文/乐居财经 李奕和

  去年8月，手持现金3743万的皇庭国际，却意图以6097万元交易价收购意发功率股权。当时，其还有逾期未偿还债务32.57亿。

  这样一笔交易，自然引来了深交所的问询。

  面对质疑，皇庭国际称，以自有资金不能满足本次交易支付需求，公司将通过全力推动房产出售及其他措施筹集资金。

  此后为推动交易达成和公司顺利转型，皇庭国际陆续出售旗下资产，甚至其仅有的几项核心资产，也被摆上货架。

  2月7日，皇庭国际（000056. SZ）又一次披露资产出售公告。

  其拟预挂牌转让持有的深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）及重庆皇庭珠宝广场有限公司（以下简称“重庆皇庭”）各不少于51%股权。

  资料显示，融发投资持有深圳福田皇庭国商购物广场，重庆皇庭则对应持有重庆皇庭珠宝城，均是皇庭国际旗下最为核心的两项投资物业之一。

  两目标公司截至去年底合计的资产总额达82.83亿元。而至去年三季度，皇庭国际的总资产121.11亿元。

  经初步测算，本次交易拟出售资产最近一个会计年度经审计的资产总额占其最近一个会计年度经审计资产总额的比例超过50％，构成重大资产重组。

  为转型布局半导体，同时深陷债务漩涡、业绩亏损等负面消息的皇庭国际，正一步步把自己“掏空”。

  “掏空式”转型

  2021年8月4日，为推动战略转型，探索新业务，皇庭国际下属全资子公司皇庭基金作为买方，与意发产投基金的部分合伙人德兴产融基金管理有限公司、杨仲夏签署转让协议。

  据此，皇庭基金以6097万元的交易总价，收购意发产投基金20%股权，以间接持股意发功率。

  意发功率全称“德兴市意发功率半导体有限公司”，主要从事功率半导体器件及智能功率控制器件的设计、制造及销售，公司具备从芯片设计、晶圆制造到模组设计一体化的能力。

  当时，皇庭国际称，此次收购是公司围绕“商管+科技”发展战略布局半导体行业的第一步，有助于公司形成新的业务。

  此收购方案在两个月后出现了调整。

  去年10月27日，皇庭国际公布对意发功率的最新投资方案，从此前收购股权改为对目标公司进行增资。皇庭基金向意发功率增资5000万元，完成后，将持有意发功率13.3774%的股权。

  根据皇庭国际2021年三季报，该公司手上持有现金仅5471.16万元，刚好覆盖该次交易的总价款，资金捉襟见袖。而皇庭国际称，除向意发功率增资外，公司还在与意发功率的核心管理团队洽谈股权收购及合作事项。

  言外之意，皇庭国际对意发功率的投入还将持续。

  事实上，为了筹集资金、达成收购，完成进军半导体的夙愿，皇庭国际开始了疯狂的甩卖模式，并引入新股东持股。

  今年1月12日，华银（深圳）金融控股有限公司（以下简称“华银公司”）拟通过竞价交易、大宗交易等方式，收购皇庭人和所持有的皇庭国际股份。华银公司由此持股了皇庭国际5.01%。

  1月26日，皇庭国际公告以交易对价5000万元，将旗下成都市皇庭商业管理有限公司（以下简称“成都皇庭商业”）100%股权售予华银公司。同时，华银公司还需替成都皇庭商业偿还8.21亿元的相关贷款。

  成都皇庭商业主要资产为位于成都市高新区天府大道吉瑞三路99号的皇庭国际中心，写字楼总面积约5.3万平方米。

  这笔出售公告披露的仅12天后，皇庭国际又一次将深圳福田皇庭国商购物广场、重庆皇庭珠宝城两项投资物业挂了出来。

  据了解，皇庭国商购物广场占地面积4.23万平方米，商业建筑面积8.06万平方米，早于2013年已经开业。重庆皇庭珠宝城占地面积2.2万平方米，建筑面积12万平方米，是重庆少有以珠宝为主题的新型商业综合体。

  更值得一提的是，皇庭国商购物广场、重庆皇庭珠宝城和成都皇庭国际中心是皇庭国际最为核心的三个商业投资物业。

  除此之外，皇庭国际持有的投资性房地产还有重庆公寓、广州市解放北路大北新街22号5楼以及深圳市罗湖区松园南九巷6栋804。

  2021年上半年，皇庭国际持有的投资性房地产公允价值合计93.54亿元。当中，皇庭国商购物广场、重庆皇庭珠宝城和成都皇庭国际中心三项物业入账的公允价值就达92.29亿元，占98.66%。

  最新两笔出售达成后，皇庭国际将被“掏空”，其所持有的投资物业也将所剩无几。

  业务“围城”

  在市场、调控、融资等多方夹击下，房地产企业度过了寒风瑟瑟的2021年。

  据乐居财经此前统计数据，截止2022年1月29日，已披露2021业绩预告的41家A股上市房企，有22家盈利，占比约54%；有19家亏损，占比约46%，接近一半。亏损最多的企业达391亿元。

  回归皇庭国际而言，“出清式”的战略转型，与其所遭遇的困境也不无关系。

  根据1月29日公告，2021年，皇庭国际预计实现营业收入7亿元至7.3亿元；归属于上市公司股东的净利润-11至-15亿元，扣除非经常性损益后的净利润为-6至-10亿元。亏损较上年同期大增。

  究其原因，投资性房地产公允价值下降、计提利息费用上升及应收账款减值是其中的主因。2月7日，这一纸让人不太满意的业绩预告引来了深交所的问询。

  深交所要求其说明投资性房地产公允值变动的合理性；有息债务余额，短期内到期及逾期债务情况；以及应收账款减值准备计提是否涉及股东的资金占用情形。

  事实上，自2018年起，皇庭国际净利润便逐年下滑，并在2020年出现亏损。其当年归母净利润-2.92亿元，同比暴跌684.99%。

  截至去年三季度，皇庭国际持有现金及现金等价物5471.16万元。与之形成鲜明对比的是，该公司短期借款7.01亿元、一年内到期的非流动负债33.49亿元。短期需偿还的负债40.5亿元。现金缺口巨大。

  对于本次挂牌，皇庭国际称，股权转让可以优化资产负债结构，改善财务状况，也是公司实现产业战略转型和探索新业务的重要步骤。资产出售成为其甩掉“包袱”的另一种方式。

  根据挂牌交易条件，摘牌方需清偿融发投资、重庆皇庭对皇庭国际及相关方的全部债务。

  截至去年底，融发投资总资产74.96亿元、总负债53.68亿元、净利润-7.91亿元；重庆皇庭总资产7.868亿元、总负债7.873亿元、净利润-4259.32万元。

  目前，皇庭国际持有的融发投资100%股权、重庆皇庭100%股权，均处于质押状态。因金融借款合同纠纷，其持有的融发投资60%股权以及重庆皇庭100%股权被冻结。

  同时，融发投资持有的核心资产深圳皇庭广场，以及重庆皇庭持有的核心资产重庆皇庭广场已被诉前保全。

  事实上，此前已被出售予华银公司的成都皇庭国际中心，其100%股权也已被质押。

  此前，皇庭国际为取得在徽商银行股份有限公司的6亿元贷款，用该资产办理抵押担保。目前，该公司尚欠贷款本金余额4.59亿元及相关利息。

  另一方面，即便皇庭国际一厢情愿要实现产业转型和新业务探索。但意发功率的发展目前仍不尽如人意。

  2020年，意发功率营收3572万元，净亏损1200万元；2021年1-4月，其实现营收1725.1万元，净亏损2162.26万元，经营活动产生的现金流净额-790.71万元。

  相比之下，仅出售成都皇庭商业一项物业，皇庭国际每年的收入将减少约5200万元，上市公司净利润将减少约800万元。

  在仅有的几项核心投资物业出售后，皇庭国际业务的持续经营能力备受考验。