【编者按】地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。点击进入专题 》》

  文/乐居财经 赵微

  首开股份（600376.SH）是少数完成上年销售目标的房企之一，但危机感从未离开这家40年老国企。

  几天前，首开股份通过增资，转让旗下成都项目股权，以改善流动性。

  按照首开上年年报公布的数字，2021年公司全部项目计划销售签约金额1100亿元，到年底，首开股份对这一目标的完成率为104%。作为一家以“合作”模式著称的房企，首开对控股子公司及合作公司均设定了目标。其中控股子公司588亿元、合作公司512亿元。从统计数据看，目标均超额完成。

  首开与其它开发商联合拿地开发，早已成为一种独特的模式。“合作模式”不仅加大首开在市场上的参与度，迅速实现全国化投资布局，同时有效地降低了由规模扩张带来的经营风险。

  京商传奇

  首开集团与北京发展休戚相关，见证并参与了北京从胡同小院到现代化建筑的城市发展变迁。

  七十年代，首开“前三门住宅工程”打破了北京无高楼的历史；八十年代，首开建设开发全国第  一批商品房小区——方庄住宅区，成为我国居民迈出福利房、走进商品房的历史标志；2000年的北京房展会上，回龙观文化居住区作为北京市最大经济适用房项目成为全场的焦点，解决了25万中低收入人口的住房问题。

  从2008年夏奥会国家体育馆到2022年冬奥会国家速滑馆，首开参与了多个奥运项目的开发建设，成为北京这座“双奥之城”的“双奥开发商”。本届北京冬奥会中，首开集团所属亿方物业公司承担国家速滑馆12万平方米的服务保障工作，首华物业公司承担奥林匹克塔的物业服务和讲解工作；首开参投组建的北智建负责为北京冬奥村、国家速滑馆、冬奥会开闭幕式场馆提供智能建筑集成及赛事科技保障服务；首开丽亭华苑酒店作为“北京2022年冬奥会官方接待饭店”，在冬奥会期间承担接待中外媒体记者入住的任务。

  在北京保障性住房领域，首开开发了常营和回龙观经济适用房、畅心园配建廉租房、小屯馨城和大兴康庄双限房等项目。从单一的旧城改造业务，到积极在养老地产、被动式住宅、创客空间等领域发展。

  首开集团是一家被赋予城市有机更新定位与使命的国有企业，在行业领域内首倡“城市复兴”发展战略，以“复其所有、兴其所无”的综合发展方式，统筹推进城市开发、城市再开发与城市更新，总结老旧小区有机更新改造领域的“首开经验”。

  作为首开集团控股的大型国有房地产上市公司，首开地产品牌的载体，首开股份于2001年3月在上海证交所挂牌上市，公司坚持“城市复兴官”的战略定位，以“城市复兴”为指引，秉承“践行责任，构筑美好”的品牌理念，大力参与棚户区改造、老旧小区改造更新、旧城保护复兴和保障房建设等政策性工程。

  最近一期财报显示，截止2021年三季度末年度，首开股份营业收入439.3亿元，同比增加79.99%；经营现金流达94.9亿元，同比增长352.8%；负债率进一步下降至79.66%。

  合作布局

  首开以立足北京、服务首都为主导，深耕北京，通过多种形式新增北京区域土地储备。同时进入全国17个省市区的约30个城市，全国性输出“首开地产”品牌。

  区域布局上，首开股份已经形成了北京区域、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域目前主要项目约80个，总规模近1800万平方米；南方片区目前主要项目70余个，总建筑面积近2300万平方米。

  首开尊重每一片土地的发展文化，每一次布局都紧贴城市发展脉搏，陆续开发建设了首开国风系列，熙悦系列，铂郡系列，常青藤系列，以及天津湾、杭州首开望宸、苏州首开玖珑花园、扬州首开中央都会、广州龙湖首开天宸原著、厦门首开领翔国际、福州首开香开新城、绵阳首开仙海龙湾等品质过硬的高端人居作品。

  在拿地方式上，首开股份通过联合竞拍、股权收购等多种方式获取土地储备。对此，首开表示，京内项目合作拿地，主要为规避竞争，加大项目的获取几率；而对于京外，特别是新进区域，则是为降低运作风险，通过与熟悉当地市场的企业合作，联合研判，共同开发，通过优势互补，加快项目的运作速度，并充分发掘地块的价值，提高项目溢价能力。

  偏向联合拿地共同开发扩大规模的模式，也让首开股份的合作伙伴遍及国内众多的知名开发企业。企查查显示，首开股份共有180家对外投资，其中房地产业143家，租赁和商务服务业17家，建筑业、批发和零售业各4家，文化体育和娱乐业3家，金融业2家，其余涵盖制造业、建筑和餐饮业、信息传输、软件和信息技术服务业等。

  这180家对外投资企业中，首开股份全资持股的仅有36家，其余均为合营。合营企业中，有与北京住总、北京城建、北京建工、保利、远洋、华润置地、金隅等国企合资成立的企业，也有与地方民营房企合资成立的企业，如与融侨集团合资成立的福州融城；与龙湖合资成立的北京首开龙湖盈泰、北京首开旭泰；与万科合资成立北京首开万科置业等。

  省份分布上，其中96家子公司位于北京，26家位于江苏，11家位于浙江，10家位于安徽，广东、四川各8家，辽宁5家，河北、天津各4家，海南、山西各2家，在安徽、贵州、山东、上海各有1家。

  架构调整

  半年报显示，2021上半年，首开股份保持短期债务零新增，货币资金由2020年末355.53亿元提升至390.59亿元，提前半年完成现金短债比大于1的目标。但公司剔除预收账款后的资产负债率为74.55%，净负债率为162.08%，现金短债比为1.23倍，指标有二项超阈值，仍为“橙档”行列。

  相比截至2020年末的三道红线全踩，2021年上半年相关指标情况稍有改善。

  此外，首开股份2021三季报显示，公司主营收入439.3亿元，同比增长79.99%；归母净利润6.99亿元，同比下降49.16%；扣非净利润6.25亿元，同比上升2.57%。显然，首开股份也面临着增收不增利的难题。

  根据企业经营发展现状，上年年末，首开股份进行了一系列的人事任免及相关部门职能调整。调整包括裁撤项目管理一部、项目管理二部、项目管理三部，由原来的项目部分管区域调整为各机关职能部门抓业务，直接对接城市公司或者平台公司。

  同时，将原有职能部门拆分强化，成立新的职能部门，加强对整个开发流程的把控与管理。比如，原有的战投部一分为三，细化为战略管理部、投资管理部、运营管理部；而产研部也被一分为三，细化为：信息管理、设计研发、工程管理。

  首开股份新成立职能部门信息管理部、创新业务部、工程管理部；投资管理部与运营管理部分别独立。在此之前，首开投资部由区域管理，调整后则由股份公司统一管辖，协调全国城市公司之间的布局。运营也从原来的抓主要节点，变成抓全运营周期，强化管控动作和效果。