孔鹏的宿命-乐居财经

孔鹏的宿命

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地杨凯越 4.0w阅读 2022-02-09 09:21

编者按：中国房地产处于大开发和大资管两个折叠的不动产时代，在新经济下，互联网、高科技、大数据如同水银落地，无孔不入。乐居财经推出《重构2022》对话，与不动产行业链条中的决策者，一起思考新时代下的新课题。本期对话嘉宾：清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏。

撰文 | 杨凯越

访谈 | 陈海保

摄影 | 赵东辉

出品 | 乐居财经

再见孔鹏，他整个人松弛不少，坐在茶桌前，闲聊着正在做的事。

3年多前，当他离开旭辉后，有人在百度搜“孔鹏去向？”。都知道他去创业了，但到底在干什么，成了谜。

“城市更新领域的科技服务商。”孔鹏用一句话总结了他的创业方向。这描述似曾相似，似乎业内也有很多先行者，但孔鹏用了一个“更时髦”的新武器——科技。“做绿色数字人居：绿色低碳是目的、数字科技是手段，人居空间是场景。”

他对当下事业的定义是“城市更新领域的科技公司。”也正因如此，孔鹏的办公室也变得科技感十足：门上2个感应装置，手表就能开锁。屋内智能音响、咖啡机皆有，温度计链接着加湿器，全屋联控。

科技不是个低门槛，而孔鹏的底气则来自他和清华大学深厚的渊源。

孔鹏是典型的“清华人”，那块写着校训“厚德载物”的匾额一直跟着他。也是在他的牵线下，旭辉和清华建筑学院合作研究“未来人居”，双方于2015年首提“可持续社区”的概念。

后来，他没有选择大开发，而是自己去啃那块最硬的骨头——城市更新。在2019年，孔鹏履新清华大学可持续住区研究中心主任。“能扛下来，全靠坚持理想和之前的家底。”

46岁的孔鹏，坚持选择了做自己。在壬寅虎年的正月初四，他写道：“人过四十理应不惑，不想再为五斗米折腰；不想再终日碌碌的去努力实现年复一年的数字和目标。”

三年磨一剑。“如今0-1的阶段已经进行了90%，到了1，意味着可批量复制。”孔鹏对自己的进度和成果表述谨慎，但他仍忍不住透露了一下：“今年会有几个成果落地。”

被认知牵引的宿命

交谈间，孔鹏的自信和豁达让人印象深刻。但解释为何会选择当下的方向？孔鹏却用了“宿命论”，他有点释然地说道：“人生还是有宿命的，可能我的宿命就是将不动产做到底。”这一点也不玄幻，孔鹏补充道：“人的宿命注定是被认知牵引的。”

于孔鹏的认知里，不动产行业的可持续性是毋庸置疑的。“我觉得不动产是个做不完的事。只要有人就要有不动产，就会有对人居空间的需求。所以这个行业的可持续性是毋庸置疑的。”他在自己的公众号中补充道：泡沫出清后资源和能力的价值还会体现，十几万亿的大行业不会轰然倒塌。

当然，他也不否认房地产将要翻篇的事实，但他有自己的解读：“准确说翻篇的不是不动产，而是房地产开发。”在他看来，不动产于不同历史阶段会有不同表现形式，而中国长达近30年的房地产开发高速发展期，他认为只是不动产这一阶段的表现形式。

“这一阶段简单直接——盖新房变现。同时此阶段也出现了推倒旧房盖新房，随后变现的‘伪城市更新’。”在孔鹏看来，这两种形式只是获取土地的路径发生改变，本质没有区别。

2021年，孔鹏所说的房地产开发出现大幅度动荡，行业洗牌加剧。尤其到下半年，房企“雷”声阵阵，从业者、购房者，人人自危。直至年底，往年年终奖羡煞旁人的地产人，都在担心保不住饭碗。有媒体统计，超过45%的从业者没有年终奖。

房地产开发大势已去，是不得不承认的事实。孔鹏直言“房地产重构的事正在发生，而且速度远比我想象中快。”他对这一天的到来早有预见，但到来速度之快，带来动荡之大却在他预料之外。“我以为整个转变会在3年左右完成，没想到集聚在一年时间内，发生如此巨变。”

看得出，面对这一年的大波动，即使是他也心有余悸。“如果是3年内慢慢转变，所有人的感受都会好很多。”但作为深耕房地产行业二十年的“老炮”，孔鹏透过当下的市场环境，仍然看到了房地产开发翻篇后的前景和希望。

“未来的增长方向，应该就是不动产的资产运营：应该是通过真正的‘城市更新’，将空间升级、内容更新后的不动产运营。”运营成为孔鹏认定的不动产关键词。在他看来，目前人居空间大致分三类：居家、工作和消费，但无论是哪类，空间都已经足够多了。“大部分时间都是空间在等人。”而他则希望借助数字化工具，对空间进行实时调度，调整空间与人需求的供需关系，从而达到空间利用的效率最大化。

“房地产开发是改善总供需矛盾，这条路已经走了很多年了，再继续做就是给社会增加负担。未来的道路应该针对现有空间，提高空间的使用效率以及对应能源资源的使用效率。”孔鹏总结道。他认定，这条赛道是有巨大机会的。

做好3件事

认准了赛道，孔鹏的创业规划清晰了许多，他为绿色数字人居选择了三个落地方向：“城市更新的代建服务、数字新基建平台和数字策展中心。”孔鹏解读道。

创业初期，城市更新的代建业务，为孔鹏的创业之路输血。近两年，孔鹏则将更大的精力投入数字新基建平台之中。

“市场很大，要找一个切口切入。”而数字化平台就是孔鹏认定的切口。去年3月，孔鹏在自己的公众号里写道：“原来我们生活在物理世界，现在我们在从物理世界向数字世界融合。世界数字化的同时，社会也会发生变化，人类借此获得了跨越时空的认知能力和组织能力。”

目前，孔鹏通过清华CSC中心研发的新基建数字平台（清华云视），结合室内外机，多维度收集用户的时空轨迹数据，然后进行能源资源匹配。听上去有点费解，孔鹏举了几个更加贴近生活的例子。“我们都有自家难以满足的空间需求，比如兴趣爱好空间。如果我们在社区地下室更新改造出一间画室，所有有此爱好的居民可以分时付费使用，即满足了美好生活的向往又促进了社群交往和社会稳定。”

系统还可以智能分析用户对于空间的实时使用状态和使用规律，从而匹配最适宜的能源资源供给。“举个例子，系统分析你每天晚上8点后到家的概率是95%，在这之前全屋设备就会自动处在低能耗模式，这就叫做算法节能数据降碳。”

平台原理并不复杂，但这件事做好了，可以提高空间使用效率，同时实现节能降碳，从人居角度响应低碳、可持续发展的号召；丰富社区生活，也能使社区氛围更加融洽，增强社会稳定性。最重要的是充分利用低效空间，大幅增加了低效资产的资产价值。

因此，该平台可以有效推动城市更新的品质和价值。“城市更新想做好挺难的。”孔鹏坦言。“城市更新缺的是要有人愿意干，还得能干得有亮点，能有资金回报，这样才会有社会资本投入，才会变成商业行为，而非政府补贴行为。”

而清华云视则完美匹配了有亮点、有回报的这两点需求。通过数字新基建系统，给传统修修补补的城市更新带来了运营新亮点，也凭借数字化介入后的的体验感提升，进一步助推了低效资产的价值提升。

孔鹏透露，今年在大兴会有一个加载了“清华云视”数字化平台的城市更新项目面世，而与首开和建行的合作项目也都在深入洽谈中。不过更快的，是孔鹏的另一项工作——王府井数字策展中心。

从小在王府井附近长大的孔鹏，对如今王府井商业的凋零颇感唏嘘。“王府井每年有5000万人次的流量。”他透露，因此他选择此地，打造数字策展中心，“在王府井，你会看到一个从线下公域到线上私域的全域营销新模式。”

“线上强调效率，能够快速检索、快速下单，海量存储。但线下则紧握着体验感和场所记忆促进消费的优势。”孔鹏认为，只有把两者都把握住了，结合在一起，才是真正的全域营销模式。

未来在王府井，孔鹏将打造一个线下秀场和线上商城高频互动的数字策展中心，将大批量公域流量通过导流，转化为品牌的私域流量。同时，他还想借此孵化更多文创品牌。

在他看来，这也是城市更新的一部分“让王府井这样的老商业街焕发新活力，也很有意义。”同时这样也进一步聚集了空间运营的内容资源。数字策展中心可以供更多的商户使用，体验更集约，交易也更高效，同样为绿色数字人居助力。

把面子放下来

种种规划细听下来，不少理念都似曾相识，不少规划也都有先行者，但孔鹏却认为这正是“创业的常态”。“如果想创业，应该是基于资源或能力比较优势，选择成熟行业，才有比较大的成功率。”

而创新与创业，本质上就是两件独立的事情，孔鹏甚至认为：“在某种意义上，创新就是创业路上最大的‘坑’，先创业再创新，恐怕才是最佳的战略选择。”

创业满3年，孔鹏才逐渐进入收获期，看得出这节奏不算太快。

可能也正因慢节奏，创业过程中，孔鹏也甚少感受到焦虑。“可能会为某些事情的进展不顺利焦虑2天，但整体很少感到很大的焦虑。”

哪怕还没赚到钱，他也看得开。“好在我家底还算厚实。”他调侃说：“即使我明天就退休了，生活也还过得去。但现在还这么年轻，总得干点什么吧。”

无论是“明星CEO”，还是创业老板，孔鹏每年都会给自己放个假，给自己留一个独处的时间，放空自我，沉下心来思考。“2020年隔离了14天，今年隔离了21天，我很享受隔离的时光，作息规律，体重下降，今年隔离期间，我看完了3大本书。”

这定期放空作用不小，老朋友会明显感受到孔鹏的转变。从甲方变乙方，从为人打工到做自己，桩桩件件都不容易，孔鹏坦言“一路走来都是修炼。”他一句话总结成功转变的心得：“最关键的就是要把面子放下。”

他调侃道：“说来好笑，为了‘不为五斗米折腰’的初衷，三年来反而彻底贯彻了‘乙方思维、客户至上、换位思考、价值为本’，身段柔软到令自己吃惊。”

可放下面子后，反而一片豁然开朗，很多所谓的困难都变得简单清晰，他也有了接受“失败”的底气。“其实辞职到现在，从没断过挖我去继续做房地产开发的人。”孔鹏自信地说：“行业内卷，都想找高手救命。”

会不会回去？孔鹏意外地并不十分排斥。“不会觉得我没退路，房地产开发是我的老强项，回去也无不可，一切都是面子问题。放下了，就会轻松很多，也会坦然很多，人生的选择更多。”

但孔鹏仍想再坚持坚持“做自己”，他没有给自己设立目标或是期限，只要想做就会坚持下去。“城市更新这个事做好了，是我的成绩。没做好，我想也会给后来者提供经验，我觉得这也是收获和成就。每个新事物都会有先驱和先烈，都值得尊敬。”

责任编辑：梓译

来源：见地

作者：杨凯越

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