文/乐居财经 邓鑫妮

  “眼光很独到，在酒店用品这领域，他绝对是开创者。”一位在信基工作过的员工如此评价老板张汉泉。

  入局酒店用品行业这个决定，是张汉泉创业路上的“胜负手”，趁着酒店业的蓬勃，将信基沙溪（03603.HK）送入港交所，他也拥有了第一家上市公司。

  “中国酒店用品产业第一股”，业内一直这么称呼信基沙溪，其主要靠租赁业务赚钱，目前正在向物管倾斜。日前，信基沙溪公告称，将分别收购关联公司旗下的两家物业公司全部股份，总计9900万元。

  上市2年多，物管业务在信基沙溪的收入占比在10%左右，用近1亿元收购两家物管公司，加码“副业”意图明显。卖方有两位，分别是广州市信基物业管理有限公司（简称“信基物业”）和佛山信基广场经营管理有限公司（简称“信基广场经营”）。

  信基物业以7500万元出售广州信基优享物业有限公司（简称“信基优享物业”），信基广场经营则以2400万元出售佛山信基优享商业服务有限公司（简称“信基优享商服”）。

  上市公司中，转换主业，“旧瓶装新酒”的套路并不少见。近两年，有上市公司加大物管业务投入，意图消掉“ST”前缀，也有的公司直接用物管“借壳”，摇身一变成了一家物业公司。

  10年回本

  两家标的公司成立时间不算长，目前的业务大多靠母公司“投喂”。业绩参差，售价却不算低，粗略估算，信基沙溪需10年才能回本。

  有意思的是，两笔交易发在同一则公告中，却采用了不同的估值方法。

  先看第一笔收购。信基优享物业成立于2021年8月，注册资本1000万元。截至2021年底，净利润143万元，资产净值为约146万元。

  售价7500万元，是根据市场法估值，信基优享物业2021年底全部股权的估值为7506万元。

  第二笔交易的信基优享商服，成立于2021年12月，至今不足三个月，注册资本100万元。截至去年底净利润亏损164元，净负债164元。

  这笔交易采用贴现现金流量法估值，信基优享商服去年末全部股权约2469万元，最终售价2400万元。

  比起眼前的利润，信基沙溪或许更看重关联公司输送的长远利益。两家标的公司去年签订的业务转让协议，将一同带到新公司。

  卖方信基物业向信基优享物业转让的物管业务包括：位于广州番禺区的信基广场A馆、厦滘商业大厦、上漖综合楼，综玥荟项目和领秀馆项目等，期限由2021年11月1日至2024年10月31日，总在管面积约22.8万平方米。

  信基广场经营交给信基优享商服的物管业务为佛山九江信基广场项目，期限为2022年1月1日至2024年12月31日，总在管面积5.88万平方米。

  未来5个财政年，信基优享物业获转让的业务净利润不得低于3100万元，信基优享商服的业务不能低于1729万元。

  换言之，信基沙溪已经为未来5年锁定了总计4829万元的净利润。如果业绩一直平稳，按此推算，10年才能摊平成本。

  收入重头在缩减

  “物业管理业务受COVID-19爆发的影响相对较小，能够为集团带来稳定的收入来源。”信基沙溪在公告中特别提到物管受疫情影响较小，并表示，“计划通过进一步投资资源或收购合适目标进一步扩展物业管理业务。”

  信基沙溪有四项主要收入，分别为租赁收入、物业管理服务、销售货品和展览管理服务。去年中期，信基沙溪的收入大头租赁业务较上一年已经下降，相反，物业管理业务的营收提高了不少。

  截至2021年6月30日，租赁收入1.12亿元，占比81%，较上一年减少近1000万元；物业管理服务收入约1400万元，占比10%，较上一年增加约250万元。

  2019年，张汉泉将信基沙溪分拆至港交所上市，自己担任公司董事会主席及执行董事，与另外两位创始人高管梅佐挺和张伟新为一致行动人，共同受益52.2%权益。

  这位创办信基集团的顺德商人，将跨界玩得挺溜。从学徒到千亿市值公司的老板，张汉泉实现了华丽转身。

  木工学徒出身，33岁创办了一家房地产公司，产业链上的租赁、物管随之兴起。几年后又入局酒店用品行业，并一手促成信基沙溪在港上市。

  2005年，张汉泉召开记者招待会，宣布将“广州沙溪商业城”正式更名为“广州沙溪国际酒店用品城”。

  沙溪商业城是2002年3月动工的项目，年底开始对外招商。张汉泉将沙溪商业城对标附近的五金塑料市场，然而生意却赶不上人家。

  一筹莫展之际，张汉泉突然发现，沙溪商业城的租户中有七成产品跟酒店用品相关。思索了一番，决定将五金塑料商业城重新定位为酒店用品专业市场，这便有了后面“改名赚吆喝”的事情。

  信基集团成立于1998年，先后成功开发了“大石家私城”、“信基沙溪酒店用品博览城”、“富丽广场”、“信基城”等商业、住宅项目，业务板块涵盖商业地产、住宅地产、产业园、产业互联网、电商产业和国际会展等。

  转型做物企

  营收是企业的命门，不少业绩不达标的企业将手伸向了其他盈利的业务，试图通过收购、合并来找补。其中，就有不少企业看准了“物业”这块蛋糕。

  2021年6月，中天美好集团将其持有的中天生活服务100%股权转赠给A股上市的ST巴士。

  这是一笔关联交易，两家公司背后的实控人是浙商楼永良。楼永良左手倒右手，可以说“一石二鸟”，将只有300万方出头的物业推上市，同时又为挂上“ST”的上市公司保壳造血。

  未换汤，药已换。尽管对外仍用ST巴士的名字，但其主营业务已变成物业管理服务，替代原来的微电声业务和贸易业务。

  即使注入了“新鲜血液”，ST巴士仍站到了退市边缘。2月7日，深交所向其发出年报问询函，这份回复，很可能直接关系到能否将其从退市边缘拽回安全地带。3月7日公告称，ST巴士继续将回复延期至3月21日。

  中天生活服务的“借壳”不算彻底，连名字都改成物业属性的方圆生活服务和华发物业服务早早完成了上市“逆袭”。

  2020年12月3日，方圆房服集团（现称“方圆生活服务”）发布公告，拟6800万元收购方圆现代生活66.31%股权。

  彼时，方圆房服表现不佳，急需一双强有力的手拽一拽。两年内，股价最高未超过0.6港元。资本市场表现低迷，2020年增收不增利，净利下滑48%。

  换赛道奔跑的消息来得很急，注入物管概念、更名、管理层调整，半年多的时间已经理出方圆生活服务新的发展脉络。

  相比之下，华发物业服务的“借壳”上市就显得漫长，长跑了5年。2020年1月份，华发物业被重组进入华金国际资本，从而曲线实现物业的上市。2021年3月，华发物业服务正式更名，完成最后一步。

  这两家企业正在积极适应转型后的经营环境，目前来看，营收表现还算不错。

  物企年报陆续发布，华发物业服务表示，2021年归母净利润预计同比增长不少于350%。去年中期，方圆生活服务总收益约为2.64亿元，同比增加约105.1%；期内毛利5390.6万元，同比增长193%。