文/乐居财经 范慧茹

  资本市场的风云变化，在转瞬之间，上一秒飘红，下一秒翻绿。

  仅过去三个月，物业股的“至暗”时刻被再次刷新。3月14日，56支物业股中47支下跌，7支维持零涨幅；跌幅超10%以上的物企达到了19家，跌超20%以上的物企有5家。

  波及的深度和广度远超去年12月14日的“黑色星期二”。而历史总是相似的，在一片“跌跌不休”的动荡中，物企“市值王”碧桂园服务(06098.HK)再次“躺枪”，以较大的基数领跌物业股市值榜，总市值一天蒸发200多亿。

  截至3月14日收盘，碧桂园服务总市值约977.56亿港元，近一年半来罕见跌破千亿市值关卡。同天，碧桂园服务紧急召开电话会议，针对股价剧烈波动以及市场上的近期传闻等情况，做出正面回应。

  会上，碧桂园服务主要围绕四大点进行了解释和澄清。管理层表示，收并购出现减值、对报表产生影响的猜测都属于谣言；对于房企卖物业来还债的做法，碧桂园服务不会考虑用物业来填；并认为在当前的高成长性下，公司股价被严重低估了；此前承诺6个月内不会配股融资，现在看来6个月后也不会配股。

  此举与应对12月14日突如其来的股价下跌如出一辙，碧桂园服务再次展现了龙头物企市值管理的风范。会上，管理层还进一步透露了接下来的业绩目标，以及未来的发展方向。

  不会卖物业股权

  “建议大家不要太过恐慌，也不要太过担心近期公司的业绩以及财政问题。”电话会上，管理层直言对今年完成业绩比较有信心，并表示主要工作都是在铺排明年。

  根据会议记录，碧桂园服务今年的铺排成长在50%以上，与刚刚发布的喜盈预告一致。明年成长速度会有一定程度下调，但会保持中高速增长，并强调2025年实现千亿营收的目标不会变。

  关于利润的水平，管理层称希望利润率能维持在15%以上。这一目标在上市物企平均净利率水平之上，2021年上半年，碧桂园服务的净利润已远超15%，达到了19.26%。

  基于上述碧桂园服务业务的成长性趋势以及财务状况表现，管理层直言，“市场上对于公司的股价太过低估，目前的悲观看法比较荒谬。”

  在物业股下探风口下，近4个月碧桂园服务股价跌近53%，其市盈率约20.03倍，甚至低于规模处于腰部的德信服务以及和泓服务等。

  关于市场上担心的关联开发商的信用问题，管理层认为，当下融资环境和资本市场的舆论在企业没有出现违约的情况下宣判一个企业失信，会对行业造成伤害，导致民营以及国企都难以融资。“目前市场上对于民营企业的假设过于悲观，恐慌会造成低价，也会对中国经济造成影响，所以这种假设是不理性的。”

  另一方面，从物管行业本身来说，服务需求是非常稳定的，外界波动对订单的影响不大。碧桂园服务并购的公司90%以上是业主付费、增值服务，这些刚性需求，不受经济周期的影响，“这一类收并购业务不会导致巨大的减值风险出现。”

  对于关联地产风险传导的可能性，管理层表示，首先物业与地产内部财务上会做相应的隔离；若出现什么问题，也不会考虑用物业来填，“我们的股权是独立的、平行的，不会考虑卖了物业的股权来还债。”

  将减少融资需求

  除了为投资者消除关于地产关联风险的疑虑外，碧桂园服务更是直接表示，未来会将资本市场上的活动计划以及预期，滚动式地用承诺或其它方式呈现出来。

  “公司表示6个月内不会配股，现在来看这种价格水平下，6个月后也不会配股。”除此之外，管理层还透露，目前已经在计划收回一些理财相关投资，来减少未来融资的可能性和需求。

  仅公开数据来看，碧桂园服务作为基石投资者与战略投资者，对外投资的企业就有4家，总金额超过了40亿元，分别为中梁百悦、长城物业、康桥悦生活、珠海万达商管。

  这四家物企中，目前仅有康桥悦生活成功上市；中梁百悦在过会后放弃上市，选择投身碧桂园服务直接变现；长城物业在去年底招股书失效后，未有二次递表音讯；珠海万达商管还在排队等待中。

  对于这些理财资金收回的进展情况，管理层透露，“公司投资中梁控股两个多亿，我们通过交易就直接收回来了，交易金额非常合适，付出的现金流可以收回。”

  此外，管理层还透露了对其他上市公司投资收回的计划，“去年投资了两三个小型上市公司，近期正在收回其中一家，目前已经收到了一半的款项，先收回了2500万元，剩下的还有一个月左右就可以收回。”

  对于其他非上市公司的股权投资，管理层表示，已经在进行交涉并争取尽快收回，“以大大减少未来融资的可能性和需求。”

  管理层坦言，2021年碧桂园服务现金流比以前表现得弱一些，但依旧有几十个亿的经营性的正现金流，“今年会从严抓现金流回收工作，命令已在一、二月下达，今年会要求保证经营性现金流净回收不得低于六、七十亿。”

  基于对经营现金流以及投资等的回收动作，碧桂园服务表示，希望未来主要的资金需求量会通过经营性以及对历史几十个亿财务的投资收回来解决。