建发房产：精进而上|国之大者⑤-乐居财经

建发房产：精进而上|国之大者⑤

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院 3.8w阅读 2022-02-28 23:53

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院张林霞

在建发房产虎年开工后的首次官宣中，“精进”成为2022年发展的关键词。

年初发布的销售排行榜上，建发房产以1656.1亿元的操盘金额位列2021年中国房地产企业销售排行榜第18名。在区域榜上，更是排在福建榜首位置。即使如此，建发仍在新年之初就启动架构调整工作，在明确“集群—事业部—城市公司—项目部”四级管理架构的基础上，建发房产将原有5大区域中的华南项目并入海西集群，华中的项目则分别纳入海西集群和华东集群。

建发房产正将更为精悍茁实的海西、东南、华东三大集群重新亮相。

对于去年的“拿地王”建发房产而言，结构精简显然不代表收缩业务，却恰似为了进一步的扩张打下伏笔，从其2021年土地市场上的“逆天”表现可见一斑。

逆流而上

公开数据显示，建发2021年全年土地投资金额1171.6亿元，同比增加46%。

仅在公开的土拍市场上，建发总计拿地20宗，耗资369.9亿元，新增土地总建面256.7万平方米，拿地金额位列前十。即使在整体热度偏低的第三批集中供地中，建发依旧没有放缓拿地步伐，接连在在成都和厦门等地出手，以124亿元的拿地金额在全国房企中排名第四位，拿地数量仅次于保利。

相较于投资端的激进，2021年的建发房产在销售表现上也较为“反常”。据克而瑞统计，2021年百强房企销售增速罕见负增长3.5%；近2成百强房企业绩下滑超过10%；逾8成房企未完成全年业绩目标全年实现销售额。而建发房产年内仍实现了较高的累计业绩同比增长，2021年全口径销售额1711.3亿元，同比增长65%，仅上半年的业绩就超过了2020年全年。

这种冰封行情下的逆市表现，发生在一家国企身上可谓十分独特了。

但就建发房产而言，又全在情理之中。

建发房产是《财富》世界500强企业厦门建发集团有限公司旗下专业房地产开发企业，目前已在境内外形成了房地产开发、城市更新改造、物业管理、商业管理、代建运营、关联产业投资六大业务板块。旗下控股企业建发国际投资集团有限公司（“建发国际”，HK.01908）及建发物业管理集团有限公司（“建发物业”，HK.02156）。业务遍及厦门、北京、上海、广州、深圳、珠海、苏州、杭州、济南、南京、长沙、成都、武汉、贵阳、重庆、宁波、南昌等70余座城市。

尽管房地产行业的利润逐年走低，但相较于母公司建发集团主营的供应链业务，建发房产的房开业务利润率还是具有明显优势的，2017-2021年，建发国际的合约销售分别为101.12亿元、247.9亿元、507.8亿元、907.7亿元，同期建发房地产的销售为199.26亿元、386.71亿元、721.97亿元和1038.82亿元。不难发现，建发国际已经成为建发房地产的绝大多数收入来源。因此，扩大房开业务的规模，是整个建发集团的战略选择。

另一方面，国企改制持续推进，“清房令”再次重启，非房主业的国企要么全面退出楼市回归主业，要么混改，国资房企逆水行舟，不进则退。在此背景下，建发逐步将房地产开发业务交由其上市主体建发国际运营，建发房产则主要负责土地一级开发、商业运营等业务板块。

去芜存菁

截至2021年12月31日止年度，建发国际连同其合营公司及联营公司实现归属公司股东权益的累计合同销售金额约1,300.92亿元，同比增长约100.9%；归属公司股东权益的累计合同销售面积约682.69万平方米，同比增长约104.29%。

最近一期财报显示，建发国际2021年上半年实现营收83.96亿元，同比增长194.24%；净利润3.03亿元，同比增长100.65%。

利润上行，销售排名也已位列TOP20，但在实际规模上，建发与头部房企的差距仍十分巨大。从区域布局上看，超过三成项目位于福建本土，当地市场容量不足以支撑其进一步的上升发展。面对有限的业务空间，建发一直积极寻求全国化的拓展。

据企查查，建发房产共有50家对外投资公司（存续状态），其中房地产业占到41家，其余包括租赁和商务服务业、金融业、建筑业等。

上述50家对外投资企业中，建发全资持股的占到8家，其余合资方也多为万科、绿城等国企或头部房企，例如：与南京万科成立南京荟宏置业有限公司，主要开发南京南部新城项目；与绿城成立杭州绿城凤起置业有限公司，负责杭州潮鸣地块项目；在江西南昌，与大悦城合作，开发商业及住宅项目。

从省份分布来看，建发的8家全资子公司，7家位于厦门，1家位于成都，业务仍以大本营厦门为主。在2021年初的业绩上，管理层曾提及，“建发整体毛利率出现下降，主要由于若干实施价格上限政策的地区销售物业的毛利率减少所致。”

2018年-2020年，其毛利率分别为33.26%、25.86%、17.17%，对应净利率12.75%、11.1%、6.48%，下滑幅度非常大。

此次建发房产组织结构的调整，也明确了集团总部的定位，以“协同、精简”为原则，向有优势的业务区域进行聚焦，去芜存菁。

融资“破冰”

一手精简架构，一手融资扩张，在降低管理成本的同时，拓展盈利能力。

监管发声鼓励优质房企融资、兼并收购，政策支持意图明显，作为地方国企，建发房产在基因上具有融资优势。

在异常艰辛的2021年，建发仍能保持良好的现金流，大举拿地，也是基于国企的信用背书。

1月20日，建发房产发布2022年度第一期中期票据（并购）募集说明书，公告显示本期中期票据基础发行金额5亿元，发行金额上限10亿元，拟安排4.6亿元用于并购2个标的项目公司股权，4.6亿元用于项目建设，0.8亿元用于偿还到期债务融资工具。

可以看到，除并购用，建发房产的这笔票据中，超过一半的金额会用在项目建设和还债上。现阶段，建发国际要想扩张的同时维持“绿档身份”，母公司建发房产的低息长期借款不可或缺。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

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