文/乐居财经 邓鑫妮

  “2021年是新城悦服务修炼内功的一年，在这一年里各项主营业务、关键经营指标均取得了比较出色的成绩。”镜头前，董事长戚小明不掩喜色。

  3月28日一早，新城悦服务（01755.HK）举行了线上业绩会。相比此前的四人组阵容，这次业绩会规模更大，包括董事长戚小明、首席运营官杲新利、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰和首席数字官胡子轩在内的五位高管出席会议。

  “大社区+大后勤”是本次业绩会的亮点，管理层表示，这是未来三五年重点打造的战略。这意味着一条全新的道路，至于如何实现，新城悦答了四个字“跬步千里”。

  尤建峰指出，“‘大社区’是新城悦最核心的业务板块，主要针对住宅类的物业管理及增值服务。此外，通过参考索迪斯、爱玛客、康帕斯等国际著名后勤服务公司，新城悦也因地制宜地提出了自己的‘大后勤’服务，其中包括团餐、设施设备、智慧园区等业务。”

  双轮驱动初见成效。2021年，新城悦服务总收入约为43.5亿元，较上一年同期增长51.8%。规模与营收增长同频，期内在管规模达到1.53亿方，同比增长51.4%。

  中国的“小索迪斯”

  中国作为新兴经济增长体，拥有万亿级别的团餐业务市场。市场虽大，这块蛋糕瓜分地却不彻底。

  克而瑞物管指出，2021年国内团餐市场规模约为1.77万亿元，覆盖客群近7亿人。目前，我国团餐行业整体仍呈现出经营分散、集中化程度低、规模化公司少的发展现状，团餐市场存在较大的提升空间。

  国际著名的服务公司索迪斯、爱玛客等，已经形成了成熟的“物业+团餐”的业务模式。新城悦服务从中获取灵感，积极对标，似乎有意将自己打造成中国的“小索迪斯”。

  新城悦服务在团餐领域的布局如火如荼，去年下半年完成对上海学府的收购。上海学府是长三角地区知名的团餐服务提供商，其服务的项目涵盖高校、企业及政府办公场所。今年第一季度，又收购了苏州海奥斯，并表示将在工厂、园区餐饮等后勤服务领域深耕发展。

  截至去年末，新城悦服务总收入43.5亿元，实现51.8%增长，若计入未并表的上海学府餐饮，团餐业务全年实现收入3.13亿元，较2020年同期增长约538%。

  管理层看好团餐业务的潜力，表示道：“五年内，团餐业务要达到10亿元的营收规模。”

  事实上，新城悦的“大后勤”服务是面向政企端客户，围绕着学校、医院、办公楼等非居业态而展开的，其中包括非住物管服务和非住增值服务，团餐和电梯服务是增值项中的创新业务。

  以电梯为主的设施设备服务，也是新城悦创收的利器。2021年，该业务同比增收112%，达到1.57亿元，期内在管电梯数量超过25000台。未来两三年，设施设备营收有望突破5亿元，管理数量达到50000台。

  新城悦服务在电梯领域的业务不断深化，2020年，与常州电梯、金贤电梯达成股权合作；2021年又与日立电梯达成合作，并表示将在电梯销售、安装、维保、改造、人才培养、质量检验与信息化建设等业务领域展开合作；去年1月，新城悦正式揭牌江苏常立电梯工程有限公司，开启了电梯业务的新征程。

  社区增值收入涨幅84%

  目前而言，以住宅为为核心的业务仍是新城悦服务获取收入的重要方面。

  而这就不得不提到新战略的另一只轮子——“大社区”服务，即以住宅业态基础服务、社区生活服务、社区资产服务和社区传媒服务为主的服务类型。

  截至2021年12月31日，新城悦在管面积约为1.53亿平方米，其中住宅项目占在管面积的比例约为81.1%。

  新城悦认为，要开启“超级业主思维”，主动回应并满足业主们不断增长个性化需求，通过打造以客户研究体系及服务分级体系为服务中枢的“大社区服务平台”，构建以客户为导向的有温度服务体系。

  为了提高服务水准，新城悦与荷兰国际管家学院打造了高端服务品牌，目前已有常州的璞樾春秋项目落地；同时还搭建了全5级活动体系，2021年各类社区活动总计超过了1200场，覆盖的业主超过了百万。

  新城悦积极打造橙意社区，包揽了众多社区增值服务，包括社区电商、快递服务、车位服务、租售服务、装修服务等。

  以快递服务为例，戚小明表示，新城悦拥有业内唯一一家自有市场化业务的云柜物业公司，同时也是唯一一家营利的规模化的快递公司。2021年累计服务用户规模近4000万，快递柜业务贡献了9500万元的收入。

  截至去年末，新城悦社区增值服务的收入约为9.16亿元，占总收入的比例约为21%。期间，社区增值服务收入同比增加了84%，毛利率达到42.4%，两项成绩居各营收板块首位。

  第三方规模占比近5成

  两年前，新城悦定下的目标是，2020年规模达到1亿方，2022年规模达到2亿方。对于2亿方的目标，戚小明成竹在胸。

  截至2021年12月31日，新城悦的在管面积为1.53亿平方米，较2020年末净增加约5210万平方米，涨幅达到51.4%，期间合约面积约为2.79亿方，同比增加7570万方，涨幅37.3%。

  规模日益增长，第三方的贡献不可小觑，目前第三方的面积占比已经接近5成。。

  截至去年末，新城悦服务来自新城系和第三方的面积分别为8000万方和7300万方，分别占比52.5%和47.5%。与上一年相比，第三方的面积占比上扬了6.8个百分点。

  项目直拓和收并购是其主要的第三方增拓方式。截至2021年末，第三方新增合约面积为5214万方，同比增长了45%。其中，项目直拓2187万方，占比42%，收并购3072万方，占比58%。

  新城悦服务表示，“不太会为了规模牺牲利润，拓展策略的制定方法仍然是以终为始。住宅以新盘拓展为主，关注存量市场机会，同时加大非住宅拓展力度。”

  过去一年，新城悦服务收购了6家物业服务公司，主要聚焦医院、产业园区等非居业态。

  新城悦服务在非住业态发力势头明显，相比传统的住宅业态，非住赛道可发挥的空间更为广阔。而在这一领域，新城悦抓住机会提出“大后勤”服务，深挖政企端客户的价值，紧抓差异化竞争优势。