文/乐居财经 严明会

  一日内，上交所连更4条城投公司发债进展。昨日是6条。

  这些地方城投来自天南地北，包括周口城投、烟台碧海城投、邯郸城投、福州城投，苏州城投、南昌城投、淄博高新城投等等。

  这些债券的进展，有些是提交注册，有些是刚被受理，也有些是被终止发行。与城投公司频频发债相对应的，是其在土拍市场的活跃。

  2021年，22城“两集中”供地新政之下，房企们抱团取暖，联合拿地成为主流。在去年第一轮的集中供地之下，不少房企仍在加码拿地。

  但随着“三道红线”实施及政策高压，行业流动性紧张愈演愈烈，土地市场降温明显，溢价率下降，流拍增加。之后，更是有不少民营房企直接“躺平”。此时，城投公司前来“托底”。

  城投公司即城市建设投资公司，是全国各大城市政府的投融资平台。起源于1991年，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。而此类城投公司大多是不具备盈利能力，属于事业单位或者国有独资公司性质，主要通过政府补贴的方式实现盈利。

  近年来，城投公司正在加速进入房地产领域。据中债资信数据，截至2021年末，2400家城投主体中，有900多家城投主体的业务类型包含房地产销售业务，占比超过37%。随着开发业务的增多，城投公司的融资需求也在增加，有关城投公司拟发行债务的消息屡见不鲜。

  然而，随着城投公司债务规模的增长，其债务风险也在走高。2022年，城投债偿付规模规预计超过3.6万亿元，较2021年3.42万亿元增长5.5％。其中，到期规模2.44万亿元，提前兑付规模2130.94亿元。

  城投充当“接盘侠”

  从去年第二轮集中供地开始，城投公司的身影频现，在第三批集中供地过程中，长三角地区城投公司的参与率超过70%。

  例如，在去年12月的常州第三轮集中供地中，仅1宗地被民企华盛建设集团竞得，剩余5宗涉宅地块被滨湖建发、黑牡丹集团、龙城产投、科教城投资等常州城投公司收入囊中，城投拿地比率达到83%。

  南京第三批次已成交的31宗地中，22宗地被各地城投公司拍下，中山保障房、高淳保障房、高淳等区域性城投频频底价拿地，其中1宗地为一家top5民企借壳南京市属国企参拍而竞得。

  苏州第三批次共成交25宗土地，19宗地由苏高新、相城城建等地方城投获得。无锡第三批次共成交20宗土地，其中15宗地块由城投公司拍下。

  这一现象延续到了2022年。

  据克而瑞2022年1月新增货值榜，土地市场出现周期性调整，成交金额、面积同比降幅均超过七成。在今年的新一轮集中供地开始之前，房企拿地并不积极，1月，新增货值百强门槛12.3亿元，同比下降19%，百强中仅有不到三成房企成功拿地。剩余入榜企业主要以项目开发商、地方国企、城投和平台公司为主。其中民企仅占到30%，国家队“托底”现象并未减少。

  新增土地价值排名第一的绿城中国，其背后的大股东是央企中交集团，位列第二的华润置地背后站着的是国企华润。中信城开、海口城投、兴奉开投在今年1月的新增土地价值均超过16亿元。

  一方面，城投公司的接盘缓解了地块流拍现象的发生，弥补了开发商减少拿地带来的土地出让金大幅下降的问题。但同时值得注意的是，城投公司自身的操盘能力是否足够。实际上，部分地方平台公司并不具备独立开发的能力，这也驱使了城投公司与房企之间的合作。

  城投债务风险

  近年来，城投公司正在加速进入房地产领域。据中债资信数据，截至2021年末，2400家城投主体中，有900多家城投主体的业务类型包含房地产销售业务，占比超过37%。随着开发业务的增多，城投公司的融资需求也在增加，有关城投公司拟发行债务的消息屡见不鲜。

  据中证鹏元统计，2021年，城投债券共发行8038只，发行规模5.79万亿元、净融资规模2.37亿元，较上年分别增长36％、26％和10％。

  事实上，城投债的发行正在逐渐收紧。2019年以来，城投平台总债务以及债券存续余额都出现明显增长，且债券余额增速高于总债务增速，同时部分地区隐性债务化解存在不规范的情况。在这样的背景下，中央以及各地方政府自2021年以来纷纷出台政策收紧城投融资，尤其是对有隐性债务的平台。

  2021年2月，证监会修订《公司债券发行与交易管理办法》，要求“发行公司债券应当符合地方政府性债务管理的相关规定，不得新增政府债务”；4月下旬，沪深交易所分别发布指引，对不同资质企业发债分类管理，限制募集资金使用用途。

  2021年10月开始，上海、北京和广东先后被纳入“全域无隐性债务试点”第一批试点省市，其中广东和上海已先后宣布启动试点工作。

  今年1月初，市场有消息传出，城投债发行收紧，银行间市场交易商协会出台新政，城建相关企业发债政策大幅收紧，橙色、红色区域的发债客户后期只能采用借新还旧的模式。

  1月14日，彭博社报道称，中国最大的几家银行对地方政府融资平台的房地产项目融资变得更加挑剔，担心这些公司取代民营开发商成为土地的主要买家后，银行会承担过多的风险。

  2022年，城投债偿付规模规预计超过3.6万亿元，较2021年3.42万亿元增长5.5％。其中，到期规模2.44万亿元，提前兑付规模2130.94亿元。