珠江股份：逆境反转|国之大者④-乐居财经

珠江股份：逆境反转|国之大者④

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院 4.0w阅读 2022-02-27 18:49

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院吴文婷

上市房企业绩持续“高冷”预警。截至2月14日，A股已有64家房企发布业绩预告，近一半出现亏损。而其中，珠江股份扭亏为盈，实现“反转”。

据珠江股份（600684.SH）2021年业绩预盈公告，公司预计实现归属于上市公司股东的净利润为0.55亿元至0.82亿元，预计实现扣非后归母净利润为0.2亿元至0.47亿元。

时间回溯至2020年，其全年业绩亏损5.91亿元，这也是自2001年以来的首次亏损。从公司披露的原因来看，计提减值似为“罪魁祸首”。珠江股份对亿华公司债权投资计提资产减值准备3.4亿元，对东湛公司计提资产减值准备1.4亿元。

在这两年的业绩中，珠江股份均提及计提减值的影响。而这些影响又与其采用的“股+债”投资模式不无关系。

塑造天际线

珠江，自西向东穿越羊城，注入南海。在广州，以珠江为名的企业不可胜数，其中就包括珠江股份。

珠江股份的前身为广州珠江房产公司，是广州成立最早的房地产综合开发企业之一。作为广州先行头牌之一，它给这座城市留下了不少烙印，包括花园酒店、白云宾馆、世贸大厦、天河体育中心等，塑造了广州城区最早的天际线，影响至今。

1993年，珠江实业（曾用名）在上海证券交易所挂牌上市，其为广州市第一批上市公司之一。彼时，保利地产才刚成立一年时间，恒大、富力尚未出山。

然而，出乎意料的是，经过中国房地产的“黄金十年”，这家老牌房地产企业似乎被房地产界的一波波“后浪”甩在了背后。市场有评论称，去化能力不足、项目进程缓慢、在售资源稀少、投资行业分散缺乏协同效应都在拖累其发展步伐。

放眼广州几家上市房企，保利地产的年销售额早已进入千亿俱乐部，“同门兄弟”越秀地产也在向300亿元的销售目标发起冲击。相比之下，珠江股份仍在一年不足50亿元的营收区间徘徊。

2018年-2020年，珠江股份实现营收分别为34.05亿元、29.48亿元和24.75亿元。2020年，其业绩出现亏损5.91亿元，这也是自2001年以来的首次亏损。

而土储方面，2018年-2020年，公司持有待开发土地的面积分别为51.44万平方米、81.16万平方米、41.34万平方米，截至2020年底的规划计容建筑面积仅有27.56万平方米。

此外，珠江股份在财报中谈到，公司 2021 年计划新开工项目 4个，计划新开工面积 33.55万平方米;2021年计划竣工项目 2 个，计划新竣工面积28.48万平方米。同时，公司还将通过自主开发和国企合作等方式，孵化新的优质房地产项目。

“股+债”模式

关于自身的定位，珠江股份在官网如此阐述，“公司将坚持以住宅、商业地产开发为主，依托物业经营为房地产发展提供稳定现金流。未来，公司进一步加大对金融地产模的探索，加大股权投资力度，提升企业发展规模与盈利能力，并积极研究与推进养老、旅游等多元地产的战略，深耕广州、发展湖南、布局海南，进军安徽。”

据企查查，珠江股份共有36家对外投资公司，其中房地产业19家，租赁和商务服务业8家，水利、环境和公共设施管理业3家，批发和零售业2家，制造业、住宿和零售业、金融业、科学研究和技术服务业各1家。

珠江股份的36家对外投资企业中，全资持股的占到9家，其余合资方包括中侨集团、禾盛财务、景兴地产等企业。

值得注意的是，相较于走“招拍挂”的程序扩大规模，珠江股份似乎更热衷于通过收购公司股权以获取项目。早在2015年，其便搭建起“股+债”投资模式。

以珠江股份与中侨集团的合作为例，2015年8月，珠江股份同意以股权方式不超过人民币5亿元价格向安徽中侨置业投资有限公司（以下简称“安徽中侨”）进行投资，投资年回报率不低于12%，安徽中侨以土地及在建工程对此提供抵押担保。双方将共同经营管理、合作开发安徽中侨所持有的“安徽中侨中心项目”。

2015年9月29日，珠江股份出资1.03亿元对安徽中侨进行增资扩股，增资后持有安徽中侨50.71%股权，中侨集团则持有安徽中侨49.29%股权。另外，珠江股份投入3.97亿元进资本公积，中侨集团对安徽中侨借款中的1.5亿元转增资本公积。

依托珠江股份的资金支持以及相关贷款，安徽中侨解决了项目投入及贷款到期可能的资金周转危机，项目得以盘活。

新业务增长极

不过，“股+债”投资模式也一度让珠江股份“踩空”，进而对业绩带来负面影响。直至2021年，情况才有所转变。

据珠江股份2021年全年业绩预告，公司预计实现归属于上市公司股东的净利润为0.55亿元至0.82亿元，实现扭亏为盈，预计实现扣非后归母净利润为0.20亿元至0.47亿元。

珠江股份将业绩扭亏为盈归结于公司房地产项目销售获利能力增强。公司房地产项目销售情况良好，预计实现房地产项目销售收入较上年增加56%，贡献毛利预期较上年增加59%。

另一方面，亿华公司及东湛公司的需要计提的信用减值损失较于上年同比降低，对公司当期业绩也产生了积极影响。

珠江股份也提出，2021年，在做好房地产主业的同时，放开视角，寻找新的业务增长极。

这一年，珠江股份开始动作频频。3月，其发布公告称，在坚持房地产开发主业的基础上，进一步向城市更新、产业运营、环保等领域探索，证券简称由“珠江实业”变为“珠江股份”。10月，其又将公司全称变更为“广州珠江发展集团股份有限公司 ”。

在旧改方面，向来多发力在旧城旧厂改造项目的珠江股份，首次出手操刀旧村改造项目——广州荔湾坑口村项目。此外，集团层面宣布正式进军长租公寓市场，同时推出“珠实新寓”首个产品。

业内人士指出，珠江股份想走“大而全”的路线，但反观其自身能力，是否足以扛起更多的发展需求仍待考验。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

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