2021年11月4日，住建部发布《住房和城乡建设部办公厅关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，共有21个城市(区)成为首批试点，西安与北京、南京、苏州、成都、重庆、长沙等城市在列。

2020年，西安市GDP突破万亿，属历史首次。在发展的进程中，土地资源紧缺的问题已经严重影响了城市发展的速度，而此时城市更新被提到新的高度，说明西安已进入窗口期，城市更新将成为推动城市持续发展的源动力。

在此之前，深圳、广州、上海分别于2009年、2015年出台《城市更新办法》，经济发展随之进入快车道，并在全国引起广泛关注。鉴于未知的商业风险及并不明朗的大政方针，西安城市更新进程一直没有大范围展开，但也不乏眼光敏锐的先行者，全建彪就是其中一员。

敢为天下先

位于西安城东的老钢厂（原陕西钢厂）于1958年建厂，曾经是全国仅有的八大特钢企业之一，历经近半个世纪后的兴衰，于2000年前后停产转型，只留下空荡荡的厂房和残存的记忆。

2002年，老钢厂被西安建大科教产业集团公司收购，并由新城区政府牵头，西安建大华清科教产业集团与西安世界之窗产业园投资管理有限公司共同开发，在原陕钢厂老厂房的基础上，诞生了老钢厂设计创意产业园（以下简称“老钢厂”）。

“建大是我的母校，我也非常喜欢西安的文化积淀，也正因此我非常希望对城市的老建筑进行活化再利用，赋予它们新的生机，我们把这称为文化地产。”作为老钢厂的总设计师和缔造者，全建彪有着先行者的敏锐和执着。

全建彪满怀深情的讲述了老钢厂从无到有的历程，“实际上我之前做了一些传统的房地产开发，长时间公式化的重复过程非常单调，作为一名建筑设计师，让建筑焕发生命力，以此为城市换上新面貌，这是我一直以来的追求，也是非常幸运，通过一系列的操作，把老钢厂改造、运营，这要感谢很多人的努力和支持。”

目前，老钢厂已经颇具规模，占地面积50亩，共有12栋建筑，总建筑面积4.5万平方米。自运营以来，已签约企业110余家，吸引就业人员1200余名，其中入驻设计类21家，文创类28家，互联网科技类8家，引领西安市文化创意产业创新发展。

经过针对老钢厂近10年的改造与运营，全建彪更加坚信城市更新的必要性，他坦言，“这一路走来，我做过建筑设计、工程管理、房地产开发，最近十年一直在做文化创意产业，老钢厂也将近十个年头，我坚持把自己定义为带有文化创意思维的城市更新长期实践者，我把这当做自己的使命。”

敢为天下先，需要的就是这份勇气与担当，全建彪并不满足于老钢厂的成功，由他牵头设计并运营的碑林区老菜场市井文化创意街区作为2020年度中国城市更新和既有建筑改造优秀案例评选，荣获城市街区改造优选案例。

对于全建彪来说，老钢厂、老菜场的成功经验，是他在西安城市更新之路上开发的两大宝藏，并以此为起点，向着更高更远的方向持续深入。

融汇与贯通

作为资深地产人，全建彪也在思考传统房地产开发模式与城市更新之间的互补与促进，“通常情况下房地产开发要经过买地、建房、销售的过程，更多是针对净地的开发，但在老城区就涉及到大面积的拆迁，这是房地产开发商最头疼的难题。”诚如所言，旧城改造中巨大的施工量和成本，加上原有居民安置问题，让很多开发商望而却步。

“经过2、30年的大拆大建之后，通过城市更新和旧城改造让城市有机的持续发展，这一理念目前已经受到高度重视，与以往的拆改留不同，现在思路已经转变为留改拆，也就是说首先界定要保留的部分，再判断哪里适合改造，最后才是拆除，整个城市发展重心调整过来了，说来简单，但意义重大！”城市更新迎来了新的机遇，全建彪难掩兴奋之情。

西安，作为世界瞩目的历史文化名城，城市更新的难度自然很大，但机会也很多。“房地产开发是个增量的过程，如何让城市扩容？建筑面积、住宅空间扩大，同时还要保留城市的文化积淀，在城市更新试点城市当中，做更多有益的探索，要谋而后动。”全建彪对房地产开发在城市更新过程中的态度异常谨慎，他坦言，“其实我们在这方面有过痛苦经历，在西安城市更新过程中，就有大刀阔斧采用房地产开发传统模式，进行大拆大建，将很多有特色的历史建筑拆除，而这个过程也把城市精神、记忆或者说是所谓的地气破坏掉了，而这也让原本的人气和生命力一去不返。” 

对于每一位参与到城市更新进程中的从业者来说，最难面对的莫过于此，全建彪也不例外，作为具有深刻情怀的城市更新领军人物，自然更加痛心疾首。

城市更新实际上一个存量价值重塑的过程，在文化得到传承的同时，将存量价值更好地发挥，这就要求城市管理者、开发商以及规划部门要切实的深入的了解城市文脉，将城市中有保护价值、历史特征的片区逐一梳理出来，并根据实际情况制定针对性的改造方案，这和传统房地产开发具有非常明显的区别。

“今年（2021年）咱们西安出台了城市更新管理办法，非常及时，我也非常高兴，但这个办法是框架性的，事情该如何做，其实还需要根据自己的特点做进一步的研判，做更多的深入探索，我建议可以先把一些不能做的事情明确下来，比如为保持城市肌理，严禁拆除50年以上的老建筑，这些年下来，能保留下来的老建筑已经不太多了……” ，面对城市迅猛的发展进程，全建彪满怀激情，内心也充满着迫切。

当传统房地产开发遭遇城市更新，观念的转变成为重中之重。全建彪认为，“实际上城市更新项目也有不少开发企业关注，交流探讨的机会也很多，对于房地产行业来说转换赛道之前更重要的是思维观念的转变，城市更新的价值挖掘需要长效的运营机制做支撑，其中牵扯到很多社会因素、文化角度，甚至生命过程，要深入思考与城市的关系，城市更新体现更多的是对城市功能的完善而不是重建。” 

转角遇到爱

很多人都曾经幻想着同一个场景，在春日的暖阳中，漫无目的游走在老城区的大街小巷，扑面而来的烟火气勾起回忆，淡淡的熟悉却又与现实有些疏离，就在一条老街道的拐角，颜色跳跃、装潢现代的奶茶店让人眼前一亮，疾步走去，一处沧桑与时尚碰撞、喧闹与静谧并存的所在展现眼前……这是很多人初到老菜场的第一感觉！

“说到老菜场市井文化创意街区，它原本就是一个老旧的菜市场，但是现在大家知道它成为西安年轻人朝圣的打卡地，也是一个文商旅非常繁荣的区域，原因在于我们挖掘了它代表老城区、老西安人市井文化的样态，同时顺城巷也是西安5A景区的所在地，所以我们把市井文化发挥到极致的同时充分融入文化创意产业，让更多的年轻人喜欢的艺术气息得以体现，同时也让他们在潜移默化间与市井文化深度接触，我们把新的创意与时尚的理念结合起来，让这里焕发新的生命。”在老钢厂的基础之上，老菜场也应运而生，对于这两大城市更新项目的定位，全建彪和他的团队有着不同的理解。

“老菜场是个典型的旧城改造项目，老城区通过这些年的发展，城市重心外移以后，它又显得空心化、老龄化，比较消沉，但是它又具备了很深的文化底蕴，包括周边的建筑，看似老旧，其实都是城市沧桑变迁的见证，这是我们城市发展过程中不能丢的宝贵财富。”全建彪谈到。

“保留”——是老菜场创意之初的核心关键词，以“保留城市居民原有生活状态”+“保持菜市场的市井风貌”为基调，以“微更新、轻改造”方式将新的生活方式与青年活力注入原有的市井人文中去，让新旧生活方式在这里交融、碰撞。可以说老菜场的开发经验为老城更新探索了一种更为积极的模式。

“现在的老菜场成了网红打卡地，很多年轻人慕名而来，到这里转转看看，拍拍照，感受慢节奏的生活氛围，这是他们在其他地方找不到的感觉，而老城区也因为年轻人的主动回归而充满了生气，这是一个互补的过程。”老菜场的走红，让全建彪更加坚定了信心。

“未来的房地产开发肯定是要有所转型，或者它的重点跟城市更新结合起来，简单粗暴式的开发会越来越少，精细化的可持续发展的城市建设模式是大势所趋，只要房地产企业能够及时调整过来，我相信将会成为城市更新领域的生力军。”如何发挥积极带动作用，让更多的企业和有志之士参与进来，这是全建彪要考虑到的问题。

就在谈话的最后，全建彪语重心长的展望道，“20多年来，房地产开发造就了一大批的优秀企业，也诞生了很多‘首富’，现在转向城市更新这个崭新的赛道，这里将是未来2、30年中国房地产行业转型的重要抓手，我相信会有更多有眼界有情怀的房地产企业投身于城市更新的进程中，这里将是一片‘蓝海’……”

以下为乐居财经与全建彪先生的对话精选：

乐居财经：您是如何定位自身的

全建彪：这一路走来，我做过建筑设计，也做过工程管理，从事过房地产开发，最近十年一直在做文化创意产业，综合经历来看，我个人更倾向于做一个城市更新的长期实践者，而且是带有文化创意思维的城市更新实践者。

乐居财经：如何看待城市更新和房地产开发的关系

全建彪：这是两个范畴，房地产通常是买地、建房、销售的过程，更多是针对净地的开发，包括土地获取，生地变成熟地，三通一平或者六通，新区配套等等；城市更新着眼点在城市，通过旧城改造的理念让这个城市有机的持续发展，焕发新的活力和商机。

乐居财经：城市更新目前遇到了哪些困难？如何解决

全建彪：经过2、30年的大拆大建，现在能够保留下来的老城区已经不多了，也有很多反面的教训和案例，很多老建筑老街区一旦受到拆除和破坏，原本的城市精神、城市记忆或者说所谓的地气就被拆光了，难以再回来。当下我建议各个城市根据自己的特点情况做出研判，比如说在一个城市更新片区不能超过20%的拆建，对一些50年以上的老建筑不允许拆，这些可能要先明确下来，否则后面就来不及了。

乐居财经：针对在老钢厂和老菜场的开发，有哪些实际经验

全建彪：老钢厂是原来完整的旧工业厂房保留下来的，改造、运营相对比较单一化，我们定义为创意产业园，在整个改造过程中遵循了留改拆的理念，规划过程中发现老建筑群的价值点、特征点，把这些保留下来，把一些不太适用于更新活化利用的进行拆除；老菜场相对复杂，因为它在建国门顺城巷老城区，涉及几条街道、多个单位，而且还是文物保护区，它的改造在审批过程中经历了较长的时间，这也反映出城市更新从规划、建设的审批程序上，还没有一套特别适宜的办法，可以深入优化的方向还有很长的路要走。

乐居财经：旧城改造项目当中，最大的阻力和障碍是什么？

全建彪：实际上最大的阻力是观念！老钢厂创意园的初期，花费了一年的时间做沟通，大家进行反复的论证，去学习，才决定把这个片区老建筑保留下来，值得庆幸的是，当时很多认为这种建筑保留改造是不可能的人，在看到了改造的成果之后，大家又很兴奋，都说这是想不到的，这是观念的变化，我感觉这个过程还是比较难的。

乐居财经：西安在城市更新进程中会有哪些变化和机遇

全建彪：未来的房地产开发肯定是要有所转型，将来大拆大建、拆迁，粗暴式的开发会越来越少，房地产企业经过多年的积累，已经有了一套相当强的技术力量，虽然模式不同，但是目的都是快速把一个不成熟的地方变的成熟，变的配套齐全，适合生活、生产，同样把这套理念放到老城区，就能够产生更大的效果。房地产行业重开发、重销售，城市更新是重改造、重运营。未来城市发展的重心一定有所改变，只要房地产企业能够及时调整，把经验与优势转向城市更新，将成为一支生力军。