文/乐居财经 曾树佳

自去年以来，房地产行业迎来了剧烈的调整期，销售市场转冷，金融机构风险偏好下行，给各方主体带来了较大的挑战。但年度业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌，仍多次提到“信心”一词，表示看好行业与公司的前景。

碧桂园的底气来源，不仅在于实现5580亿元的权益合同销售金额，继续领先行业；还在于其连续6年超90%的回款率、充足的财务现金、合理的负债结构，以及丰富的土储资源等优势。

再者，国内的城镇化还有较大的发展空间，其中蕴含着无数的新市场和新模式。

莫斌说，碧桂园“既对宏观市场保持审慎，又会对微观市场保持监控，灵活调整供货和销售策略，审时度势，积极把握市场机会。”稳扎稳打，正是该公司提质增效、“一率五力”的体现。

2021年，房地产的市场成交，整体呈现出“前高后低”的态势，行业告别了高杠杆、高负债、过度金融化的时代，回归基础民生；而目前政策筑底，市场信心还需要一段时间恢复。

预计在下半年，房地产市场热度将有所提升。作为优质民企的样本之一，已到“而立”之年的碧桂园穿过周期，将迎来更大的发展机遇。

流动性充足

调控叠加疫情，行业销售备受压力，但碧桂园的销售韧劲，仍在不断展现。2015至2021年这6年间，该公司权益合同销售金额复合增长率达到29%。

稳固的去化带来了可观的收入与利润。去年，其实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%；毛利、股东应占核心净利润分别为927.8亿元、269.3亿元。而90%的权益回款率、5022亿的回款数额，则为碧桂园提供了流动性的良性循环。

年内，碧桂园实现经营性现金流净额为正，达到108.6亿元，表明其自身有着较强的造血能力，公司并不依赖外部融资，来支撑现金流。

2022年，碧桂园虽不设置销售目标，但全年权益可售货量在6500亿上，公司按照“以销定供”进行闭环管理，预计全年去化率不低于70%，周转后劲十足。

截至去年年末，碧桂园手握1813亿现金，并在发展的过程中，持续改善财务水平。其中，现金短债比约2.3倍；净负债率为45.4%，同比下降10.2个百分点；加权平均融资成本5.2%，同比下降36个基点。

在三道红线中，碧桂园处于黄档，剔除预收账款的资产负债率，已从2020年底的80%下降至74%，预计在2023年中期之前转绿。

稳健的资金链与合理的债务结构，让碧桂园能够从容偿还债务。

今年1月，该公司偿还了一笔本金总额4.25亿美元、票息7.125%的优先票据，票据金额及应计利息均已悉数偿还。3月15日，碧桂园又以自有资金，提早完成境内回售资金支付，本息共计约6.2亿元。

截至3月30日，碧桂园本年内已无境内到期债券，仅余腾越两笔可回售公司债，共计40亿元，境外仅7月份到期的一笔7亿元美金优先票据。这对于流动性充足的碧桂园来说，并无压力。

内外兼修

今年是碧桂园推行“提质增效”“全竞提升”的第四个年头，其内部已经构建出较为合理的管控体系，维持着公司的运转。

眼下，该公司从“增加销售目标”，转变为“控支出、调结构、保资产”。

同时，碧桂园实行的是“集团-评审大区-区域三级”管控体系。也即，集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进，保障信息分析全面，数据准确，客观合理安全定案项目，同时交圈内外部资源，做一成一。

乐居财经查阅获悉，2021年，碧桂园并表销管费率为5.5%，与2020年同期的6%相比，有所下降。2019年以来，其并表销管费率已连续三年下降。

内部的运转效率不断提升，对外融资也有了持续的源头活水。

现阶段，调控正在进行边际调整，融资的结构性宽松，将有利于行业整合和集中度提升。而除了国企、央企之外，优质民企也将得到更多的政策倾斜。当前，碧桂园便是为数不多成功重启境内外融资渠道的民企之一。

去年9月份之后，碧桂园成功在境内外发行多种类直接融资工具，包括10亿元的公司债，15亿元ABS及39亿港元的可转债。

今年3月份，该公司又首度获批50亿元中票额度，将在业绩发布之后进行首发。同月，碧桂园还先后与招商银行、中国农业银行广东省分行，签订了150亿元及200亿元的并购融资相关的战略合作协议。

这些融资，为碧桂园后续的收并购，提供了更大的空间。

碧桂园常务副总裁程光煜表示，收并购是公司今年获取土地的重要手段，从去年下半年开始，市场波动再加上行业的一些分化，使得市场上收并购的机会在增多。他预计，在未来的一段时间里，碧桂园收并购的占比也会增多。

新业务协同

覆盖全产业链体系，也是碧桂园抵御风险的优势之一。目前该公司的全产业链布局，既有科技智慧建造，也涉足许多增值服务。前者包含博智林机器人、现代筑美，后者包含千玺机器人、碧优选、现代农业等板块。

碧桂园将自身定位为“做为社会创造幸福生活的高科技综合性企业”，其紧跟国家政策方向，重点布局高科技地产生态链，以科技驱动发展，智能建造等新业务取得阶段性成果，与地产主业形成良好的协同效应。

数据显示，截至2022年2月底，博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目；累计交付超750台，累计应用施工面积超700万平米。

截至2022年1月底，博智林已递交专利有效申请3523项，获授权1749项；相关研发产品相继斩获中国专利奖、IF设计奖、红点奖、IDEA奖、红星奖、金芦苇奖等众多奖项。

碧桂园旗下的家居品牌“现代筑美”，也有了不小的收获。

去年，现代筑美工程板块累计收入70亿元，累计服务项目超过3500个，面向外部单位项目超过40个；零售板块现签约87多个城市，已开业32个城市，计划全年完成100个城市招商工作。

该板块志在拓展从一线到五线Top50地产开发商，主要聚焦中端楼盘，放眼中长期，则将积极开发推广符合市场大方向的新产品。

此外，专注于“科技、健康、消费、产业链”四大赛道的碧桂园创投，截止年底股权资产组合价值，已达约200亿元；在其投资的标的中，已完成新一轮募资占比18%、已递交上市申请的占比12%、已成功上市的也有18%。

碧桂园对全产业链的覆盖，让新业务与主业形成协同效应，相得益彰，这将有利于形成全周期竞争力，推进全生态可持续发展，也给了公司更多穿越周期的动力。