文/乐居财经 李奕和

  “一座诸暨城，半部祥生史。”

  2020年11月成功敲响港交所的铜锣之时，祥生控股集团曾创下多项纪录，包括年内聆讯上市最快房企、TOP30最后上市房企、2020年IPO规模最大房企，都是它的头顶光环。

  成就属于过去。在房地产艰难的大环境下，进入2022年的祥生，也正面临自身的艰难时期。

  3月21日，祥生控股（02599.HK）公告，其2亿美元优先票据项下1200万美元的利息，宽限期已届满，而祥生控股并未于届满前支付利息。

  也就是说，祥生正式官宣了该笔美元债利息的违约。

  房地产市场低迷、金融环境持续收紧以及多轮疫情等不利因素，是造成祥生流动性问题的主要原因。

  根据数据，2022年前两个月，归属祥生合约销售为63.53亿元，合约建筑面积约46.6万平方米。而去年1-2月，祥生的操盘金额和操盘面积分别为143.3亿元、115.5万平方米。

  为渡过阶段性的流动危机，祥生今年来已多次出售项目回款。

  拒绝躺平

  过去几年，房企规模的急速扩张带动了债务的快速攀升，债务违约成为击倒房企的最后一根稻草。此次祥生控股利息违约，距离上一家宣告美元债违约的房企，仅过了十天。

  此前3月10日，金轮天地公告，公司将不支付有关2022年3月14日到期的12.95%优先票据的利息及本金款项。该宣告，表明其该笔剩余规模1.215亿美元的优先票据正式构成违约。

  这是近段时间以来，构成美元债实质性违约的又一家房企。

  与这些房企稍有不同，祥生控股这次仅为利息违约，尚未进入美元债的实质违约阶段。但也表明祥生控股面临的流动压力并不小。

  根据公告，祥生控股这笔美元债发行于2021年8月18日，规模为2亿美元，票面利率12%。优先票据期限为两年，到期日为2023年08月18日。

  据了解，该优先票据项下金额1200万美元的利息已于2022年2月18日到期应付。但根据条款，祥生有30天宽限期支付利息。然而，祥生因流动性出现阶段性问题，并未于届满前支付利息。

  祥生在公告称，其正对流动性、业务整体经营和经营环境进行评估，积极实施有效的流动性解决措施，持续密切关注事项发展。同时，公司也将积极与债券持有人进行对话，以寻求并实施多种方式解决当前流动性问题。

  祥生已委聘盛德国际律师事务所作为其法律顾问，以就有关事项提供意见。

  乐居财经查阅了解，目前祥生控股存续美元债4只，规模合计6.2亿美元。这些美元债票面利率在10.5%-13%之间。今年6月，该公司将有一笔2亿美元优先票据到期，另外三笔则分别将于2023年1月和8月到期。

  此外，祥生地产集团另有一笔5亿元的境内私募债。该公司债发行于2020年12月，年限2.25年，票面利率7.7%，将于2023年3月到期。

  基于较大的再融资压力，此前1月，穆迪将祥生控股家族评级从“B3”调至“Caa2”，将其发行债券的高级无抵押评级从“Caa1”调至“Caa3”。惠誉将祥生控股的长期外币发行人违约评级从"B-"调至"CC"。

  据了解，截止2021年6月30日，祥生控股集团净有息债务188.9亿元，现金及银行余额273.2亿元。其去年上半年的净负债率96.6%，现金短债比1.2倍，剔除预收账款后的资产负债率79.4%。

  在2021年中业绩会上，该公司管理层谈及负债时，曾表示，未来公司的财务结构将会不断优化，祥生控股集团将会用1~2年时间使得三条红线全部绿色达标。

  开源+节流齐上阵

  前些年的规模追逐，极大推高了房企的存量债务规模。在宏观经济、房地产市场环境及金融环境、多轮疫情等不利因素的综合影响下，房企债务暴雷似乎成为必然结果。

  然而，面对危机，各房企展开的行动，也直接亮明了他们对危机处理的态度。有业内人士表示，当大部分的房企都面临债务违约，积极的态度不仅能将企业风险尽可能降到最低，在危机处理中也将起到事半功倍的效果。

  即便是美元债利息违约，祥生的危机应对可谓迅速。就在公告优先票据利息无力偿还的当天上午，祥生控股就宣布，正积极沟通债权持有人寻求达成一致意见的解决方案。

  其称，公司正对其流动性、业务整体经营和经营环境进行评估，积极实施有效有力的流动性解决措施，使得企业回到良性经营发展轨道。

  具体措施上，祥生通过组织架构的调整，激发总部及地区管理人员生产力等多方面入手，积极调动企业主动性与运营效率，努力化解公司所面临的短期压力。

  此外，祥生还表示，接下来将积极把握销售窗口，优化线上销售平台，努力化解疫情背景下的销售难题。同时，也将逐步盘点企业资产，针对优质资产或项目主动寻找合作方，盘活资源、提升可支配的在手资金，以应对当前的流动性风险。

  这些措施从内部组织管理、加快销售去化以及盘活资产三个方面，加快现金回流，将有效推动债务问题的解决。而事实上，为激活公司现金流，祥生控股此前已多次对旗下资产进行出售，积极展开“自救”。

  3月18日，祥生以2.72亿元对价，将临海紫元银通置业58.5%股权出售予诸暨国跃企业管理。目标公司主要资产为乡村振兴建设项目（塘里村BT项目），包括位于台州临海大洋街发展中住宅及配套设施物业，总建筑面积4万平方米。

  今年1月，祥生还先后以4.87亿元、3.37亿元出售其杭州滨拓企业管理51%股权及诸暨一在建保健养老中心项目公司23.8%股权。三笔转让，让祥生产生近11亿的资金回流。

  值得一提的是，这些乡村振兴与养老项目，要么需要解决拆迁及安置问题，要么短时间内难以盈利，对房企而言是巨大的资金沉淀。从项目中抽身离开，可以更好回流企业现金。

  除了出售项目，祥生也在积极对旗下现有债务进行展期。1月18日，该公司宣布，完成一笔于2022年1月23日到期、本金总额3亿美元票据的交换要约。根据交换要约有效提交作交换及获接纳的票据已被注销。