文/乐居财经 严明会

  “筚路蓝缕启新程，砥砺奋进践初心。”正荣地产用这14个字，表明了公司的经营态度。

  2021年对于房企来说，是充满挑战的一年。融资端前所未有的收紧，相继出台的调控政策压制地价与房价，叠加疫情的反复，让许多开发商陷入了流动性危机。在艰难的生存环境下，正荣地产依然保持着积极的态度，尽力维持经营稳定，按时向投资者交卷。

  3月31日，正荣地产(06158.HK)召开2021年业绩发布会。执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝，执行董事兼董事会副主席刘伟亮，执行董事兼常务副总裁李洋，执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健出席本次会议。

  报告期内，正荣地产合约销售额为1456亿元,同比增2.6%，基本实现了年初制定的销售目标。实现收入369.92亿元，同比增2.4%，净利润12亿元，核心利润22.8亿元；归属股东净利润8.09亿元。

  截止2021年末，正荣地产的总资产同比增长15%至2538亿，其中，预收楼款大幅增长50%至910亿元，能确保未来1-2年的结转收入。

  土储权益比、并表比分别改善至60%和64%

  区域深耕，围绕核心都市圈进行业务扩充，是正荣地产长期以来的发展策略。2021年，正荣地产深耕区域的成果依然显著。

  从销售情况来看。2021年全年，正荣地产于长三角、海峡西岸地区的销售较为强劲，分别实现合约销售额782.83亿元及361.5亿元，其中，长三角区域的销售贡献主要来自于南京、苏州、合肥、上海等城市，海峡西岸地区销售贡献则主要来自于福州、泉州、南昌等城市。

  两大区域的销售额占比正荣地产总销售额的78.6%，分别实现的合约销售面积为402.65万平方米及254.06万平方米。

  据管理层介绍，正荣地产多数的项目位于国内一二线核心城市，它们创造了高达90%的销售金额，同时合约销售均价16545/㎡，较2020年的12295元/平，继续增长了34.6%。

  交付方面，2021年正荣的新开工面积达到506万平方米，竣工面积接近800万平方米，年底在建1901万平方米。合计交付63个项目、88个批次、5万多户。

  报告期内，正荣地产合计在全国16个城市新增土地29幅，预计总建筑面积约430万平方米，为今年的销售提供了有力的支撑。新增土地中，高达89%是位于一二线核心城市，且多数位于长三角及海峡西岸区域，同时，正荣地产也加强了对珠三角的布局，在南京、杭州、苏州、无锡、合肥、厦门、广州、佛山等这些城市都有落地项目。

  截止2021年末，正荣地产合计持有215个项目，土地储备2595万平方米，总货值人民币4300亿元，其中一二线城市占比达到82%。管理层认为，正荣地产的土储结构能对应当下市场的主流需求，也将更有利于日后的销售区划。

  值得一提的是，经过两年的调整，正荣地产目前的土储权益比和并表比已分别改善到了60%和64%，基本上和房地产市场的大势相符合，日后也能分享更高的项目收益。

  提前退出部分合作项目，盘活受限资金

  “自四季度起，包括正荣在内很多公司的销售受到影响，已无法在公开资本市场再融资。”正荣地产董事局主席黄仙枝在业绩会上坦言。

  流动性危机已然来临，但正荣地产并未躺平，而是以积极的态度应对，力求平稳度过难关。

  2021年前三季度，正荣地产在压力下仍成功把握多次融资窗口，发行合计约17.5亿美元等值绿色优先票据及人民币13.2亿元公司债券。同时，公司偿还及赎回共计约15.1亿美元等值优先票据及人民币11.0亿元公司债券。

  总体来看，正荣地产目前的总债务规模为741.39亿元， 从债务结构上来看，正荣地产一年内到期的债务最多，为344.3亿元，占比总债务的46.44%。存在一定的偿债压力。

  但值得一提的是，正荣的境外债2021年已完成61.8亿票据的置换，2022年3月29日完成了5笔优先票据的交换要约、1笔永续资本证券的展期，通过修订条款避免了发生交叉违约的风险；境内也在3月完成了一笔ABS的展期。

  “其他的短期债务，公司会根据销售回款、自身现金流情况而安排，并且会积极与金融机构友好协商。”正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示。

  在积极应对即期债务的同时，正荣地产也在尽力的盘活资产。据管理层介绍，正荣地产目前已经梳理和铺排了大概20~30个合作项目，正在积极和国央企在内合作方进行洽谈和股权转让工作，希望通过提前退出部分的合作项目，盘活受限资金。

  “种种压力接踵而至，公司管理层面对艰巨的困难依然不退缩、不逃避，会上下齐心，维持经营的稳定，。”黄仙枝如是说。