文/乐居财经 林振兴

壬寅虎年，吴建斌步入第五个本命年。到了知天命的年龄，在他看来，“除了工作还有一些爱好挺好的。”

这位塔尖地产职业经理人，在企业高管，作家，摄影师、外公多个跨界角色间游刃有余，精通诗歌、艺术、摄影。其中，拍照成为他生活最重要的一部分，也成为他锻炼身体的重要途径。拔高点，拍照就是一种修行。

但2021年，吴建斌拿着相机记录上海却不算多，用他自己话说，原因很简单：要么忙，要么没心情，全年呈现出前高后低的情况。上半年我们还能高歌猛进，但到了下半年整个世界变样了，可用“悲催”二字来形容。

去年11月28日，他终于抽点时间休息一天，相约两位老友行走老弄堂。定海路449弄是最后要动迁的老弄堂，里面即将搬离的原居民和外地打工居住这里的租客，面对镜头依依不舍，让他悟出，“生活原本就这样，谢了一幕又一幕。”

回想这一年，吴建斌也不由感叹，“总觉得日子过得有点悲催，且悲催的时间太久......很多事身不由己，不得已扮演了许多角色，可每一个角色要做好都难啊。”

在过去的几个月，围绕吴建斌所熟悉的环境里，发生了很多变化，不少战友向他匆匆告别。2021年底分管投资业务的执行副总裁徐爱国离职，2022年初传言已久的朱荣斌离职被坐实，直至上周阚乃桂出走，被认为是阳光城中海系梦之队的解散，只剩下吴建斌还在坚守。

面对风雨飘渺中的阳光城，吴建斌不仅没有出走，他还在3月8日，接下了阳光城董事的重担，任期从2022年3月7日至2023年5月14日。同时，吴建斌也是阳光城执行副总裁。

“双斌”拆伙

上海，吴建斌待了五年。

2017年5月，吴建斌从顺德来到魔都，加入阳光城，与阳光城原执行董事长朱荣斌再度搭档。在他眼中，阳光城林腾蛟和碧桂园杨国强一样，都是愿意给职业经理人方向和平台的老板。

吴、朱两位老搭档，有过三段共事的职业经历，在碧桂园期间更是一路见证了一家3000亿房企的崛起。两人一个精于投资和管理，一个擅长财务和战略，配合十分默契，助推阳光城迈进千亿、双千亿，大步跨进地产前20强行列。

虽然造就了这家闽系房企的最高光时刻，但朱荣斌曾这样形容“双斌”在阳光城的状态，“我和吴建斌两人像是在钢丝绳上跳舞，难度很大。既要保证一定的发展速度，又要优化各项指标，降低负债。”

而今，朱荣斌潇洒转身离去，终于不用日日在钢丝上“胆战心惊”，留下吴建斌一人。虽心中有不舍，但吴表示，“我如常，把一份工打好。我相信缘，缘来缘在时一起打拼。当下，我相信行业和公司虽难，一定能走出困境的。”

驰骋地产界38年的吴建斌，已经见惯了危机，包括88年、98年、08年三次金融危机，以及2003年非典危机和2020年新冠危机。

非典那年，吴建斌40岁，年富力强，在中海外任财务总监。按照他划分的“生命坐标盘”，当时他正处在36-48岁“会理财”的人生区间。财务总监的职位和会理财的阶段定位，吴建斌契合得很完美而巧妙。

之后十余年，无论是在中海外、碧桂园，还是阳光城，他都将这种会理财的财务技能发挥得淋漓尽致。在财务上对症下药，屡见奇效的吴建斌，也被称为“地产老中医”。用他的话说，“我开了很多药方，每过一段时间还要不断地调药方。”

不过，眼下地产局面严重程度更是不言而喻。毕竟03年他所在的中海外是央企，如今的阳光城是民企；另外03年房地产行业正值大浪潮头、汹涌向上的前半程，如今则进入了最为艰难的黑铁时代。

“现在房地产从上到下、从左至右就像大闸蟹一样被五花大绑，这是我所经历的房地产市场最难受的时候”“很多老板不易，管资金的人更不易。”吴建斌也道出了心中的苦楚。

但他劝诫开发商们：哪怕被五花大绑，也要坚强的活下去。千万不要躺平，拒绝躺平，倘若有一线生机都不能轻言放弃；不得已躺平时，一定要做好应急预案，立即成立应急小组，把各方损失降到最低，尽可能保留企业最核心的能力。

拒绝躺平

尽管“暴雷”来得异常凶猛，但精兵善战的吴建斌和阳光城都没有选择躺平，而是直面应对流动性危机。

在“开源”艰难的情况下，阳光城通过停止买地来“节流”。在吴建斌看来，对一二线来说，地价已经占据房价的大头，以前开发商每年的销售收入50%用来买地，现在就不买地。把现金留下，企业就有可能度过现金流周转短缺带来的危机。

美元债展期方面，阳光城在这轮房企流动性风暴中做了个表率。去年11月，随着阳光城最后一只即将到期美元债展期方案获大多数投资人通过，阳光城短期债务交叉违约风险解除，相关美元债券将于港交所申请复牌。

在阳光城之前，花样年、当代置业等也陷入了债务危机，虽曾尝试展期、回购等自救方式，但均未能如愿，最终造成了实质性违约。

展期，为阳光城争取到了一定的时间。而这时候，“时间”，甚至比资金还重要。

除了试图和债权人谈债务展期之外，阳光城在部署另外一个动作，商讨是否可以修改之前协议中存在的“交叉违约”条款。商讨的结果之一是，修改之前交叉违约的条款，与债权人取得了相对的一致。

据乐居财经统计，目前阳光城存续美元债有8只，共计22.44亿美元，存续人民币债券25只，共计171.02亿元，并将在2024年迎来兑付高峰期。

如果这些美元债中的“交叉违约”条款没有进行修改，那么后果将不堪设想；因为若有一支债券违约，将会触发以阳光城为主体的22亿美元债务同时违约。

修改后的协议，使得阳光城在单独的美元债出现实质违约的时候，可以免予触发其他存续的美元债违约责任，如同巧妙设置了一个“风险屏障”。

不管是美元债展期成功，还是谈妥了修改“交叉违约”条款，这很大一部分原因，是因为发生流动性危机以来阳光城的资产处置进度以及态度所致，其用诚意博得了投资人的信任。

这与跟吴建斌本身的财务观不谋而合，他认为如果已经出现资金周转困难，要盘活有价值的大额资产，“譬如卖重要的地块，卖部分项目的股权，促使资金快速回笼。特别在经营过程中形成的一些良好自持物业，这个阶段要忍痛割爱。”

自危机爆发至今，阳光城及其母公司等就处置了包括兴业银行股份、正心谷旗舰基金等股权，转让包括佛山陈村、浙江永康、四川宜宾等20余项优质资产，回笼资金均用于偿还债务，累计已还债超450亿元。

此前，阳光城相关人士还表示，公司积极向房地产同行、金融机构等多方寻求合作意向，通过合作项目归边处置、全资项目股权转让等方式竭力回款。同时，公司仍在继续寻找愿意投资公司并共同成长的商业伙伴和战略投资者。

“老中医”开药方

今年植树节这天，吴建斌曾在朋友圈“短暂”晒出新书《财务大战略》的封面图。而此前在2020年疫情期间，他还出版了一本《心若静，风奈何》的随笔文集。

《财务大战略》，长达35万字，这是十多年前他出版过的《财务智慧》的姊妹篇。

为什么要耗费大把精力写这本书？在吴建斌看来，当前中国房企遇到了前所未有的资金周转困难，70%、80%的百强房企会躺下。作为过来人，他想给房企开些药方，“期待早日解除病痛，脱离苦海，像一个健康人一样，早日构建可持续发展和基业长青的发展模型。”

“地产老中医”把房企遇到的疑难杂症都看得很透彻。首先，房地产是政策市。从1993年开始，房地产市场一直经历调整，市场形成了“3+1”模式，即3年调整1年放松。但从2017年开始，这个规律不再奏效，并且调控的时间远远超出预想。

吴建斌第一个判断是调控至少还有3年，最乐观的判断是还有10年，再乐观的判断是还有15年。

为什么先有3年？因为三道红线从2020年管到2023年。这3年期间，全部房地产公司都要从若干颜色的线变成绿色线，这是一个很痛苦的过程。再者，即使国内地产商3年内负债率降到100%也还是非常高，3年之后负债率还会继续降。

为何要坚决降负债？经济环境好的时候，净负债率稍高没有问题，因为销售快，周转快；经济处于横向下行时，再高就根本撑不住。他表示，“如果继续依靠高负债推动企业规模发展，终将把企业带入万劫不复的境地。”

在他最擅长的财务和融资领域，吴建斌也同样看出了症结所在。在他看来，资金是企业的血脉，每天都在流动，有进有出，有盈有亏。资金是连接一切相关利益者和业务的纽带。极端而言，企业管理的核心是资金管理。

2018年之前，房企的资金来源主要是预售资金和银行融资，融资性现金流占比都是70%、80%以上；2018年以后，房企的资金来源就是经营性现金流，就是销售。

对应于此，他开出的药方是狠抓现金流，当前主要是经营性现金流。如果已经出现资金周转困难，可以采取：立即停止买地; 立即停止部分在建项目的施工推进；盘活有价值的大额资产；寻求银行筹资；公司股权质押或出售，引进策略性股东，或引进好朋友站台，进行筹资。

“哪怕万不得已躺平后，还是要做事，一找政府支持，二要寻求债务重组，三要坚定出售资产。”吴建斌认为，躺平没有那么容易，即使躺平也要做很多事情，如果做到位，可能会让公司“起死回生”。

一方面，做好财务弹性管理，可动用现金占比在10%以上。打个比方，如果公司有3000亿净资产，库存现金始终要保持300亿，这是救命钱，不能乱动；

另一方面，净负债率要小于等于30%。这是吴建斌当年给中海地产制订的标准，目前仍在执行，这个比例也是香港所有地产公司执行的红线。

在角色上，过去财务人员的职能更像是“守门员”，而现在，财务人员要向“裁判员”转变；从守好最后一关，向参与和管理生产、经营、战略决策、内控的全流程转变。

“财务人员做的不是简单意义上的财务会计工作，不是事无巨细的记录、分析和反映，而是辨析公司在运营过程中遇到的重大财务问题，以及有效解决这些重大问题的能力、方法和工具。”

对于未来，吴建斌指出，住房不炒、三稳的基本调在未来很长一段时间都不会变，即便政策松动，也是短期举措，旨在帮助房企渡过难关。未来，国家会将资金更多投入于实体经济或新经济，不会“大水漫灌”，不会过多放在房地产市场。