文/乐居财经 邓鑫妮

  财报发布6天后，招商积余（001914.SZ）举办了线上业绩会，包括董事长聂黎明、总经理陈海照在内的6位高管出席。

  100多分钟的业绩会上，管理层高频输出，剥离重资产、加快收并购、保持非住市场领导地位，不断深化“沃土云林”模式……全方位解读了招商积余过去一年的业绩成果。

  聂黎明用“日就月将”来概括招商积余过去一年的状态，即日日有积累，月月有进步。

  2021年的营收达成，聂黎明又立下新一年的业绩目标，他表示：“2022年的收入要达到130亿元。”报告期内，招商积余实现营业收入105.9亿元，较上年同期增长22.42%。

  规模方面，招商积余承接了招商蛇口及其关联公司的项目，以及多项收并购落地和第三方市场的拓展，截至2021年末，在管项目达到1717个，管理面积2.81亿平方米。

       值得注意的是，招商积余的非住宅项目规模占比接近6成，与往年年报相比，非住规模首次超过了住宅。

  业绩盈喜，为资本市场注入活力，同时收获了口碑。3月17日-3月23日，5个交易日中招商积余有4天股价上扬，3月23日收盘报价16.47元/股，期内涨幅15.2%。包括天风证券、光大证券在内的10家机构，给予“买入”或“增持”评级。

  剥离重资产业务

  “招商积余要最大限度发挥轻资产平台的价值，有序实现轻重分离。”聂黎明表示，轻重分离是公司未来要实现的“三项突破”之一。

  招商积余由中航善达、中航物业和招商物业三个平台整合打造而来，2019年公司更名并上市，其内部保留了不少原有的地产开发项目，如今在逐步分离。

  2021年，招商积余开始剥离遗留的重资产业务。2022年初，股东大会同意将深圳中航城、昆山中航、赣州九方三家公司全部股权转让至控股股东招商蛇口下属子公司，目前三家公司已经进入交易环节。

  财务总监张秀成表示：“三家重资产业务公司转让后，招商积余的资产负债率会下降1.8个百分点，归母净资产增加0.5个百分点。”

  截至报告期末，招商积余总资产167.6亿元，较期初增长2.52%；归属于上市公司股东的净资产86.6亿元，较期初增长4.35%；资产负债率48.85%，较期初下降0.51个百分点。

  此外，原本被重资产拔高的有息负债也会有所优化。截至去年末，招商积余有息债务余额27.5亿元，较上年同期下降2.88亿元，利息支出下降4000万元。

  招商积余现已不再从事新的房地产开发业务，仅销售部分遗留地产项目尾盘，并表示会加快推进龙岩、昆山项目资产尾盘及车位的去化，回笼资金，提高资产效益。

  张秀成指出，回流资金的用途，在保证日常经营和收并购资金需求的情况下，会合理调整债务结构，提升资金使用效率。

  收入目标130亿

  去年初，聂黎明给招商积余定下的营收目标是103亿元，如今已顺利完成，并且表示新一年的收入要达到130亿元。

  截至2021年12月31日，招商积余营收105.9亿元，实现利润总额7.46亿元，较上年同期增长18.67%；归属于母公司所有者净利润5.13亿元，较上年同期增长17.25%。

  招商积余的主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务及其他业务，其中物业管理业务贡献了超九成的收入。

  期内，物业管理业务实现营业收入99.1亿元，较上年同期增长23.31%，占比93.56%；资产管理业务实现营业收入5.56亿元，较上年同期增长23.70%，占比5.25%；其他业务实现营业收入1.26亿元，较上年同期下降24.12%，占比1.19%。

  物业管理业务承担了绝大部分的增长，招商积余也有意扩大优势。去年初，拥有物流背景陈海照首次担任招商积余总经理，履新不久便提出了“沃土云林”商业模式，这一模式紧扣物业管理业务，明晰各项子业务的功能。

  其物管业务有三条业务线，分别为基础物业管理、平台增值服务和专业增值服务。

  陈海照解释道，基础物业管理是商业模式中的“沃土”，是公司聚集资源，提供各种增值业务的根基；平台增值是商业模式中的“云”，旗下拥有到家汇轻资产运营平台；专业增值服务则是“林”，致力于为沃土打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。

  招商积余致力于打造业务闭环，在“大物业”背景下，业务之间不断流转，生生不息，从而提升自身的盈利水平。

  非住规模激增75%

  “2021年，我们持续保持在非住市场的领导地位。”非住业态是招商积余的传统优势项目，未来还将继续保持。

  招商积余坚持“1+2”市场业态布局，“1”是指机构类非住宅业务，“2”是指第三方高端住宅和城市公共服务。

  报告期内，招商积余在管面积达到2.81亿平方米，同比增长47%。其中，有1.65亿平方米的在管面积来自非住项目，同比增长75%，占比59.9%；此外还有1.15亿平方米的面积来自住宅项目，同比增长20%，占比41.1%。

  非住宅类项目包括办公、园区、公共、政府、学校、商业、城市空间及其他，分别占非住面积比重为15.89%、15.51%、31.01%、5.61%、10.26%、3.86%、17.86%。

  收并购，也围绕非住做文章。去年底，招商积余成功摘得上航物业100%股权及南航物业95%股权，并增资扩股汇勤物业，在航空物业、金融物业等领域的实力进一步增强。

  去年以来，招商积余市场拓展的办公、园区类传统优势业态快速增长，公园、城市空间服务、医院类单体面积大的业态有所突破。

  期内，拓展了浦发银行绿谷项目、四川大学华西天府医院、济南环贸中心、深圳中心公园等规模及影响力均较大的项目，新拓展项目的单个项目平均年合同额同比大幅上升，尤其是千万级以上项目数量同比增幅43%。