文/乐居财经 范慧茹

  今年第一家上市物企，这个头衔赚足了目光。3月10日，伴随着铜锣声，金茂服务(00816.HK)正式成为56家上市物企中的一员。其股票代码与中国金茂的相接连，一个816，一个817。

  中国中化控股有限责任公司董事、总经理、党组副书记李凡荣，与中国金茂控股集团有限公司总裁李从瑞身披大红围巾，脸上洋溢着喜悦的笑容，手持红锤站在刚刚敲响的铜锣两侧，伸出大拇指与团队遥相庆贺。

  将时间线拉长，从去年8月底递表，金茂服务的这段上市马拉松长跑，历经近20家物企IPO的无疾而终，一路过关斩将，最终冲破终点线，成功上市，上市募集资金净额约7.6亿港元。

  五名基石认购近80%

  相较其他递表物企的频频折戟，金茂服务的上市之路可谓是一路“开挂”。不仅提前通过港交所聆讯，而且在拿到上市入场券后，仅用了半个多月的时间，就吸引了五大基石投资者助阵。

  对于上市物企来说，基石的强大与否，一定程度上影响着投资者对未来股价的信心。上市前，金茂服务强大的基石阵容成为了业内关注的焦点。

  这五大基石投资者对于资本市场来说并不陌生，分别是Keltic、康力电梯、广东科顺、富汇资本、千合基金。基石投资者合共6.46亿港元的资金注入，让金茂服务在一众递表物企中脱颖而出。

  此外，这五位基石投资者雄厚的资本背景，也为金茂服务顺利登陆港交所添了一把柴。其中Keltic背后的操盘手正是有着“防水一哥”之称的东方雨虹(002271.SZ)的董事长李卫国，认购了1510.3万股发售股份，占全球发售项下初步可供认购发售股份的14.9%。

  康力电梯是中国国内电梯行业首家上市公司；广东科顺背后的持有人是上市公司科顺防水的控股股东陈伟忠；富汇资本是上市公司中国联塑的全资附属公司；千合基金则是一家专注于管理业务投资的基金公司，这家基金公司背后的大佬正是私募圈千合资本的创始人王亚伟，拥有20多年的投资经验。

  五位基石投资者合共认购7940万股，占全球发售项下初步可供认购发售股份的约78.3%，总斥资6.46亿港元。

  央企价值突显

  梧高凤必至，花香蝶自来。强大的基石投资者阵容，是资本市场对金茂服务的看好。

  截至2021年9月30日，金茂服务合约建筑面积达4573万平方米，已在48座城市实现业务布局。

  金茂服务作为高端物业管理及城市运营服务提供商，其服务业态包含了住宅物业、商业物业以及公共物业等。

  此外，其营收增长也颇为可观。2018年-2020年，金茂服务的收入复合年增长率为28.2%，金茂服务利润复合年增长率逾110.0%。

  金茂服务能够在竞争激烈的资本市场上占据一席之地，离不开母公司中国金茂的加持和赋能。中国金茂的控股股东中国中化，是国务院国资委监管下的一家化工石油工程企业。 

  在地产寒冬之下，物管行业草木皆兵，央企稳定的现金流和对杠杆的自律特性，成为关联物企的护身符。中国金茂不仅保持着“三条红线”零踩线，其在手的资金流动性充足。

  而中国金茂作为全国房地产开发企业20强，一直以来为金茂服务稳定地输送管理面积。中国金茂截至2020年底持有土地储备9510万平方米，庞大的高端物业项目储备，无疑为金茂服务带来长期稳定的增量。

  IPG中国首席经济学家柏文喜认为，金茂服务可与PE高达52倍的华润万象生活进行对标。在他看来，两者有很多相似之处，一方面，两者在管面积构成中都有较大的商办占比；另一方面，两家公司的业务基本都分布在一二线城市；除此之外，还都有央企托底的背景。

  智慧科技赋能

  出身决定了起点，而后天的努力才能决定企业能走多远。虽有中国中化和中国金茂为靠山，但金茂服务并没有选择“躺平”。

  对于物企来说，想要在资本市场上站稳脚跟，提升外拓能力至关重要。进入2021年，金茂物业开始广撒英雄帖，通过与第三方合作来提升外拓能力。

  截至2021年9月30日，金茂物业已拓展40份第三方所开发物业的管理合约，合约建筑面积和在管建筑面积分别取得了435万平方米及312万平方米。

  规模的积累是手段，金茂服务自成立以来，一直专注于为业主提供优质服务，并建立了MOCO服务体系。如，提供一站式物业保障服务；组织业主参加户外活动；为业主提供个性化服务；打造多元化社区推广友好文化。

  凭借对高服务品质的追求，金茂服务在管物业的收费能力显著高于行业平均水平。2018年-2020年，金茂服务的平均物业管理费分别约为6.2元/平方米、5.9元/平方米及5.4元/平方米，同期百强物企平均水平分别为4.2元/平方米、3.9元/平方米及3.8元/平方米。

  为进一步升服务品质并实现经营杠杆，金茂服务运用先进技术打造智慧社区，提升业主生活体验及优化资源配置。公开资料显示，金茂服务的独立数字化研发团队由30名人员组成，平均拥有九年经验。

  通过科技创新，金茂服务已建立完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准。与此同时，金茂服务还孵化成立了附属公司创茂科技，取得15项软件著作权。

  凭借高品质的服务体系，2020年金茂服务荣获“中国特色物业管理服务领先企业－高端管家智慧服务”称号。

  有了技术服务的支撑，金茂服务不断创新和挖掘社区增值服务等多元化服务，促进利润稳步增长。目前，金茂服务已形成了房地产经纪服务、室内装修平台服务及新零售服务等多种增值服务形式。

  截至2021年9月30日，金茂服务社区增值服务收入较2020年同期增长73.9%。