文/乐居财经 范慧茹

  盘踞长三角，力争成为“苏州物管第一股”的苏新美好生活，“美好”希望暂时落空了。

  3月2日，港交所披露信息显示，苏新美好生活招股书已变更为“失效”状态，这也意味着，其首次上市申请以失败告终。

  去年8月30日，苏新美好生活首次递交招股书，正式宣告其赴港上市计划，这家发轫于苏州、成立27年之久的地方国资物管公司，开始进入资本市场视野。

  经历了去年物企递表大潮，时隔半年，苏新美好生活也成为了如今上市“退潮”中的一员。事实上，在递表之初，尽管有国企背景加持，其长期“固守”长三角、规模“滞后”以及营收能力不显等问题，已被业内人士指出。

  如今，在港交所对物企上市审核趋严的背景下，苏新美好生活这些原有问题被再次提及和放大，而那些还在排队递表中的物企以及二次递表的物企也不得不再次经历资本市场的审视。

  国资背景“好苗不长”

  物业管理作为房地产行业的下游产业，要么有一个地产富爸爸，要么有国资背景做靠山，否则在同等条件下很难与其他物企抗衡。

  苏新美好生活恰恰这两点都沾边。一方面有关联地产公司的面积输送，另一方面有地方政府做“靠山”。从股权上来看，苏新美好生活由苏高新公司和苏高新城建分别持股93.13%和6.87%。

  再往上穿透，苏高新公司持有苏高新城建100%股权，而苏高新公司背后的股东正是江苏省财政厅和苏州市虎丘区人民政府，两者分别持股10%、90%。

  然而从1994年起家的苏新美好生活，几乎所有业务都集中在苏州市场，规模也始终不见大的精进，在管面积不足千万平。截至去年上半年，其在管总建筑面积约为660万平方米，总合约建筑面积为720万平方米。

  苏新美好生活管理的76个项目中，有40个在管项目由苏高新集团或其合营企业及联营公司开发，总建筑面积为420万平方米，规模占比63%。

  管理规模一定程度上决定了收入的规模，截至2021年中期，其总收入为2.21亿元，与在管面积一样，在上市物企中均排名后置位。

  此外，其整体毛利率维持在23.4%，处于行业低位水平。2018年、2019年、2020年，以及2020年中期和2021年中期，其整体毛利率为18.3%、20.3%、21.1%、21.3%、23.4%。

  与此同时，其不同业务板块的盈利水平也相差较大。2021年中期，苏新美好生活毛利率最高的是物业租赁服务，最低是住宅物业管理服务，两者毛利率相差了78.3个百分点。

  截至2021年上半年，城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务、物业租赁服务的毛利率分别为25.1%、19%、8.1%、86.4%。

  不过，毛利率较高的物业租赁服务，其营收约1258万元，仅占总收入的5.7%，还不足以推翻现有整体毛利率水平格局。另外三条业务线城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务的收入则分别为7552万元、1.02亿元、3077万元，占总收入的比重为34.1%、46.3%、13.9%。

  18家物企IPO折戟

  随着苏新美好生活招股书的失效，截至目前，递表已失效物企达到了18家。其中明确终止上市的有7家，另外11家物企招股书也均处于失效状态。

  在终止上市的7家物企中，除了祥生活服务和世纪金源服务是暂缓上市外，其余5家物企均已卖身第三方物企。其中，禹佳生活服务和中南服务相继卖给央企华润万象生活；富力物业和中梁百悦智佳投身碧桂园服务；仅阳光智博没有急于变现而是换股万物云。

  处于失效状态的11家物企中，新力服务、天誉智联服务和海悦生活距离招股书失效已经近半年时间，还没有二次递表音讯。此前有消息称，新力服务或将入局金科服务，截至目前还未见官方公告落锤。

  截至目前，去年在12月份集中失效的7家物企也均未有再次递表的行动，暂缓上市的可能性也随之增加。

  回顾这18家IPO折戟的物企，有的是受地产母公司牵累急于变现；有的是因成色不足被港交所拒之门外；而有的则是审时度势主动放弃上市。

  进入2021年下半年后，随着上市物企的增多，物业股稀缺性大大降低，在房地产行业下行传导的综合作用下，资本市场估值回落，物企资本风口动力不足，蚊型物企“飞上天”的难度加大，小物企即使能上市，也面临着资本市场破发的风险。

  因此，不少物企转而专注于内部打磨、提升内驱力，规模扩张成为物企蓄势最直观的表现之一，相比于上市热潮，收并购市场依旧盛而不衰；除此之外，在资本市场上受挫的部分中小物企也开始注重对品牌的推广和运营。

  中指研究院在2022物企港股IPO预测分析中指出，物企虽然经历了短期的波折，但其向上的势头并未改变，企业的发展需求并未改变，同时，2022年港股IPO市场有已交表企业作为基本面支撑，再有行业龙头企业和地方国企加持，“2022年物业服务企业资本市场发展必定值得期待。”

  2家物企逼近“警戒线”

  在奔赴资本市场的征程中，有的物企无功而返，有的物企卖身告别物管行业，当然也有坚守在冲击资本市场前沿的物企。截至目前，在港交所门前排队等待上市的物企尚有8家。

  这8家物企中，明宇商服、东原仁知服务、力高健康生活以及鲁商服务均是二次递表；而首次递表的瑞安新天地和万盈服务已经逼近失效警戒线，如果不能在3月13日和3月20日前成功过会，也将步入招股书失效阵营。

  以目前瑞安新天地和万盈服务的规模及盈利情况来看，相比其他递表物企，优劣势较为明显。

  以瑞安新天地为例，截至2021年6月30日，瑞安新天地的物业总建筑面积仅约为200万平方米，甚至在2020年其净利润还呈亏损状态，进入2021年开始扭亏为盈，上半年净利润取得4.74亿元。

  规模不占优势的瑞安新天地，凭借商管业务取得了较高的收入，截至去年上半年，其总收入为13.77亿元，在港股上市物企中也能排在中上游；毛利润为10.4亿，毛利率高达75.53%；净利润取得4.74亿元，净利率达到34.42%，远高于上市物企平均水平。

  同时间段递表的万盈服务，规模虽上了千万平米，其营收能力则逊色不少。截至2021年6月30日，以城市更新项目为服务特色的万盈服务拥有63个在管项目，总在管面积1126.7万平方米，营业收入取得1.55亿元，净利润约2533万元，营收规模与净利润水平在上市物企中均处于尾部。

  眼下，排队递表的物业中，仅珠海万达商管和龙湖智创生活在管面积破5000万方，其中龙湖智创生活在管面积达到了2.5亿方，被资本市场看作是准入场选手。