文/乐居财经 徐酒眠

  3月25日，建发物业（02156.HK）提交了上市后的首个完整年度大考成绩单，并将2021年业绩发布会安排在了两天后的周日。

  发布会悄然进行，管理层的发言内容对外流出的不多，从已公开的信息来看，建发物业对非住业态领域颇为关注。

  “在非居业态这块，我们想要把现在的占比做提升。”业绩发布会上，建发物业执行董事兼行政总裁乔海侠坦言，（扩展非居业态）在规划上暂时没有特别明确。

  房地产住宅市场开发逐渐进入存量时代，物企在住宅领域竞争日趋激烈，向非住宅赛道寻找增长点已经是行业共识。建发物业也有意提升非住业态占比来补足“短板”。

  2020年，建发物业的非住宅物业在管面积与营收贡献的占比均出现了“缩水”。到了2021年，非住宅物业在管面积虽有所提升，不过占比仍不足10%，同时贡献的收益占比还在持续缩减。

  “希望在2022年的时候能把非居业态的增值服务和盈利模式做研究，能够比较精准地看到哪个方面更值得探索。”乔海侠表示，“就目前来看，办公业态还是很不错的，部分高校也不错，具体在整个营收结构上会发生怎么样的改变，目前还没有特别明确的拆分。”

  没有明确的规划、营收结构拆分也暂无方向，建发物业扩展非住宅业态似乎还停留在意识层面，何时开花结果依旧是未知数。

  非住收益占比二连降

  建发物业想要着力非住领域的意图不难理解。近年来，非住宅物业逐渐成为各大物企抢滩的重点领域。市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等优势，使其正在日渐成为物企新的利润增长点。

  进驻的物企，或成立非住宅物业子品牌、或抓住政策红利、或真金白银斥资收并购，迅速涉猎公建物业、城市服务等领域。各家物企各展神通开启非住宅物业拓展步伐的大潮，上市近一年半的建发物业，则略显传统，其九成以上在管面积为住宅，甚至一度有上行趋势。

  2020年，在“努力使物业组合多样化”的战略指引下，建发物业的非住宅物业在管面积不增反降，由2019年的274.5万平方米降到了2020年的246.8万平方米，占总在管建筑面积的9.63%。同期，非住宅贡献的营收占比也从上一年的28.4%下降至了26.5%。

  最新披露的业绩报中，截至2021年12月31日，建发物业的非住宅在管面积新增75.8万平方米至322.6万平方米，在总在管建筑面积中占比9.76%；同期，非住宅贡献收益约1.72亿元，占比22.7%，收益占比进一步下滑。

  时间线进一步拉长，2017年-2020年，建发物业非住宅营收分别为0.74亿、1.10亿元、1.38亿元，以及1.53亿元，对应在物业管理服务中贡献的收入比例分别为24.3%、27.7%、28.4%、26.5%。

  由此不难看出，在过去的2021年，建发物业非住宅贡献的收益持续增长，不过贡献的百分比却较上一年同期缩减了3.8个百分点，已经连续两年呈下滑之势了。

  毛利率低于行业均值

  依靠住宅项目虽然能带来稳定的收入，不过却无法带来高盈利与高增长，未来于行业中的业态竞争优势或将被进一步削弱。

  事实上，建发物业的毛利率在上市物企中一直处于中下游，2018年—2020年，建发物业的毛利率分别为23.15%、22.89%、24.47%。

  2021年，建发物业的毛利率为25%，同比上一年微增0.5个百分点。建发物业在业绩报中解释，毛利率上升主要由于取得较高毛利率的增值服务收入的大幅增加。

  不过以较高毛利率的增值服务收入增幅对应整体毛利率数值而言，这股拉力的作用显然并不大。

  与大多数物企一样，建发物业拥有三条业务线，物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务。

  其中，物业管理服务为最大收入来源，2021年实现营收7.59亿元，占总收入的48.7%；其次是非业主增值服务，同期收入5.44亿元，在总收入中占比35.0%。

  而社区增值及协同服务增长最快，由上一年的1.21亿元增至2.53亿元，同比增长110.72%；在总收入中的占比也由上一年的11.7%提升至了16.3%。

  在业绩报告中，建发物业并未披露三条业务线的具体毛利率情况。不过从其往年披露的数据来看，非业主增值服务或许是拉低建发物业整体毛利率的主要原因。

  过往数据披露，2017-2019年，其非业主增值服务毛利率分别为12.1%、14.8%、12%。而据乐居财经研究院统计，去年上半年，21家披露非业主增值服务毛利率的物企，平均毛利率为34.89%，最低水平也在18.5%。

  关联方贡献收入占比提高

  “对母公司的依赖程度较低”，从闽系建发地产分拆而来，建发物业以介绍方式完成资本化，彼时其“第三方收入超6成”曾见于多类报道中。

  不过上市一年多，从建发物业交出的两份业绩报来看，其对母依赖性并没有太低。

  一方面，截至2021年12月31日，建发物业为厦门建发及其关联方直接提供服务的收益占比为39%，而上一年同期为35%，同比提升了4个百分点。与此同时，除了关联方之外，建发物业的其余客户中收益贡献无一在10%及以上。

  另一方面，建发物业在第三方市场的外拓进展也较为缓慢，市场竞标能力表现较弱。

  财报披露，截至2021年12月31日，建发物业的合同在管建筑面积约为0.74亿平方米，较上一年同期增长约56.6%；合约项目数量489个，较上一年同期增长约48.2%。其中，在管面积约0.33亿平方米，较上一年同期增长约28.9%；在管项目数量280个，较上一年同期增长约27.9%。

  2021年，建发物业来自第三方的新增合约建筑面积仅357.9万平方米。其中，斥资3739万元收购的洛阳泉舜物业带来合约建筑面积约264万平方米。据此不难推断，其2021全年在第三方市场的竞标增拓合约面积不足百万方。

  “一些比较好的标的机会也会去买”，业绩发布会上，非执行董事林伟国表示，建发物业基于规划和自身开发业务的支撑，应该有机会维持在30-50%的复合增长。

  去年12月7日，建发物业在一则修订关联交易上限的公告中披露，正与两名独立第三方就收购物业管理公司进行磋商。此则公告刊发的三天后，建发物业进行了首次配股，募集资金净额约5.45亿港元，用途直指收并购和公司运营。得益于此，报告期末，建发物业手握现金及现金等价物约22.61亿元。

  然而三个多月过去了，彼时透露在磋商中的收购迟迟未有新进展，似乎已经没有了苗头。

  此次业绩报告中，关于收并购的问题，建发物业则直言“将谨慎选择收购目标”，并把未来收购或扩张的风险进行了详细罗列。何时能敲定下一单收购，还是未知数。