文/乐居财经 魏薇

  一个月前，恒大董事会来了"局外人"，信达香港董事长梁森林获委任为非执行董事。

  作为风险化解委员会的一员，中国信达的进驻，被外界解读为，恒大将开启实质性化债的新阶段。

  几乎在同一时间，金融监管部门召集几家全国性金融资产管理公司（AMC）开会，研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

  这意味，全国性五大AMC，即中国信达资产、中国东方资产、中国华融资产、中国长城资产和中国银河资产，接下来将主要通过收购项目的方式，参与房地产市场的收并购。

  近期，AMC动作颇多。中国东方资产100亿元金融债券发行计划获批，资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。

  另一个大动作是，多家AMC正接触融创，合作规模均为百亿级别，有知情人士透露，“现阶段推进比较顺利”。

  据3月1日有消息，融创正在出售京沪两个综合体项目，系融创在2019年收购的泛海控股旗下北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益。该项交易总对价为148.87亿元，其中现金支付125.53亿元，冲抵债务23.34亿元。

  在消息传出的前一日，融创曾遭遇空头袭击。截止2月28日收盘，融创中国跌16.34%，融创服务跌7.9%；境内债“21融创03”跌10%，美元债“SUNAC 7 1/2 02/01/24”等跌幅超过6%。

  为缓解市场紧张情绪，3月1日下午，融创房地产集团于上交所发布澄清公告，公司所有公司债券均按时、足额偿付本息，不存在违约或延迟支付本息的情况，公司偿债能力未发生重大不利变化。

  融创排险

  在2021融创的中报发布会上，孙宏斌曾说道：“我不知道其他房企有没有问题，会不会暴雷。我只知道我们不会！”当时，他还做出预判，表示融资和信贷市场、销售市场压力都很大，企业要给自己留有安全边界。

  融创的降债路上，孙宏斌充当了“先锋”。去年11月15日，他自掏腰包，以无息贷款的形式借给融创中国近29亿现金，同时以折价形式配售新股筹资，以缓解现金流压力。

  去年10月和12月，融创先后两次抛售贝壳股份，共计套现约69亿元，出售完成后，融创仍然持超过328万股的贝壳股份。当时，融创公告称，参照截止2020年12月31日财报内的账面价值计算，预期此次出售事项将在2021年度录亏损约人民币56.3亿元。不过，自融创投资贝壳起至出售完成，已经实现税前溢利约17.6亿元。

  2021年12月，融创连续出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等3个项目，交易总额约为26.8亿元。2021年最后一天，融创将昆明融创文旅城二期40%的股权转让给华发，交易价格14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。

  进入2022年之后，融创资产处置的速度明显加快。

  1月7日，融创旗下融创鑫恒投资集团有限公司将持有的温州浩阔企业管理有限公司部分股权转让给德信地产。

  1月18日，将融创一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给首创和武汉城建，有知情人士透露，甘露山文创城的项目股权转让价格相较于评估价打了4.1折。

  1月24日，上海融创房地产又将常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团，退出前持股59.03%。

  1月26日，融创旗下杭州融茂至澄企业管理咨询有限公司退出杭州“融创融信·雅望居”的项目，退出前持股50%。

  据统计，去年10月至今，融创通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径持续回血，总计回笼资金约300亿元，这帮助融创解决了部分近期到期债务。

  迄今为止，融创并未发生实质性债务违约。1月20日，融创如期偿还两笔合计约42.5亿元债务，包括一笔33.15亿元境内可回售私募债，一笔9.36亿元境内ABS。

  4月，融创即将迎来两笔合计57.6亿元的公开发行债务，一笔是4月1日到期的40亿元境内债，另一笔为4月28日到期17.6亿CMBS。

  目前，融创中国存续美元债12只，存续规模77.04亿美元，票息在5.95%-8.35%之间，其中有两只合计12亿美元债分别将于今年6月和8月到期。

  AMC助力

  房地产的风险正在外溢且有扩大趋势，不论是融创或者其他房企出售的项目，国资在这个时候充当起了“接盘侠”的角色。

  从华发、武汉城建、建发到江苏城开，可以看出，融创此前所出售项目的接盘方以国资为主，此次介入的是却是专业的资产管理公司。

  相比于普通国资，AMC更擅长化解金融机构和实体企业的不良资产风险，他们将加速参与到房地产收并购中来，有望加快风险企业资产处置进度，促进风险化解和市场出清。

  此前，中国信达加入中国恒大风险化解委员会，信达香港董事长梁森林空降恒大董事会，进入恒大决策与企业治理的核心。此举被外界解读为，恒大将开启实质性化债的新阶段。

  2月18日，中国东方资产在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿的金融债券，用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置等工作。

  另外，也有消息传出，为化解债务问题的世茂，正在积极和深业、深投控、中建投等国企，以及几家AMC机构洽谈，为深港国际中心项目引入战投。此前，在2020年的世茂福晟这场“世纪并购”中，中国东方资产和中国信达也深度介入。