乐居财经 严明会 3月1日，惠誉将中梁（02772.HK)的长期发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”，高级无抵押评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级为“RR4”。展望“负面”。

  评级行动反映出，该公司未来几个月到期的资本市场债务再融资的不确定性增加，同时该行业的合同销售额收窄趋势比惠誉过去几个月的预期更严重。其资本市场渠道仍然受限，惠誉认为该公司可能不得不依靠合同销售产生的现金来偿还2022年到期的债务。

  关键评级驱动因素

  再融资风险加大:中梁控股的资本市场到期债务再融资压力加大。中梁控股未来6个月的离岸债券到期金额为8.91亿美元(合58亿元人民币)，其中5月到期2.93亿美元，7月到期4.48亿美元，8月到期1.5亿美元。

  然而，惠誉认为，中梁控股的资本市场渠道仍然大面积受限，该公司依赖内部现金资源来解决剩余到期债务。如果其市场渠道持续受限，该公司可能不得不依靠合同销售收入来解决在岸和离岸资本市场的到期问题。整个行业的房地产销售都在走弱。

  依赖合同销售的再融资:中梁控股报告的合同销售在2021年下半年同比下降24%，在2022年1月同比下降39%。这在很大程度上与该行业一致。2021年，该公司总合同销售额增长2%，至1688亿元人民币，但由于房地产市场人气低迷，加上该公司在三、四线城市的土地储备集中度较高，该公司在2022年可能会出现下滑。

  业务状况恶化:资本市场渠道长期承压，且有该公司可能需要用手头现金偿还资本市场债务，或将影响中梁控股补充土地储备的能力，导致业务状况恶化。惠誉预计，如果该公司继续将债务偿还置于土地补充之上，到2022年，该公司的土地储备年限将降至2.5年以下，到2023年将降至2年以下。如果中梁控股大幅削减土地费用，土地储备质量也可能恶化。

  非银行贷款高:2021年上半年，中梁控股依靠银行贷款(占总贷款的50%)、信托贷款(30%)和美元债券(19%)融资。其所有非银行贷款的到期日都不到两年。任何信托贷款监管政策的收紧都将进一步限制中梁控股的财务灵活性。该公司表示，由于2021年下半年土地储备活动放缓，它已经减少了非银行在岸贷款敞口。

  少数股东权益增加：中梁控股的少数股东权益(NCI)/权益总额之比从2020年的64%略微增加到2021年上半年的66%，而少数股东权益净债权/开发地产净资产从22%上升至25%。这就造成了潜在的现金漏损，以及公司将现金从项目层面转移到控股公司层面的能力的不确定性。

  评级推导摘要

  在资本市场情绪负面的情况下，中梁控股即将到期的资本市场再融资风险不断上升，这限制了该公司的评级。惠誉认为，该公司可能不得不依靠合同销售产生的现金来应对资本市场到期的问题。其资本市场到期偿还的能力取决于市场对公司和行业的信心恢复，与融信中国控股有限公司(Ronshine China Holdings Limited，简称“融信中国”，03301.HK，B-/负面)相差无几。

  关键评级假设

  本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

  - 2022-2024年权益合同销售额约每年840亿至900亿元人民币(2021年:1030亿元人民币)

  - 2022年土地储备年限约为2.5年，到2023-2024年下降到2年(2021年:2.8年)

  -2022-2024年拿地楼面面积为已售楼面面积的0.4-0.5倍(2021年:0.6倍)

  - 2021-2024年毛利率为16%-17%(2020年:21%)

  评级敏感性

  可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

  - 进一步明确2022年剩余资本市场到期还款计划。

  可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

  - 有证据表明，2022年流动性紧张或资金缺口，无法解决到期的债券问题。

  - 合同销售额持续下滑。

  流动性及债务结构

  再融资需求高：2021年上半年末，中梁控股披露其持有不受限制现金282亿元人民币，该数额对其短期债务的覆盖比率为1.2倍(2020年末为1.0倍)。该公司计划通过手头现金和运营现金来解决资本市场到期的问题。

  发行人简介

  中梁控股是一家大型房企，专注于长三角地区(截至 2021年上半年末占总可售资源的 46%)。该公司业务已拓展至其他经济核心区域，包括中西部经济区(27%)、环渤海经济区(12%)、海峡西岸经济区(9%)和珠三角经济区(6%)。