大悦城控股：轻重并举|闯关⑳-乐居财经

大悦城控股：轻重并举|闯关⑳

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院魏薇 13.9w阅读 2022-02-15 18:53

编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。

文/乐居财经研究院魏薇

2022年2月14日，大悦城控股（000031.SZ）与招商银行“牵手”了，成功签署100亿元并购融资战略合作协议，宣布双方将建立深度的地产并购融资战略合作关系。这次合作范畴包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化，以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

有的企业过冬放假，有的企业则逆势而行，大悦城控股显然是后者。

自提出轻资产战略以来，大悦城控股不遗余力，大力发展“商住结合”模式。2021年，疫情使得商业受挫，在市场疲软的大环境下，大悦城加速轻资产布局，期内有多家商业综合体开业。

2021年12月16日，大悦城控股与无锡市太湖新城发展集团共同打造的“无锡新泽悦街”正式落地，同时也标志着大悦城正式启动社区型商业的轻资产管理输出。同年12月26日，位于北京南四环槐新板块的丰台大悦春风里开业，这是大悦城首个自建区域型综合体项目，集合了购物中心、LEED金级认证写字楼、高端酒店等多元业态。

时间回溯到2019年，当年，大悦城控股完成了对大悦城地产的资产重组并重新上市，成为中粮集团旗下唯一从事房地产业务的平台。重组后，大悦城控股成为以商业地产、住宅地产和产业地产为核心板块，涵盖酒店、长租公寓、旅游地产等创新业态的全产业综合地产开发平台。同时，公司定下了三年销售型业务签约破千亿的目标。

轻资产提速

通过重组，大悦城形成了“双轮双核”驱动的商业模式，在原有“持有+销售”模式的基础上，以“产品+服务”双核赋能，效益与规模并重，稳健性与成长性并存，试图走出一条差异化发展之路。

2021年，大悦城又提出将以原有商业项目及核心商业大区为基础，将轻资产项目发展作为重要的战略方向，以重资产与轻资产联动的点面结合、轻重结合的区域深耕式发展为模式，加快大悦城的商业规模扩张，加速轻资产商业项目的布局。

截至2021年6月30日，大悦城持有12个已开业购物中心，其中包括10个大悦城购物中心、1个大悦春风里和1个祥云小镇项目，商业面积约188万平方米。期末，在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个，面积约176万平方米。

在轻重并举的战略下，2021年以来大悦城的商业版图持续扩张，平均出租率达94%，投资物业租金及酒店运营收入占总收入比重达20.4%，同比提升2.3个百分点。

此外，大悦城还拥有2个北京双子座大厦及中糖大厦两个轻资产管理的写字楼。写字楼与产业地产板块持续优化3C运营服务体系，3C运营服务将实现标准化及可复制性，为管理输出奠定基础。

大悦城方面表示，将加大购物中心轻资产项目的拓展力度，并积极探索城市更新、TOD、社区商业等类型。2021年下半年轻资产商业项目确保签约6个，全年目标是10个，到2024年末，预计轻资产规模不低于40个项目。

融资成本下行

在融资方面，背靠央企的大悦城有着独特优势，且一直保持着较低的融资水平，2020年底，大悦城控股的平均融资为5.10%，2021年上半年末进一步降低至5.06%。

上半年，大悦城积极拓展创新多元化融资渠道，除利用传统公司债，银行贷款等渠道外，还拓展了CMBS及ABS融资渠道，并尝试产业园REITS资本化。期内，大悦城发行了首支CMBS，金额18.01亿元，发行利率3.80%，较同期基准利率4.75%低95bps。

进入2021下半年以来，大悦城单笔融资成本继续下行，多次低于平均融资成本发债。

2021年7月7日，大悦城在银行间市场发行2021年第二期中期票据12亿元，期限3年，利率3.5%；同年7月14日，发行CMBS中信建投——沈阳大悦城资产支持专项计划，发行规模18.01亿元，期限15年，优先级利率为3.8%。

在轻资产策略下，大悦城的财务结构得到了一定优化。截至2021年中期末，现金短债比为1.44，净负债率为95.19%，扣除预收款后的资产负债率71.1%。踩中“一条红线”，属于“黄档”房企。

另一方面，大悦城也在积极盘活公司存量资产，强化自身现金流。2021年11月25日，大悦城控股发公告称，拟3.27亿元挂牌转让深圳办公楼。据悉，大悦城拟以公开挂牌的方式，分层出售位于深圳市福田区的深圳国际交易广场的34层、35层共32套办公房产，每层楼的挂牌转让底价约为1.637亿元。

冲刺千亿目标

据2020年报，大悦城在期内实现全口径销售额694亿，按照其内部约定的900亿年度销售目标计算，完成率约77%。

2021年1-6月，大悦城合同签约销售额总计达到359.59亿元，同比增长20.23%，归母净利润6.15亿元，同比增长8.65%。

就以往的销售分布来看，长三角是主力军，销售额占比为51%，其余区域分布较为平均。在城市布局上，大悦城控股遵循“5 + X”策略，即深耕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游五大城市群，并择机布局辽中南、山东半岛、海西等城市群。

2021年上半年，大悦城共获取10个项目，新增土储计容建筑面积201.9万平方米，权益计容建面约110.6万平方米，新增土储权益比例约55%。在新增土储建面中，约53%位于长三角城市群，32%来自中西部，主要位于成渝经济圈，剩余15%的土储位于京津冀城市群的张家口。

据公告，第三季度大悦城新增5个项目，分别位于重庆、西安、常州、绍兴和成都，此次新增土地面积41.02万平方米，累计斥资约67.04亿元。

根据克而瑞榜单，2021年全年，大悦城实现销售额719.1亿元。

多业态联动

大悦城将自身定位为“城市运营商与美好生活服务商”，持续驱动多业态立体联动，构建起了业态类型丰富、城市布局完善的“大悦”生态圈。

在商业地产领域，大悦城打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，品牌定位时尚、潮流，以年轻中产、成熟中产为核心客群。2020年以来，商业物业发展普遍减速，但大悦城控股通过精细运营持续打造购物中心差异化竞争能力，逆势实现商业提速。

疫情将商业的数字化运营推向了新的高度，伴随着消费升级，大悦城也在不断提升自身的运营模式，创新线下场景体验和大数据系统，以满足更多消费需求。在商业地产项目中，大悦城将科技作为商业和发展的核心一环，将购物中心打造成以科技为中心的购物中心。

从2016年开始，大悦城开始数字化转型，四年之后才将全新的大悦城推出。2020年，大悦城引进AI技术，通过智能服务机器人独有语音招揽、营销互动、多点位大屏展示的方式，实现了实体场景的数据化，帮助商场提升服务效率。

在改造过程中，大悦城搭建了一套独有系统“悦·云”，包含人工智能、区块链、摩方中台，从成本中心（POS、ERP、CDP）和利润中心（数据熔合、自运营、营销）入手重点去数字化。

在住宅地产领域，大悦城打造了“壹号、祥云、锦云及鸿云”四大产品系列，项目布局北京、上海、深圳、天津、杭州、苏州、南京、成都、重庆、武汉、长沙、沈阳、青岛、烟台、厦门、昆明等20余个城市。

在产业地产、写字楼、酒店、长租公寓等创新发展和优质投资领域，大悦城聚合跨行业资源，创造共赢营商环境，为科技、大健康等国家重点战略行业提供优质保障。

责任编辑：丽娅梓译

来源：乐居财经研究院

作者：魏薇

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