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  文/乐居财经 张林霞

  “房地产一定会变成一个新的物种。” 京投发展总裁高一轩在最新一次对话中这样预测行业的2022年。

  距离前一次在北京拿地足足过了三年，2021年底，京投发展（600683.SH）才再一次出手，与其控股股东京投公司组成联合体，在北京第三轮土拍中包揽了朝阳东坝三宗土地，总价达175.3亿元，是此次供地中规模最大的组团，其中3号地块成为当月全国住宅用地成交楼面均价“地王”。

  这三块地是北京中心城区内为数不多未实施的集中建设区，同时，地处地铁12号线和3号线交汇处，是典型的TOD项目。

  这是京投的潜心钻研并擅长操作的类型，它将被打造成京投发展在北京的第五个TOD项目。

  轨道物业作为慢周转的房地产细分领域，需要运营者更多的耐心，京投发展深谙此道。

  抢滩TOD

  轨道交通车辆段上盖开发不同于一般的城市房产开发，它涉及经济策划、轨道工程、交通设计、结构工程及生态规划等多个专业领域，其开发难度大、周期长，令大多数强调高周转的房企望而却步。

  以上述东坝地块为例，是北京土拍首次出现的“期地”，即根据地铁建设进度分期交地开发，截至目前，东坝地块周边两条地铁线还在建设中，宅地部分尚未完成土地整理，需要在土地出让后1-2年内分批次交地，周期将明显长于普通项目。

  对此，京投发展有着非常大的决心，缘于在TOD轨道物业开发领域的先天优势。

  京投发展的控股股东为北京市基础设施投资有限公司（京投公司），是由北京市地铁集团改组而成，业务包括轨道交通沿线土地一级、二级开发、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。作为京投公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展擅长地铁停车场上盖综合开发，将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源，是土地集约化利用的典范。

  京投发展秉承专注、专业、专擅、专攻精神，成为全国同时在建项目体量最大、房屋交付数量最多的轨交车辆基地物业开发企业，同时是全联房地产商会TOD分会的会长企业。目前已形成以轨道交通车辆基地开发为核心，沿轨道物业上下游进行纵向拓展，兼顾小镇开发为特色的多元化发展模式，开创了独树一帜的轨道交通车辆基地开发模式，是中国轨道物业的开拓者。

  京投提出的TOD智慧生态圈理念，强调对城市、地铁、业主三个层面提供可持续性服务，恢复城市活力，带动区域经济发展、为消费者打造“地铁一体化集约生活”。

  产品力带动销售增长，TOD轨道物业开发已然成为京投发展最具竞争力的业务模式。使得在行业整体震荡的2021年，京投仍交出一份亮眼的成绩单：全年实现合约销售额161.23亿元，同比增长13.32%。其中，作为京投发展“TOD智慧生态圈”4.0迭代产品的北京岚山项目，以57.46亿元的总成交金额，跻身克而瑞《2021年北京项目销售金额榜》Top10之列；无锡公园悦府屡次加推当日售罄，项目上半年回款率高达90%，成为公司营收稳定增长的重要砝码。

  最新财务数据显示，截至2021年三季度末年度，京投实现营收37.76亿元，同比增长22.23%；归属股东净利润8385万元，同比减少13.10%；负债率进一步下降至78.8%。

  巩固大本营

  随着全国轨道交通的大发展及相关城市出台支持轨交车辆基地土地综合开发的政策，可开发利用的车辆段基地不断增多，京投公司所在轨道物业开发细分领域迎来新的发展机遇。

  2018年，京投发展首次明确“根植北京，茂盛全国”的发展战略，持续与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司进行业务接洽，并于2019底成功竞得无锡具区路中瑞生态城地铁TOD综合示范项目用地，实现京外首个TOD示范项目落地，进一步完成“TOD智慧生态圈”开发理念的进化升级。

  对于京投发展来说，无锡具区路车辆段及配套工程项目是公司轨交车辆基地一体化开发核心技术和“TOD智慧生态圈”开发理念，应用到无锡TOD领域的首次实践，更是公司战略布局长三角地区的重要一步。

  2021年半年报显示，京投发展上半年营收约20.41亿元，其中无锡收入12.43亿元，占总收入的六成以上；北京收入7.81亿元；宁波收入0.16亿元。

  据企查查，京投发展有35家对外投资公司，19家经营状态为存续，全资持有的7家，其余大部分也是由京投发展持股。京投置地是其中最重的一家子公司，装载了京投发展旗下绝大部分房地产开发业务，此前50亿元的注册资本就已经远超其它子公司之和，近一次150亿元的增资之后，更成为京投发展旗下的“巨无霸”子公司，其大本营的地位凸显。

  从省份分布来看，京投发展的7家全资公司有4家在北京；2家在宁波；1家在无锡，系与无锡地铁及中国地铁合作开发的项目公司。

  据悉，京投发展目前正与西安地铁、合肥高铁机务段以及长三角、河北省的轨交公司洽谈，持续推进全国化发展步伐。

  京投发展称，未来将继续发挥轨道物业开发核心竞争力，结合全国轨道交通发展契机，积极开拓新的业务区域，以获取更多的轨道物业项目，缔造更多TOD品质标杆与幸福社区，实现从北京样板到领域权威的蜕变，形成能够充分施展自身核心竞争优势和能力的差异化发展模式。

  拓宽融资渠道

  在全国化进程中，京投发展格外注重资金链安全管理，在加快去化和销售回款力度，持续增强自身造血能力的同时，不断优化财务融资结构，多渠道盘活自身资金链和现金流，保障财务安全稳定。

  据企业三季报显示，截至今年9月30日，京投发展负债总额约370.8亿元，较中期末继续减少7.4%，偿债能力不断提升，企业债务状况持续改善，资产负债率逐年呈下降趋势，从2019年底的91.05%，降到2020年底的83.12%，2021年第三季度，进一步降低到78.8%。

  在融资方面，京投发展通过永续信托贷款、银行贷款、公司债、中期票据等多种发行渠道，增强企业流动性，有效保障了各项目开发建设的资金需求。由于企业经营向好且资产质量优良，在国企良好的信用背书下，其经营风险也大为可控，得到资本市场的充分认可和信任，融资成本实现稳步下降。

  京投发展的业务以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅。当前该公司手中还有多个处于开发中的项目也在按节奏推进，如能有序出货，可以进一步提升公司的整体业绩。