文/乐居财经 李奕和

  房地产行业正在陷入一种怪圈——债务爆雷似乎只会迟到，而不会缺席。

  3月10日，金轮天地（01232.HK）公告，公司将不支付有关2022年3月14日到期的12.95%优先票据的利息及本金款项。

  也是就是说，金轮天地该笔剩余规模为1.215亿美元的优先票据正式构成违约。这是近段时间以来，美元债违约的又一家房企。

  自去年恒大危机爆发以来，房企债务暴雷如同瘟疫般在地产行业传播，躺倒的房企一个接着一个，且多为过去几年急速扩张的房企。

  其中的逻辑，不难理解，规模的急速扩张带动了房企债务的快速攀升。当行业环境发生变化，融资收窄，市场下行，房企紧绷的资金链也随之断裂。

  与之相比，像金轮天地这种小型区域房企，规模并不大，它们暴雷的原因又是什么？

  寻求美元债重组

  外界对金轮天地这家房企或许稍感陌生，毕竟，若不是这次美元债违约，这家偏居一隅的房企，存在感并不太强。

  1994年，王钦贤创立金轮天地，总部位于南京，主要业务包括投资控股、商业及住宅房地产开发、房地产投资、物业管理及酒店经营。经过多年的发展，其业务仍主要集中在江苏省内。

  即便是一家妥妥的港股上市公司，金轮天地的规模并不算大。2020年，该公司实现的合约销售金额40.8亿元，销售面积32.72万平方米。规模尚不足百亿。

  根据克而瑞《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，该公司排在全国200强房企之外，并未入列。2021年中期，金轮天地实现销售金额32.18亿元。

  但就是这样一家房企，最终也躺倒在房地产债务违约的大潮中。

  事实上，金轮天地该次债务违约是有“预告”的，其资金紧张此前就有端倪。

  去年12月6日，该公司突然公告称，由于近期国内房地产的宏观经济状况及自2021年7月开始境内持续区域式爆发的新冠疫情，公司拟积极管理票据项下的风险敞口。

  同时，公司已识别票据的大部分实益持有人，就票据条款及条件的各项建议修订与票据的若干主要实益持有人展开积极讨论。

  根据公告，金轮天地现有存续美元票据三笔，分别为2022年3月到期的12.95%优先票据，未偿还本金额1.22亿美元；2023年1月到期的14.25%优先票据，未偿还本金额1.78亿美元；及2023年7月到期的16.0%优先票据，未偿还本金额1.45亿美元。

  三笔美元票据合计4.45亿美元。

  此前，该公司2023年7月到期的16.0%优先票据本应该在2021年12月11日付息，但金轮天地并没有在到期日如约作出利息付款。金轮天地美元债出现利息违约。

  而随着2022年3月14日的到来，该公司2022年3月到期的12.95%优先票据正式违约。

  金轮天地曾多次公告美元债重组的进展。

  1月14日，该公司称己经取得代表现有票据未偿还本金总额85%以上的持有人对建议重组事项的大力支持。支持代表超过开曼计划规定的75%价值门槛，将使其能够根据开曼计划对现有票据到期日进行延期。

  根据3月10日最新公告，金轮天地2022年到期的12.95%优先票据于2022年3月14日到期后自香港联合交易所有限公司退市。

  金轮天地将于2022年3月30日举行开曼计划会议，在计划获必要大多数现有票据持有人批准，且获开曼法院批准并送交开曼群岛公司注册处以作登记后，其将注销现有票据（包括2022年到期的12.95%优先票据）并发行新票据。

  小房企陷入暴雷怪圈

  一个事实是，自去年恒大危机爆发以来，债务暴雷的房企多为大中型开发商，包括恒大、华夏幸福、泰禾、佳兆业、奥园、花样年、世茂等，规模多在几百上千亿级别。

  这些房企，在过去几年均因规模的急速扩张，带动了债务的快速攀升。由此引发的一个疑问是，为何一些深耕特定区域的小型房企，也会陷入债务违约的怪圈？

  此前公告中，金轮天地称，拟对现有债务进行管理的原因，是受近期中国房地产行业的宏观经济状况及自2021年7月开始中国境内持续区域式爆发的新冠疫情的影响。

  有业内人士指出，中小型房企都有一个显著的特点就是业务区域过于集中，这导致了这些房企业绩和经营受特定区域的影响很大，在一些区域突发疫情等情况下往往很难独善其身。

  这从金轮天地披露内容中也得以证实。该公司2021半年报称，于2021年7月，集团主要业务所在地南京市出现了另一轮冠状病毒群，这是自2021年2月以来中国最严重的新冠病毒疫情爆发。因此，集团的业务将于2021年下半年进一步受到不利影响。

  事实上，在这场遍及全行业的地产寒潮中，一些区域性小房企倒戈在自身债务的情况也不难见到。

  去年8月11日，阳光100由于未能支付于2021年8月11日到期金额为2亿美元的6.50%可转换债券的本金及溢价，构成违约。此后12月6日，阳光100再公告称，其无法偿还于2021年12月5日到期本息约1.79亿美元的10.50%优先票据。

  此外，华南城、鸿坤伟业、景瑞控股、协信远创等中小型房企，也在债务违约及前夕，对旗下债务进行展期及要约交换。有的甚至走向破产重整。

  数据显示，金轮天地存在较大的资金缺口是不争的事实。2021年中，该公司一年内到期的银行贷款及优先票据44.62亿元。而手中持有的现金仅9.76亿元。资金缺口34.86亿元。

  基于较大的偿债压力，金轮天地公告称，集团拟于未来三年出售若干境内投资物业，以协助履行新票据及其他金融债务项下的各项还款责任。该等若干境内投资物业的估计出售所得款项为3.36亿美元。

  截至2021年6月30日，金轮天地拥有总土地储备的建筑面积159.67万平方米，能满足该集团未来三年开发计划的需求。该公司有已竣工总建筑面积为17.05万平方米的投资物业。

  其开发运营商业地产项目包括南京金轮星立方、南京金轮新都汇、南京金轮新天地、扬州金轮宝龙广场、株洲金轮时代广场、南京金轮华尔兹、南京金轮双子星等。

  营运中的酒店项目则包括南京金轮亚朵酒店、长沙金轮希尔顿欢朋酒店、扬州金轮希尔顿欢朋酒店及南京金轮万怡酒店，客房总数为674间。