文/乐居财经 邓鑫妮

  物企财报发布迎来高潮，3月29日晚，一连七八家物企公布业绩，第一服务控股（02107.HK）便是其中之一。

  在资本市场摸爬滚打近一年半的时间，这家“绿色第一股”如今成色如何？

  过去一年，第一服务完成了多笔收购，整体规模和营收再上一个台阶。不仅如此，第三方的业绩表现更为亮眼，如今已经占到整体规模的七成多。

  进入大众视野，物企的“独立性”便受到外界关注，尤其在眼下的市场环境，物企第三方外拓的价值更为突出。

  2019年-2021年，第一服务来自第三方的面积实现两连进，从最初的23.6%跃升至72.7%，连涨49.1个百分点。

  截至2021年12月31日，第一服务总在管建筑面积约为5210万平方米，与2020年同期相比增幅约172.9%，其中来自第三方的在管建筑面积同比大幅增加约425.7%，达到3780万方。

  受益于规模的快速增长，其物业管理服务的营收也获得大幅提升。报告期内，第一服务总收入约为11.2亿元，同比上涨44.4%。其中，物业管理服务的收益达到6.1亿元，同比上涨90%。

  商业及其他规模激增32倍

  过去一年，第一服务明显加快了外拓步伐，取得的成绩也较为显著，不仅业务往来独立性更强，非住领域的业务浓度也进一步提升。

  第一服务的大规模收并购主要集中在去年上半年。2021年3月，第一服务吹响收购号角，从第三方手中购得大连亚航物业80%的权益。不到一个月时间，又从另一第三方手中购得青岛洛航100%的权益。

  这两家公司的服务业态均以非住为主。据悉，大连亚航物业是中国领先的工业园物业管理服务提供商，为多间知名工业园房地产公司提供物业管理服务。

  青岛洛航也扩充了第一服务在非住领域的规模。据了解，青岛洛航企管拥有山东上诚物业70%股权，而后者为山东威海非住宅物业管理领军企业，业态涵盖市政公建、学校、医院、商业银行及工业园区等。

  两笔收购进账，对公共物业、商业及其他物业的面积提高程度显著，原本以住宅为主的业态布局经调整更为多元。涨幅最吸睛的是商业及其他物业，规模激增1660万方。

  截至2021年12月31日，第一服务住宅物业、公众物业、商业及其他物业的在管面积分别为2790万平方米、700万平方米、1720万平方米，分别占比53.6%、13.4%、33%。

  与2020年末相比，住宅物业的规模占比下降了38.7个百分点，公众物业同比上涨8.4个百分点，商业及其他物业上涨30.2个百分点。

  物管收入涨9成

  “主要来源于收购大连亚航物业及青岛洛航，以及加大独立业务开发力度。”过去一年，第一服务物业管理项目激增，其表示主要是由收并购带来的第三方增长所致。

  截至去年末，其第三方的物业管理项目数目由2020年12月31日的52个大幅增加至2021年12月31日的383个，期内，来自关联方的项目为68个。

  不仅是收并购，第一服务的市场外拓也在发力。去年9月，第一服务与杭州菜篮投资管理有限公司就杭州市临安区浙皖农贸城项目达成合作，标志其正式进入公建新领域。

  据乐居财经了解，临安市浙皖农贸城是临安区域最大的农贸物流综合体，设有商铺900余间，交易摊位1360余个，设有蔬菜、干鲜果、茶叶、食用菌、竹笋、粮油副食品、苗木花卉、农特产品旅游商品街八大交易区以及冷藏保鲜中心、停车场、垃圾处理中心等配套服务设施。

  物管项目增多，相关收入也跟着上扬。去年以来，仅物管服务一项收入的涨幅就达到九成，且这项收入又是其收入贡献最多的业务。

  第一服务将营收划分为物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务，截至2021年底，三项业务的收入分别为6.1亿元、1.95亿元和3.13亿元，分别占比54.46%、17.41%、27.93%。三项业务中，物业管理服务由规模增长带动，收入涨幅最大，增幅约90%。

  掘金社区增值

  一般而言，增值服务的高毛利率一直是物企营收的利器，对第一服务来说也是如此。

  过去一年，受房地产整体大环境的影响，第一服务的增值服务毛利率略微下调。不过其增值服务的业绩依旧坚挺，在所有收入板块中排名第二，且42.5%的毛利率依旧居于首位。

  其增值服务内部划分出两个板块，其一为非业主增值服务，其二为社区增值服务，二者收入基本五五开。

  不过从去年的收入占比来看，业务有向社区增值服务倾斜的趋势。

  截至2021年末，第一服务的增值服务总收入取得3.13亿元，其中向非业主提供增值服务收入1.53亿元，占比49%；社区增值服务收入1.6亿元，占比51%，与上一年相比提升了4.6个百分点。

  在社区内，第一服务积极布局装修美居、社区保险、生鲜团购等服务，并利用“绿仔”APP和“绿仔优选”微信小程序聚焦业主生活需求各环节。

  社区团购方面，第一服务也在加紧布局。2021年9月，第一服务与北京乡美文化传媒就助农工社平台建立了战略合作伙伴关系。

  据悉，助农工社是由乡美文化打造的助农平台，而乡美文化是一家专业从事优质农副产品流通的供应链公司，第一服务将与前者围绕社区团购、产地直发等方面开展合作。