文/乐居财经 曾树佳

地产圈写《致股东函》最细致入微的老板，当属恒隆地产董事长陈启宗。

73岁高龄的他，雷打不动，在1月27日定稿了长达22页、2万3千字的致股东函。这位经历地产40载风雨的老地产人，一针见血地指出，“内地房地产发展商所玩的游戏是不可持续的。他们追求的是规模和速度，而不是盈利能力和素质，这种音乐椅游戏迟早会结束。”

早在几年前，他就曾抛出“疯子论”，认为房地产的黄金年代已经过去，行业很难赚大钱，可惜中国房地产疯子太多了，这些人的结局不是破产就是入监狱。

眼下，陈启宗的预判正在不断应验。在“三道红线”等监管政策的调控下，暴雷、破产重整、“被调查”等剧情轮番上演。

对于当下的“恒大现象”，陈启宗觉得“要指出多年前谁最疯狂并不难，他们很可能会造成最大的烂摊子。”但，他又笔锋一转，认为这个“烂摊子”不见得会影响其业务，反而是“颇为有利”。

在陈启宗的眼里，目前或许正是港资房企的“春天”，他们踌躇满志。

3月，内地民营地产商继续在流动性问题中疲于应对，近期与核数师似乎又进行了一番博弈，年报难产的现象多有发生；相较之下，港资上市房企大部分都已经如期发布财报，营收正向增长，毛利率、净利率维持高位，让一众内房股心生羡慕。

自去年下半年以来，嘉里建设、瑞安、香港置地等，都瞄准了内地市场，淡定地物色项目、低价抄底，各有所获。手握大笔现金，港资开发商成了土拍市场，以及行业出清收并购阵地中的主角之一。

在港资房企业绩会上，新世界发展行政总裁郑志刚也颇为凡尔赛表示，“整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的，所以有100个找我们谈项目收购。”

猛虎出击

陈启宗的信心来源，在于过去一年恒隆的业绩表现。

去年，恒隆地产的总收入和营业溢利分别上升15%、14%，至103.21亿港元和73.71亿港元。借此，它实现扭亏为盈，期内股东应占基本纯利上涨4%，至43.65亿港元。

这份成绩单，大部分是内地租赁收入加成的。眼下恒隆的内地分部业务，不管是收入还是利润，都已经超过了香港分部。

在业绩会上，陈启宗特意提到，目前上海恒隆广场一个商场每年的销售额，就已经是恒隆在香港所有零售物业销售总额的2.7倍；而上海港汇恒隆广场，也很可能在一两年之内，超越恒隆在香港所有的销售额。

一个商业项目便撑起半边天，让陈启宗更为坚定地布局内地市场，他的儿子陈文博，过去一年都忙于在内地考察项目，曾在4个月内走了20座城市。适逢不少内地房地产商在财政上比较困难，这可能是恒隆开启买地和收购的最好时机。

新世界发展行政总裁郑志刚，也不约而同透露出了“进取”的信号。

他表示，内地“三条红线”政策，要求高负债房地产企业去杠杆化，并鼓励财务稳健的发展商多做收购，以化解行业危机。这个形势反而成为新世界收购优质土地的契机，同时可以加快入账，并称之为quick win。

“新世界现金流和短期内可动用的资金大概1000亿港元，资金资源已经充裕。今年，新世界发展会预留大约200亿港元用于收购，铸就quick win。并看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。”

而被称为“铜锣湾大地主”的希慎兴业，虽然一再强调香港业务仍是集团的核心，但公司管理层也看好上海、大湾区等内地市场，认为“觉得有好的机遇时，会进行一些有序的投资。”

太古地产则直接将内地的投资金额进行量化，它计划未来10年内，投资超过1000亿港元，在香港、内地和东南亚发展一系列新项目，而其中有五成的投资额，会在内地继续发展太古汇和太古里品牌。

而太古“买买买”的底气在于，过去五年，从资金流转策略中产生430 亿港元现金，以加强资产负债表，令其有能力将资金投入到新的投资机会中。

除此之外，已有两三年没有在内地市场拿地的九龙仓集团，也在摩拳擦掌。

九龙仓主席吴天海透露，“没有退出内地物业市场的意图，只是在选择投资项目时比较挑剔，有好项目时仍然会考虑投资。就如老虎捕猎时的情况一样，等到有把握的时候才会出手，而之前则尽可能地保留体力。”

连此前大举从内地“撤退”的长实，其管理层也在业绩会上坦言，“未来更会加大在中国内地的投资力度。”在李泽钜看来，大风大浪时捱得起，是一种能力的表现。

土地市场不景气时，为了保证土地出让收入，地方城市可能会选择将一些核心优质地段的地块推出，而内地民企囿于流动性困局，脱不开身，港企便有了较宽的选择面，他们能从容地计算成本与收益，精挑细选。

从以往港企的布局习惯看，他们会聚焦于内地一二线城市，拿下体量较大的地块之后，进入缓慢的开发周期，打造以高端商业项目为核心的综合项目，着眼利润与现金流。

百亿夺地

陈启宗有自己的一套购地理论，“买地的房地产发展商少了……如果恰巧有我们喜欢的地块，我们或许能以低价购入。在过去约15年来，我们不止一次这样购置土地。”

他的这番话，道出了港企以往逆周期操作的逻辑。2008年、2011年，房地产市场处于短暂低迷期，港资地产商趁机在全国各地捡漏，低价获取了大量的土地储备，而自去年下半年以来，这种情景又不时上演。

他们获取项目的方式较为多样，包含土拍、收购，以及旧改等。

其中的最大手笔，当属2021年12月，瑞安房地产在武汉第三次集中供地中，联合武汉城建集团联以165亿元拿下武昌古城“武船”三宗地块。成交金额超过彼时武汉33宗地块总成交金额的三分之一。

瑞安曾凭借上海新天地一战成名，很早便专注于内地发展。但2015年，当行业进入了新一轮规模竞速时，它却因此前的重资产策略收效不佳，而改走轻资产之路，抛售大量资产，意在降负债。

如今，掌舵者罗康瑞一手推进瑞安新天地赴港上市，一手拿地，还酝酿开启新的并购。

今年2月，瑞安房地产与浦发银行，签署了房地产并购融资及ESG可持续发展融资100亿元合作备忘录。浦发银行将为瑞安提供并购融资服务，支持后者并购优质目标企业的股权或资产。

眼下，优质民企都没几家拿到并购贷，瑞安竟然能获得银行认可，属实不简单。

凭借K11在内地打响名号的新世界中国，也不落下风。去年9月，它宣布投资 70 亿拿下广州市增城区荔城街夏街村旧改项目；3个月后，它又于深圳和广州获取 3 宗城市更新项目。能将大量资金沉淀于旧改，表明其拥有较强的流动性。

不为内地所熟知的香港老牌房企希慎兴业，则首次在内地布局项目。它豪掷35亿元，从长实手中，接下了上海世纪盛荟广场项目。对于此次交易，它表示，坚信中国内地的发展增长潜力，并致力继续在香港、大湾区以至整个中国内地投资。

多家港企瞅准了时机，正在重新走入阔别多年的内地市场。

比如去年12 月，在成都第三次集中供地中，香港置地以总价 22.3 亿元拿下两宗住宅兼商业用地，这是它时隔三年再次进入成都市场。

在上海，香港兴业国际时隔七年后，再次现身，以7.6亿元的总价拿下了上海松江区的住宅地块。在此不久前，它刚以4.14亿元，收购了印力集团在杭州的金沙印象城写字楼项目。

港资房企频频的市场举措，与一片寂静的内地民营房企，形成了鲜明的对比。

审慎基因

从上世纪八九十年代开始，恒基兆业、新世界、新鸿基、长实等众多港资房企进军内地，彼时内地房地产市场刚刚起步。拥有雄厚资本的港资房企带来了楼花概念、按揭住房模式，深刻影响了内地房地产市场的发展与走向。

紧接着，北上淘金的港资地产商越来越多，路劲、九龙仓、瑞安等纷纷在内地落子。伴随内地经济的蓬勃发展，港资房企赚得盆满钵满，那是它们的高光时刻。

后来，内地房企迅速成长，它们面对内地政策环境，灵活、敢拼、具有狼性；另一边，谨慎保守、擅长慢周期开发的港资房企，在与内地房企竞争中逐渐落入下风，而它们偏爱的囤地慢开发模式也不再吃香。

长实自2013年，甚至开始频频出售内地资产，被人质疑为“大撤退”。此后，新鸿基、恒基地产、瑞安等，也有类似举措，港企阵营在内地的存在感直线降低。

但无论是处在风光年代，还是落寞时分，他们一直没有改变其审慎的投资风格。见识过市场危机、经历过楼市沉浮，对长久、稳健、现金流极度重视，他们始终没有放下那份别人眼中的“保守”。

就像眼下，香港开发商面对绝好的扩储机会，虽然都传出了积极进取的信号，但仍然十分克制，表示将择机获取项目，保证能够细水长流。

在大湾区布局多个旧改项目的新世界中国，已经算是比较激进的港资房企，但它也没有远离“稳中求进、行稳致远”的大基调。

业绩会上，该公司的管理层披露，接下来的一年，新世界将坚持三个主要方向，即严格控制财务状况，通过投资物业加强经常性收入，维持财务稳健；深耕大湾区；坚持稳中求胜、开源节流的策略。

事物总有两面性，港企们牺牲了规模，自然能换来低负债率，以及充足的现金流。

比如恒隆，它维持了相对低的杠杆比率，达到了一个惊人的数字：净负债率少于25%。其债项总额，包括可用信贷额度中，有30%获归类为可持续金融。未来数年，恒隆年均资本支出为30亿至40亿港元，依靠现有的可用信贷额度及物业销售收入，足以应对。

据乐居财经观察，香港房企的资产负债率，无需剔除预收账款，便都在60%以下，而净负债更是达不到50%。这样的财务水平，让其能够享受更低的融资成本，加上手握充足的现金，实在没有高周转的必要。

未来，“稳而优”依旧是他们认可的王道。