华表明：银城国际要发挥自身优势，拿好项目，打造好产品，好服务。在产品中形成自己的服务特色，比如健康管理、养老服务等。在深耕的长三角区域，形成自己的品牌优势。

  17.2%毛利率&7%融资成本

  2021年，银城国际毛利率为17.2%，同比上升了6.4个百分点，净利率为5.5%，同比上升了1.9个百分点。

  对此，投资者抛出了一个这样的问题：在行业利润空间下行的市场环境下，17.2%的毛利水平能否保持？

  “这个数字，是我们认为较为正常的水平”，程曦解释道：2020年主要是现房销售，导致了毛利率较低。未来凭借我们的开发运营能力，不断降低的融资成本，以及优质土储，已售未结转的状况。毛利率将会比较平稳，目标是做到稳中有升。

  从各项财务指标来看，银城国际的负债在持续优化。截至报告期末，其总有息负债下降了5.1%，短期借款占比进一步下降至35%，短期负债下降14.5%，平均融资成本为7%，较前一年7.7%的也有优化。

  2021年，银城国际总有息负债约人民币136亿元，其中90.3亿元为银行借款，占比达到66.3%。银行借款的平均利率约为5.2%。有意识、有目的的降负债举动，也造成了银城国际在手现金的同比下降，对此，程曦表示：这是公司的主动行为，出于降低经营风险的考虑，并不会有流动性风险。

  此外，对于年内将到期的美元债，程曦表示，公司近期已悉数妥善安排了多笔票据的兑付，避免了票据违约。银城国际会不断修炼自己的内功，提升销售和回款速度。财务也会合理的安排好现金流，安排好兑付计划，维护好公司对资本市场的承诺。