文/乐居财经 魏薇

  “龙湖在商业和长租公寓上的轻资产业务不是刻意去做，而是一种自然复制。通过龙湖的输出运营能力，盘活市场上低效闲置的资产，获取一定的增值收益。”

  去年8月的中期业绩会上，董事会主席吴亚军曾谈及轻资产扩张的初衷。

  近段时间以来，龙湖在轻资产业务上的 “自然复制”正在加速。上海首个商业轻资产项目龙湖创智生活落地杨浦区中环五角场商圈；龙湖杭州国芳天街正式官宣，成为龙湖在杭州的第二个轻资产项目；与中港置业签约，将打造龙湖在成都的第12座天街——中港·龙湖锦江天街，这也是龙湖在成都的第二座轻资产项目。

  这几年间，龙湖的商业板块进入了快速扩张期，2019年起龙湖购物中心的年均开业数量达到10个及以上，是此前年份开业数量的2倍，2021年末龙湖开业购物中心达到了60个。

  根据龙湖智创数据，截止2021年底，龙湖开业及储备项目达到128个，建面达到1220万平方米，当前已经储备的8个轻资产项目建面占比为2%。由此来看，当前龙湖仍是以重资产布局为主，轻资产战略将成为龙湖商业扩张的主要方式之一。

  截至2021年12月28日，龙湖智创生活签约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，其中来自独立第三方的在管面积占比高达59.8%。而轻资产战略的持续推进将会进一步拉高此数值。

  签约10个轻资产项目

  早在2020年，龙湖集团旗下的龙湖智慧服务集团就已经在试水“商业轻资产”管理输出业务，签约珠海融德广场和南宁昭阳广场两个项目，均以“纯管理输出”方式，不涉及“品牌输出”。

  去年3月，龙湖发布主题为“知轻重 有所为”的海报，宣布全面启动轻资产模式。向购物中心提供涵盖定位和设计咨询、招商、运营管理、租户管理、品牌输出和消费者服务等全流程的支持。

  同年5月，龙湖商业签下了华东第一个轻资产项目：下沙吾角商业中心，后正式更名为龙湖杭州吾角天街，该项目已于今年5月28日正式开业。9月，龙湖签约的首个轻资产管理输出项目武汉范湖里特色商业街实现开业。

  与地产板块一脉相承，龙湖的商业板块运营得同样稳健，兼顾速度与质量，自轻资产战略启动一年以来，龙湖商业的签约项目至少已达10个。

  就集团层面来看，龙湖在债务端已连续5年处于“三道红线”的绿档房企阵营，备受资本市场认可。去年至今，龙湖集团的三大国际信用评级始终稳定，是业内极少数未被下调评级的民营房企之一，这也保证了龙湖融资渠道的畅通。

  去年年末以来，房企的融资窗口逐渐打开，龙湖成为了第一家享受这波红利的民营房企。公司间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司已于2021年12月7日、8日公开发行2021年度第一期中期票据，票据规模为人民币10亿元，票面利率为3.70%。

  今年1月13日和14日，该附属公司又向专业投资者公开发行2022年公司债券(第一期)，发行规模为不超过28 亿元。品种一为6年期债券，发行规模为20亿元，票面利率为3.49%；品种二为8年期债券，发行规模为8亿元，票面利率为3.95%。

  紧接着2月，龙湖取得50亿元中期票据的注册通知书。品种一为3+3年期，品种二为5+3年期，主体信用等级为AAA。龙湖表示，本次所募资金拟用于偿还发行人本部及下属子公司有息债务及项目建设。

  在房企销售普遍下滑的2021年，龙湖集团实现合同销售额2900.9亿元，同比上升7.2%；实现合同销售面积1708.9万平方米。

  拥挤的轻资产赛道

  行业利润不断收窄，加之融资受限，房企们开始从重资产的房地产向重管理输出的轻资产方向转变，试图以轻资产的方式推动商业规模的扩张。在这个阵营中，万达算的上是一位先行者，目前成效较为明显。另有华润、大悦城、宝龙、保利、中骏等商业企业纷纷宣布进入轻资产领域。

  早在2015年，4家机构共投资240亿元，拟建设约20座万达广场，由万达集团进行运营管理。这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。2021年10月21日，万达集团旗下商业运营平台珠海万达商管向港交所正式递交招股书。

  也是从2021年开始，万达商管不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略。截止2021年末，在万达已开业的418个购物中心里，轻资产运营项目达到113个，占比达到27%。

  实际上，从2020年下半年开始，不少规模房企开始分拆商业管理板块轻资产上市。目前港股市场中，以商管著称的企业包括华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、中骏商管等。

  在商业上同样出色的新城，从2020年开始将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分，实施“轻重并举”战略。此前，新城曾展开探索，2017年，新城首个轻资产项目诸暨永利吾悦广场开业。

  2021年中期，吾悦广场的开业数量达到105个，仅有4个项目是通过管理输出实现。新城方面计划，从2021年起的未来3年里，每年争取新获取40个吾悦广场项目，其中10个为轻资产运营。

  大悦城也给2021年定下了轻资产的目标，全年计划签约10个项目，未来还将持续推动轻资产战略的输出，助力规模扩张，到2024年末，该公司预计轻资产规模应该不低于40个项目。

  当前来看，房企在商业上仍是以重资产为主，从重到轻仍需时间过渡。