乐居财经 奚慧颖 发自广州 自打开年，广州楼市呼唤小阳春的声音就没停过。倒是法拍市场先热了起来。

  2月23日，珠江新城豪宅颐德公馆卖掉一套法拍房，9万/m²起拍，最终18.8万/m²成交，总价超过3200万元。

  但让人没想到的是，凯达尔枢纽国际广场（ITC）也现身司法拍卖平台。这个项目还有个更响亮的名字——广州东部交通枢纽中心，被视为城市东进战略的里程碑式地标。

  众所周知，法拍并非常规交易渠道，标的物往往存在权属缺陷，购买风险远大于常规途径。

  从万众瞩目到一地鸡毛，这个TOD好像很失落。

  一朝被法拍

  上周末，一则法拍消息刷屏广州地产圈。主角正是曾经的“东进明星”凯达尔TOD。

  为什么会被拍卖，原因很简单：债务逾期。

  据阿里法拍页面信息，深圳市凯达尔集团有限公司，也就是项目的母公司，以凯达尔枢纽国际广场西塔（37-43层，不包含38层设备层）作为抵押物，借款1.6亿元。

  然而，截止至2021年9月30日，该笔债务已经产生逾期利息3716.82万元，这也意味着凯达尔该笔借款已经出现逾期。而债权人华融资产，准备将该债权以转让的方式进行处置，债权本息合计1.97亿元。目前抵押物已被工商银行新塘支行查封。

来源：阿里法拍

  不仅如此，在搜索框中输入“凯达尔”，还会跳出另一个条目。

  原来，凯达尔枢纽国际广场项目10-19层及21-28层共242套在建工程也有“相似经历”，债主同样是华融资产。截至2021年6月30日，债权本金34000万元，债权利息5568.63万元，本息合计约3.96亿元。

  虽说项目东塔已取得不动产权证，西塔已取得预售许可证，接手之后的工程量并不大。但想买下凯达尔这428套单位，摆在面前的是一个深约5.93亿元的债务大坑。只比当年凯达尔拿地的金额少900万。

  打开项目建设单位广州凯达尔投资有限公司的企查查页面，还有一屁股官司。在各大写字楼商圈攻城略地的瑞幸咖啡，也将坐上原告席。

  昔日不堪看

  别看现在的凯达尔就差把“惨”贴脑门上了，但在项目最初亮相的时候，堪称全新塘最靓的仔，连隔壁有限购buff、GDP排全市第二的黄埔，可能都要退让几分。

  凯达尔所在的新塘板块，被视为广州东进增城第一站。在遍地刚需的增城区，新塘却聚集了一批高端改善项目，并且毫不遮掩地在项目影响文章里，表露着自己想“嫁”给老板和高管的野心。

  当然了，文章里还不得不提凯达尔TOD。豪宅项目也要蹭热度，因为当年的凯达尔值得。

  2013年，凯达尔集团旗下公司以6.84亿元拿下项目地块，定位为“国内首个TOD交通枢纽综合体”“广州东部交通枢纽中心商务区地标”，集酒店、办公、公寓、购物、餐饮、娱乐为一体，总投资超60亿元，是广东省、广州市、增城区三级重点工程。

  根据凯达尔广场官方“画饼”，项目的规划是“九轨交汇”，汇集三条国家高铁（广深高铁、广汕高铁、京九高铁）、两条城际轨道（穗莞深城轨、新白广城轨）、四条城市地铁（广州地铁13号线、16号线、28号线、20号线），是“广州东部交通枢纽”的核心项目。

来源：凯达尔枢纽国际广场ITC官网

  如今，13号线新塘站已经通车4年有余，却难以跟自己的上盖产生更多联系。

  就在上个月，乐居新媒体去新塘踩盘的时候，发现售楼处已经很少再提及这个明星项目了。提到凯达尔，大家异口同声道“可惜可惜”。在遍地开工、噪声隆隆的新塘，两座早已封顶的高楼显得突兀沉默。

  直到白色列车离站驶出，方知这不是一座空城。

  或迎新转机

  去年，主打TOD概念的房地产开发项目，成了广州楼市的流量密码。克而瑞数据显示，2021年广州新房年度成交TOP10中，TOD项目占了3个席位。

  贵为“国内首个TOD”的凯达尔广场，流量最高的时刻，来自一条澄清声明。

  2021年8月，凯达尔集团在微信公众号发了一封公开信，首次针对“资金链断裂”“项目烂尾”等传言进行了澄清。并且表示，项目正在广州市各级政府的大力支持下，与广州市意向企业进行项目重组，重组工作进展顺利。

  风光无限的TOD项目走法拍程序，多少有些不体面，但也被有些人视为积极信号。有业内声音称，这次挂网法拍，很有可能就是事情“差不多谈妥了”，找到了下家。

  根据凯达尔方的说法，之所以造成当前的局面，还是因为轨道交通导致项目的设计及建设难度极大，建设周期延长，建设成本提高，再叠加2020年突发新冠疫情等诸多影响。

  企查查的页面上，注册资金1.1亿元的深圳凯达尔，尚属小微企业行列。现在想想，这样一家规模不大的外地民企，接手这样一个巨无霸综合体项目，很难发生在今天的市场环境下。

  不过好在，广州并不缺少擅长轨道交通开发的企业。既有与广州地铁联合缔造了多个TOD标杆的本土国企越秀，也有以TOD开发著称的川渝系龙湖、港企新鸿基。

  这次，凯达尔项目能顺利盘活吗？