外高桥：蛟龙出海丨国之大者㉒-乐居财经

外高桥：蛟龙出海丨国之大者㉒

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院 4.1w阅读 2022-03-26 18:32

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院胡佳杰

外高桥挣脱了增收不增利的陷阱。

3月3日，外高桥发布业绩快报，2021年归属于上市公司股东的净利润9.39亿元，同比增长30%。

从30多年前国内第一个保税区，再到9年前第一个自由贸易试验区核心区域，外高桥区域已成为上海国际航运、贸易中心的重要载体。

作为这片热土的开发主体，外高桥（证券代码：A股600648，B股900912）发展多年，拥有区域开发、贸易服务、文化产业三大核心业务板块，并涵盖化妆品、珠宝钟表、汽车等十大专业贸易平台，成为开发领域的多面手。

虽说自带保税区、自贸区光环，但是近年来外高桥也面临着负债率持续上涨的情况，为了回笼资金，其降价转让资产，却遭遇无人接盘的尴尬局面。不过，外高桥以主业之一的房地产销售为抓手，把握推盘节奏，在上海住宅市场牢牢占据一席之地，带动营收上扬。

抛资产未果

为了回笼资金加快公司森兰区域开发建设，实现部分经营收益，外高桥选择挂牌转让部分资产，然而却遭遇了首次挂牌无人问津，降价后二次挂牌仍无人接盘的尴尬局面。

根据外高桥2022年1月发布的一则公告，其于2021年4月，在上次挂牌价格基础上降价10%约1.4亿元，并作价12.765406783亿元二次挂牌合并转让上海外高桥保宏大酒店有限公司100%股权、公司债权和夏碧路8号等房产。遗憾的是，虽然二次挂牌打了9折，期内却仍未征集到意向受让方。

外高桥此前公告显示，上海外高桥保宏大酒店有限公司2020年4月30日经审计的净利润为-1108万元，处于亏损状态。夏碧路8号等房产包括建筑面积约1.5万平方米的公寓、建筑面积约1.2万平方米的商场及建筑面积约0.7万平方米的其他特种用途房产。

外高桥急于转手资产的背后，连年上涨的负债率或许是一个重要因素。数据显示，近年来外高桥的负债率由2016年的66.91%下滑至2018年的64.9%，再一路上涨至2020年的71.41%。

基于外高桥这批资产降价后仍未能出手，后续将如何处置，及相应的资金缺口将如何补足，仍有待关注。

联手星河湾

虽说外高桥在资产转让方面折戟，但其一直坚守上海住宅市场top50阵地。

数据显示，2021年外高桥上海商品房权益销售金额达42.99亿元，位列第41位，较2020年下降3位，全口径销售金额达48.82亿元，位列第47位。

而外高桥2021年一众项目中，较为值得关注的是森兰星河湾，该项目是上海本土国企外高桥和“豪宅专家”民企星河湾的首次联袂，项目于2021年加推，并当日售罄，销售均价约7.95万元/平方米，加推成交额达 41.33 亿，目前项目整体也已售完。

值得一提的是外高桥对于推盘节奏的把握，2021年其上海项目收官之后，2022年初迅速补给，推动新项目入市。

2022年2月14日，网上房地产公布上海即将上市新建商品住房项目一览表（2022年第一批次），外高桥的名字赫然在列。其开发的森兰名苑将推出152套112-122平公寓产品，备案均价7.2万元/平方米，入围比为2。

据悉，该项目自2020年就处于待入市状态，历经2年多才最终敲定入市时间，整体入市进程较为缓慢。

自贸区光环

近年外高桥营收数据显示，2018年外高桥房地产转让出售营收迎来一波缩水，随后一路上扬至2020年的31.5亿元，约占总比31%，居于营收贡献首位，而外高桥整体营收水平正是随着房地产转让出售营收的增长而增长。

2021上半年，外高桥营收贡献最高的业务是贸易物流，期内收入16.74亿元，占总比 43%，同期，房地产转让出售业务收入为7.11亿元，仅占总比18%。

而和营收情况有所不同的是，外高桥归母净利润由2016年的7.23亿元一路增长至2019年的8.75亿元，但增速不断放缓。2020年，外高桥归母净利润下滑至7.22亿元，同比下降17.55%。

不过，外高桥的业务范畴不仅仅局限于房地产开发。从业务版图来看，目前外高桥主要承担着三个保税园区（外高桥保税区、外高桥港综合保税区、浦东机场综合保税区）、一个非保税园区（外高桥物流园区二期），我国首个跨省产业联动合作项目外高桥（启东）产业园，两个配套城市化生活区（森兰外高桥、高桥新城）的开发建设、招商稳商、产业培育、运营服务，并参与了洋山特殊综合保税区的开发运营。

多年来，外高桥以“创新自由贸易园区运营商、全产业链集成服务供应商”为战略定位，通过区域开发、贸易服务、文化产业三大核心业务板块，依托化妆品、珠宝钟表、汽车、酒类、文化、医药品、医疗器械、智能制造、工程机械和国别（地区）中心等十大专业贸易平台，持续打造进口贸易示范、特色产业集聚、营商环境卓越的开放新高地，为上海构筑起一条通向世界的“桥梁”。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

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