文/乐居财经 范慧茹

  “2021年实现合约面积过亿。”一年前，远洋服务董事局主席兼总裁杨德勇，在业绩发布会上立下flag。

  一转眼，远洋服务上市后首个完整年度的资本大考来临，当初的业绩目标到了兑现的时候。3月18日，远洋服务业绩发布如期而至，不仅合约面积超额完成，在管面积更是涨超60%。

  截至2021年12月31日，远洋服务的总合约建筑面积约为1.06亿平方米，总在管面积为7348万平方米，分别较上一年同期增长约49%及62%。

  除此之外，其盈利水平也毫不逊色。2021年实现总收入29.66亿，同比增长47%；毛利较2020年大幅增长约61%至8.25亿元，毛利率提升约3个百分点至28%；年内溢利较上一年大幅增长约68%至4.41亿元，净利率提升约2个百分点，达到约15%。

  基本面的业绩达成还只是冰山一角，翻开远洋服务年2021年度业绩报告，其增长的内驱力或许更值得关注。

  第三方面积首超关联方

  合约面积破亿，事实上早在2021年的年末便已经揭晓。去年12月29日，远洋服务官宣收购河南未来和谐物业51%股权，并表示全年实现合约面积破亿。

  随着年报的披露，当时未予公布的这笔收购项目的代价也得以揭晓，3135万元对应河南未来和谐物业51%股权。

  收购河南未来和谐物业成为远洋服务合约面积达成中至关重要的一笔，而年中收购的瓯睿物业80%股权则进一步加深了远洋服务在医院业态的服务能力和服务边界。

  年报一同披露的还有另一个此前未曾公布的收购项目。去年12月份远洋服务还同步收购了一家大连的物业管理公司100%股权，现金代价为5000万元，只不过截至年报发布，具体的收购事宜还未完成，“预期将于2022年上半年完成。”年报透露。

  除了发力收并购外，远洋服务还积极与地方企业成立合资公司，实现资源互补，扩大业务范围；与此同时，还成立了多家子公司拓展服务广度。

  据乐居财经不完全统计，2021年远洋服务共对外投资的企业超10家，除了涉及主营物业管理服务业务外，还投资了科技服务等协同业务领域。

  在收并购、合资、战略合作以及招投标等多渠道拓展下，远洋服务实现了规模的高速增长。2021年，其合约面积中第三方来源占比从上一年的约33%提升至51%，新增合约面积中来自第三方拓展的规模为3260万平方米，占比约为87%。

  第三方在管面积也从上一年1342万平米增加至2021年的3279.7万平米，占比从30%增加至45%。截至2021年12月31日，远洋服务在管面积主要集中在一二线城市，如北京、天津、杭州、成都等，占比约为92%，其项目覆盖中国境内24个省、自治区及直辖市的78个城市。

  社区增值服务激增149%

  “计划2021年实现社区增值服务收入占比提升到20%以上。”在规模之外，去年的业绩会上总裁杨德勇还立下了增值服务增长的目标。

  上市仅一年的远洋服务不负众望。截至2021年12月31日，其社区增值服务收入取得7.89亿元，较去年增长约149%，占远洋服务总体收入的27%，占总收入比重较上一年提升11个百分点，成为仅次于住宅及其他非商业物业管理服务收入占比的业务。

  2021年远洋服务社区增值服务被进一步挖掘。根据财报，过去一年远洋服务形成了“社区生活服务、租售服务、美居服务、空间资源”四大重点发展业务，并划分为三大服务类型的，分别为社区资产增值服务、社区生活服务和物业经纪服务。

  其中社区资产增值服务主要包括停车场管理服务及社区空间运营服务等；社区生活服务主要包括家政清洁服务、家用电器设备维修保养服务、商品零售、美居服务及其他定制服务等；物业经纪服务主要包括车位的销售交易、代理业主物业及停车位的转售或租赁交易等。

  财报显示，在社区生活服务方面，远洋服务设计的“亿家U选”线上商城正式上线，商品零售业务销售收入较去年增长约2630%；租售服务方面，远洋服务已开业房产租售门店达40家，覆盖12个城市70个项目，销售收入较去年增长约565%。

  在提升主力增值业务的同时，远洋服务还尝试了社区养老等新兴业务，为社区增值业务打开了新的增长空间。远洋服务在年报中透露，其在2021年已入选住建部北京首期“物业+养老”试点单位，2022年年初成功入选北京市民政局“物业服务+养老服务”试点，“在政策支持下健全养老服务体系，同时为行业发展提供经验。”

  年利润率三连涨

  规模的提升和对业务结构占比的适时调整，促使远洋服务在营收提升的同时，保障了利润率的稳定上浮。

  远洋服务毛利由上一年的5.11亿元增加约61%至截至2021年的8.25亿元，整体毛利率由上一年约25%增加至2021年的约28%，并连续三年呈上涨趋势，2019-2021年毛利率分别取得20.59%、25.27%和27.81%。

  2021年远洋服务毛利率的增加，主要得益于毛利率较高的社区增值服务及商业运营服务收入的贡献增加。

  2021年远洋服务商写运营及物业管理服务的毛利取得1.56亿元，毛利率达34%，较上一年22%大幅增长12个百分点，年内其商写物业的平均物业管理费达到了14元/平方米/月。

  远洋服务解释称，商写物业毛利率大幅提升的原因，除了实施精细化管理所致外，离不开对商业运营服务业务的拓展。2021年远洋服务商写物业管理服务项目的合约面积为732万平方米，在管面积为415万平方米，分别较2020年增长约35%及63%，在管建筑面积中一二线城市占比超过99%。

  从2021年8月份开始，远洋服务还承接了远洋集团等关联方开发的购物中心及写字楼的商业运营服务，设立资产管理平台。据年报透露，2021年，远洋服务的购物中心和写字楼项目商业运营服务毛利率分别达到了约75%和73%。

  除了有商业物业运营的加持外，远洋服务社区增值服务也起到了拉高平均毛利率的作用。2021年其社区增值服务毛利率为40%，虽较上一年有所下降，但因较高的毛利率以及营收占比，依旧起到助推的作用。

  对于社区增值服务毛利率的减少，远洋服务解释称，主要是由于美居服务及商品零售的收入贡献增加，而这类业务旳毛利率低于传统社区增值服务所致。

  在经营利润的提升以及回款增加等因素催化下，远洋服务的资金池也与日俱增，截至2021年其现金及现金等价物达到了25.27亿元，较2020年增加约16%。