京能置业：慎以行师|国之大者②-乐居财经

京能置业：慎以行师|国之大者②

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院 3.6w阅读 2022-02-24 08:15

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。

文/乐居财经研究院李兰

2月9日，节后第三个交易日，开盘不到5分钟，京能置业(600791.SH)拉升涨停。

出售京能物业100%股权后，京能置业预期实现扭亏为盈。1月底，京能置业发布了业绩预盈公告，预计2021年实现归属于上市公司股东的净利润300万元到600万元。

京能置业净利润的明显改善，离不开子公司的股权转让，也在于营业收入规模较上年有了大幅增长。

转让股权提升利润

拉长时间线，京能置业从4年前开始业绩承压。2018年-2020年，京能置业营业收入、归母净利润双双下滑，总负债连年攀升，经营现金流持续为负。

京能置业股份有限公司（简称“京能置业”）发轫于贵州，主要从事北京、天津和银川的房地产开发业务，打造了京能四合上院、国典华园、国典大厦等项目。

企查查显示，京能置业的第一大股东为北京能源集团有限责任公司（简称“京能集团”），持股占比45.26%，实际控制人为北京市国资委。大股东拥有电力、地产、金融和科技四个业务板块，并将电力和地产定位为自己的双主业。

2014年，京能集团与北京京煤集团有限责任公司（简称“京煤集团”）进行了合并。而北京金泰房地产开发有限责任公司（简称“金泰地产”）是京煤集团下属主营房地产开发业务的企业。

为解决同业竞争问题，京能置业以约3.61亿元收购金泰地产旗下的资产公司；而在物业板块方面，京能集团选择将京能物业进行对外挂牌出售。

本次的资产转让也助推了2021年度预期净利润扭亏为盈。事实上，在2018年京能置业也曾有两次资产出售。

2015年，京能置业的营收从2014年的18.92亿元下跌至8.3亿元，净利在2013年后也出现下跌。但是，该公司营收、净利却在2018年一改下滑态势。彼时，业内分析，许是京能置业的两次股权转让。

资料显示，2018年11月，京能置业转让31%股权予世贸天阶，该项股权处置形成投资收益逾1.11亿元，并计入京能置业三季度报表，由此对其归属于母公司净利润的影响额约为1.11亿元。

同年11月，京能集团挂牌转让北京古北水镇旅游有限公司10%股权，这是京能集团第二次出售古北水镇股权，转让底价8.5亿元。

而中青旅于同月28日发布公告称，拟联合第三方珠海嘉伟士杰股权投资合伙企业（有限合伙）受让古北水镇10%股权。其中，嘉伟士杰将分配所得股权中的4.8387%，中青旅将分配所得股权中的5.1613%股权。企查查显示，嘉伟士杰成立于同年2月26日，主营股权投资。

虽然通过出售子公司股权回笼资金，对净利润有所贡献，却未能扭转经营现金流持续为负的状况。数据显示，2016年-2020年，京能置业经营现金流分别为-6515.1万元、-10.11亿元、-4.61亿元、-53.31亿元、-5.19亿元。资产负债率从2016年的60.28%降至2018年的53.6%，又攀升至2020年的79.01%。

根植京津冀

资料显示，京能置业立足北京及首都经济圈，目标为深耕京津冀经济圈，全面拓疆长三角和珠三角区域。

据企查查，京能置业共有16家对外投资公司，其中房地产业15家，物业服务业1家。

京能置业的16家对外投资企业中，全资持股的占到4家，其余合资方为京能集团、电建地产、龙湖地产等。例如：

与北京能源集团有限责任公司成立宁夏京能房地产开发有限公司，主要开发京能·天下川项目；与中国电建地产集团有限公司共同出资成立北京京能海赋置业有限公司，开发京能丨电建·洺悦湾项目等。

从2021半年报数据来看，经营业务按地区划分为4个经营分部，分别为北京区域、宁夏银川区域、辽宁大连区域、天津区域。

期内总营收8.3亿元，其中来自北京的收入约48.56万元，来自宁夏的收入约8.2亿元，占总收入约99%。主要因宁夏京能·天下川三期项目竣工交付，实现净利润0.29亿元，较上年同期扭亏为盈，实现归母净利润0.04亿元。

一年一地

京能置业在土地市场上尤为谨慎，相对处于“一年一拿地”的状态。“慢速”扩储，除了本身规模之外，也出于京能置业资金状态的考量。

据2021半年报，面对新冠疫情反复及房地产政策持续调控从紧影响，京能置业要求围绕发展战略主线，稳建设、强销售，控成本、提质量。

2021年上半年，京能置业无新增土地储备面积，无新开工面积。直到2021年底，京能置业才联手龙湖启动当年首次拿地动作。

12月24日，京能与龙湖联合体竞得北京市朝阳区管庄地块，土地用途为二类居住用地。近日，该地公布了案名：“京能龙湖·熙上”。

拿地前夕，京能置业会习惯性地进行一轮融资。此次管庄拿地前，京能置业于11月22日申请了25亿元永续信托贷款.

翻阅历史拿地及融资记录，2020年7月25日竞得北京门头沟龙泉镇项目前，京能置业也申请了20亿元融资，并向控股股东能源集团申请11.3亿元股东借款，合计31.3亿元。

最近一次京能置业与融资相关的公告，是在2022年1月20日，全资子公司京能京西公司向京能财务公司申请不超过7.4亿元开发贷，用于“京能·西山印”项目开发。

而属于京能置业2022年的“一年一地”，尚待起势。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

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