(从左到右：绿城管理执行董事、执行总裁林三九；董事会主席郭佳峰；执行董事、CEO李军)

  文/乐居财经 杨宏彬

  “当行业还在争论‘青铜时代’还是‘黑铁时代’的时候，我们感受到的是代建的‘黄金时代’”。绿城管理执行董事、CEO李军讲述代建当下的发展状态。

  正如李军所言，2021年房地产行业产生了深刻的变革，诸多房企的经营都面临着严峻的挑战，而代建作为房地产相关企业，表现出不一样的发展态势。绿城管理作为代建行业中的龙头企业，在2021年取得了出众的成绩。

  3月23日，绿城管理控股(09979.HK)召开业绩发布会。董事会主席郭佳峰，执行董事、CEO李军，执行董事、执行总裁林三九, 董事会秘书张盼盼出席本次会议。

  2021年，绿城管理各项核心指标显著提升。期内持续经营收入达到人民币22.43亿元，较上年同期增长23.7%，毛利达约10.41亿元，同比增长20.2%，实现持续经营业务归母净利润5.65亿元，同比增长31.9%；经营性现金净流量5.66亿元，且无负债。

  得益于良好的现金流状态，绿城管理决定2021年继续进行派息，向股东派付2021年之末期股息每股人民币0.20元（待股东大会批准），较去年同期增长17.6%，合计派息总额约人民币3.92亿元。

  截止2021年末，绿城管理依旧保持着行业的第一身位，且连续五年保持20%及以上的代建市场份额。李军表示，绿城管理未来依然会保持归母净利润30%的增长目标。

  资方代建是未来方向，需提前占位

  2021年绿城管理总收入达人民币22.43亿元，较去年同期增长23.7%，公司营收迈入新台阶。

  据年报显示，绿城管理收入主要来自于商业代建及政府代建。2021年，绿城管理的主要营收仍来自于商业代建，该业务收入约14.78亿元，占比总收入近66%，政府代建收入则为5.72亿元，占比总收入的25.5%。

  相较于2020年，绿城管理的收入结构是有一定变化的。2020年年报显示，绿城管理商业代建部分收入13.12亿元，占比达72.4%，政府代建部分的收入为3.1亿元，占比则为17.1%。

  数据对比可知，绿城管理最主要的营收来自于商业代建，而这一业务营收依然保持稳定增长，而在2021年，政府代建业务与去年同期相比则有所提升，达到总收入的1/4。

  对于这一结构的变化，李军在业绩会上表示，绿城管理会保持政府代建业务的稳定增长，政府代建是民生工程，也是政策支持的业务范畴，公司在未来也将保持中国政府代建的第一身位。

  此外，在房地产行业风云变化的2021年，出现了很多涉房类的不良资产需要代建服务，绿城管理则依托专业的开发团队及供应链资源，开拓资方代建业务，进一步助力了公司的营收。

  按当期在建面积测算，截至2021年12月31日，绿城管理政府委托项目为1420万平方米，占比32.3%；国有企业委托项目为1810万平方米，占比41.0%；私营企业委托项目为1080万平方米，占比24.5%；金融机构委托项目为100万平方米，占比2.2%。

  “资方代建是未来的方向，需要提前占位，这个赛道足够长、雪也很厚。”李军认为，未来资方代建会成为主流市场开发模式。公司未来的商业代建、政府代建、资方代建将形成 5:3:2 的收入结构，即保持政府代建优势、提高商业代建门槛、加大资方代建业务。

  新拓项目成绩喜人 多元版图逐步显现

  收入的增长与项目拓展是分不开的。2021年，绿城管理的项目拓展逆势增长，新拓代建项目的合约总建筑面积达 2280万平方米，较去年同期增长约21.9%；新拓代建项目代建费预估人民币71.1亿元，较去年同期增长约22.3%。

  据了解，绿城管理的业务版图在2021年得到了进一步扩大。截止2021年末，业务分布已覆盖中国28个省、直辖市及自治区的101座主要城市，管理项目数量由去年同期的296个增加至345个；合约项目总建筑面积 8470万平方米，较去年同期增长11.3%；在建面积 4400万平方米，较去年同期增长8.7%。

  年报显示，绿城管理的代建业务主要分布在国内主要的经济区域，包括环渤海经济圈、京津冀城市群、长三角经济圈、珠三角经济圈、及成渝城市群，该等区域的合约项目预估总可售货值达人民币3,845亿元，规模占整体可售货值的74.7%。

  其中，长三角经济圈项目为1,414亿元，占27.5%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目为1,261亿元，占比24.5%，珠三角经济圈项目为1,047亿元，占比20.3%，成渝城市群为123亿元，占比2.4%。

  李军表示，未来绿城管理会大力去拓展西南地区及长江中游城市群的代建项目，希望在全国的核心城市群、经济圈都能够获取更多的代建物业。

  此外，绿城管理的政府代建项目也在走出浙江。2021年，公司新拓政府代建合约总建筑面积中，浙江省外客户占比达到50.3%。

  为应对业务扩张带来的风险，绿城管理除了自身投入以外，还与业务伙伴合作共同提供商业代建服务，实现强强联手、优势互补的发展新格局。

  2021年，绿城管理的商业代建业务中，有约7.67亿元的收入来自于与业务伙伴合作，占总收入的34.2%，政府代建中，有1682.7万元的收入来自于与业务伙伴合作，占总收入的0.8%。

  据了解，2021年，绿城管理通过与深圳前海润禾、首建投、深民投等企业搭建合作平台。获取多个代建项目。

  李军在业绩会上表示，绿城管理作为行业龙头，更有责任带领行业一起做大做强。去年公司与 5 家同行组建了轻资产联盟，今年会有更多的代建企业加盟。