《乐居大湾区》周刊2月18日 第22期

  乐居财经 吴壁生 发自佛山 三十年河东，三十年河西。

  在房地产下行背景下，房企开启“卖卖卖”模式，2022年1月以来，奥园、世茂、融创等一众头部房企纷纷将旗下多个项目摆上货架，其中不乏商业地标等优质资产。

  佛山也不例外，房地产市场暗流涌动，从花样年“闪退”佛山四盘、佳兆业预售款遭监管银行挪用、五矿信托“接盘”恒大大良项目……各种市场传闻令人目不暇接。

大良金碧华府建设实景图

  新年伊始，房地产收并购大幕已悄然拉开，民营企业打响淘汰战，央国企砍价正酣，佛山楼市更是杀出“6折哥”，市面上都有哪些持币买家呢？

  收并购杀出“6折哥”

  房企开启变卖模式，佛山房地产收并购市场不乏“捡漏”机会，一些手头资金宽裕的房企，尤其国企央企正在加速进场。

  早于1月10日，据报道，广东省政府拟“牵线搭桥”并购出险房企项目，保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和中国绿发等9家央国企，被要求通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家企业提供流动性支持。

相关媒体报道

  从保利华南、中海地产再到华侨城，2021佛山权益销售金额都跻身前十强，前两家更是都取得了超百亿的业绩，或将进一步深耕佛山市场。不过，据乐居了解，不少国企在收并购谈判中表现极为强势，对项目砍起价来毫不留情，往往都是6折起步，因此有佛山房企人士调侃道：“俗称6折哥。”

  以当代金沙洲高地价项目为例，贵为佛山首宗地价突破2万+的地块，由于自身债务危机项目停工多时，并被南海住建局直接点名佛山当代绽蓝置业有限公司，即当代项目公司出现“资金链断裂”，传言“保利、中海、越秀等央国企也在谈这块地”，当代以总价3.9亿斩获的地块，市面上有房企想1.3亿收购，基本上要打“骨折”（五折）。

佛山2021年房企权益金额前十强榜（数据来源：克而瑞）

  而除了大型的央国企之后，佛山本土国企的佛山市建设开发投资有限公司（即佛山建投），为佛山市国资委管理的市属一级企业，2021年营收过百亿，融资手段丰富，融资成本不断下降，拥有深厚的房地产开发经验，或效仿上海国资正接手世茂项目，促进房地产市场长期稳定健康发展。

  从最早喊出“活下去”到如今强调“节衣缩食”的万科，直言“不可能找到比房地产还赚钱的行业”（郁亮语），聚焦地产主业之余手握充裕现金，不过在佛山市场上“余粮”不多，或许也将伺机而动。

  沉寂有段时日的实力房企，从华远到远洋等，也纷纷重拾进取佛山之心，前者华远进军旧改市场，夺得了里水河村山塘工业区项目，扩容其在湾区的土地储备；后者远洋除了联手北控于里水布局下一子之外，旗下远洋资本收购了红星地产及其团队，也大大增强了实力。

  此外，佛山一众本土房企中，碧桂园、美的置业等早已实现全国化布局的大型房企自不必多言，另有东建、宏宇、能兴、海逸等本土房企，深耕佛山多年，不盲目寻求扩张，目前也行有余力。

  如东建禅城多盘在售之余，手握果房整村改造项目，有望今年内转化入市；又比方说以陶瓷为主业的宏宇集团，也积极发力旧改，近期夺得了大沥黄岐超658亩工业园改造项目。

宏宇大沥一工业园改造项目

  房企如何卖身自救？

  自2021年下半年恒大债务危机爆发，地产巨头“大而不能倒”的神话破灭，随后花样年、佳兆业、阳光城等一众中小房企也相继陷入流动性危机，而上述房企在佛山布局有诸多项目，这些楼盘的前景受到了广泛的关注议论。

  若合作项目的话，房企们往往优先选择退股，只求迅速回笼资金。以花样年为例，短短两个月就悉数退出了佛山四个合作开发项目，涵盖桂城的广雅院、北滘的云璟、好时光项目、大沥的三堂院，纷纷将股权转予合作房企。期间，花样年董事局主席潘军也曾撰文反思：“我们对政策的解读深度不够，国家已经在调控了，但（2021）上半年还在高歌猛进。”

广雅院销售中心实景图

  “广雅院这个项目能赚钱的，可惜了。”当时有佛山房企人士向乐居感慨道。事实上，据粤湾数据研究院统计，该项目2021全年网签房源达1197套，备案金额达38亿元，无论套数还是金额，都高居佛山年度单盘销售榜单前列。

广雅院项目2021年网签成绩一览

  房地产相关信托也想尽办法止损。于1月17日，恒大地产成功转让佛山盈沁地产49%股权，五矿信托接盘。换言之，该公司旗下的佛山恒大金碧华府正式由五矿接手。不过，有业内人士指出，五矿信托只是出资方，该项目后期大概率还会找第三方合作。

  对此，五矿信托回应称，面对恒大集团项目风险，五矿信托始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领，以维护投资人的利益为首要目标，积极寻求资产的多元化应对和化解路径。经过反复论证，五矿信托认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

恒大金碧华府在建工地实景

  不止于此，伴随着房地产项目资金流持续紧张，与监管银行矛盾也浮出水面，多方博弈加剧。如作为佳兆业悦峰的开发贷及专款监管账户银行，华夏银行佛山分行竟擅自挪用了该项目的预售款，涉及金额超过2亿元，“此举大概是为了保全自身债权，不惜代价止损”，知情人士称。

  紧接着1月24日，佳兆业悦峰项目发布声明称，经过与政府、监管银行友好协商，目前该笔预售款已返还，并将专项用于项目复工复产计划，全力确保项目如期交付。佛山市住建局也表示，华夏银行方面已经配合政府做好了相关工作，所以后续也下架了相关通知。

佳兆业悦峰项目声明

  受种种不利因素影响，官方数据显示，2021年佛山房地产开发企业完成投资2342.88亿元，呈现出下滑趋势，比2019年下降了4.0个百分点，同时房地产资金来源同比增长3.4%，其中国内贷款同比下降6.0%，自筹资金同比下降0.4%，定金及预收款同比增长9.8%，各项应付款同比下降5.6%。

  中央频频传递纠偏信号

  从政策来看，自去年年底以来，金融监管部门频频释放政策信号纠偏房地产金融政策，力图改善房企融资环境。在近期召开的央行、银保监会年度工作会议上，两大监管部门均将“促进房地产业良性循环和健康发展”列为今年的重点工作之一。

  在上述大背景下，房企洗牌加速并购过程中，央企们率先获得了并购融资支持，涵盖招商蛇口、华侨城、华润置地，尤其华润置地、华润万象生活获得招商银行高达230亿额度，专用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

图源：华润置地

  同时，为着力推进房地产行业风险化解及出清，多家媒体报道称，近期金融监管部门日前召集几家全国性金融资产管理公司（AMC）开会，将研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

  不过，对于涉险房企项目相关业务的机会，业内人士普遍认为，因房地产行业整体形势不佳难言见底，且不少项目质量欠佳、牵涉复杂的债权债务纠纷，预计从政策利好到密集落地实操仍有待时日。

  而对于已经出现风险、尤其是头部房企，项目多存在超融和私售两个核心问题，超融是指一个项目实际嵌套了多个融资品种，甚至实际融入的资金超过了项目实际需要的100%以上；私售是指项目被私下销售，即项目的销售资金并没有进入监管账户、形成事实上的外流，即便后续项目完成出售，仍存在资不抵债的风险。

  据克而瑞研究中心分析，2022年上半年行业偿债仍处于高峰期，房企流动性依旧承压，投资并购受到外部融资难输血、销售回款疲软、债务到期压力等多重现实因素的综合影响，阻力比较大。

  尽管短期内房企整体投资仍难放松，投资并购将趋于谨慎，但在监管层指引下，国企、央企将成为市场接盘主力军，另有一些经营稳健、资金面良好的民企或也将参与抄底。克而瑞研究中心预测。