乐居财经 吴壁生 发自佛山 三十年河东,三十年河西。
在房地产下行背景下,房企开启“卖卖卖”模式,2022年1月以来,奥园、世茂、融创等一众头部房企纷纷将旗下多个项目摆上货架,其中不乏商业地标等优质资产。
佛山也不例外,房地产市场暗流涌动,从花样年“闪退”佛山四盘、佳兆业预售款遭监管银行挪用、五矿信托“接盘”恒大大良项目……各种市场传闻令人目不暇接。
大良金碧华府建设实景图
新年伊始,房地产收并购大幕已悄然拉开,民营企业打响淘汰战,央国企砍价正酣,佛山楼市更是杀出“6折哥”,市面上都有哪些持币买家呢?
收并购杀出“6折哥”
房企开启变卖模式,佛山房地产收并购市场不乏“捡漏”机会,一些手头资金宽裕的房企,尤其国企央企正在加速进场。
早于1月10日,据报道,广东省政府拟“牵线搭桥”并购出险房企项目,保利、华侨城、招商蛇口、华润、中粮、五矿地产、中建、金茂和中国绿发等9家央国企,被要求通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家企业提供流动性支持。
相关媒体报道
从保利华南、中海地产再到华侨城,2021佛山权益销售金额都跻身前十强,前两家更是都取得了超百亿的业绩,或将进一步深耕佛山市场。不过,据乐居了解,不少国企在收并购谈判中表现极为强势,对项目砍起价来毫不留情,往往都是6折起步,因此有佛山房企人士调侃道:“俗称6折哥。”
以当代金沙洲高地价项目为例,贵为佛山首宗地价突破2万+的地块,由于自身债务危机项目停工多时,并被南海住建局直接点名佛山当代绽蓝置业有限公司,即当代项目公司出现“资金链断裂”,传言“保利、中海、越秀等央国企也在谈这块地”,当代以总价3.9亿斩获的地块,市面上有房企想1.3亿收购,基本上要打“骨折”(五折)。
佛山2021年房企权益金额前十强榜(数据来源:克而瑞)
而除了大型的央国企之后,佛山本土国企的佛山市建设开发投资有限公司(即佛山建投),为佛山市国资委管理的市属一级企业,2021年营收过百亿,融资手段丰富,融资成本不断下降,拥有深厚的房地产开发经验,或效仿上海国资正接手世茂项目,促进房地产市场长期稳定健康发展。
从最早喊出“活下去”到如今强调“节衣缩食”的万科,直言“不可能找到比房地产还赚钱的行业”(郁亮语),聚焦地产主业之余手握充裕现金,不过在佛山市场上“余粮”不多,或许也将伺机而动。
沉寂有段时日的实力房企,从华远到远洋等,也纷纷重拾进取佛山之心,前者华远进军旧改市场,夺得了里水河村山塘工业区项目,扩容其在湾区的土地储备;后者远洋除了联手北控于里水布局下一子之外,旗下远洋资本收购了红星地产及其团队,也大大增强了实力。
此外,佛山一众本土房企中,碧桂园、美的置业等早已实现全国化布局的大型房企自不必多言,另有东建、宏宇、能兴、海逸等本土房企,深耕佛山多年,不盲目寻求扩张,目前也行有余力。
如东建禅城多盘在售之余,手握果房整村改造项目,有望今年内转化入市;又比方说以陶瓷为主业的宏宇集团,也积极发力旧改,近期夺得了大沥黄岐超658亩工业园改造项目。
宏宇大沥一工业园改造项目
房企如何卖身自救?
自2021年下半年恒大债务危机爆发,地产巨头“大而不能倒”的神话破灭,随后花样年、佳兆业、阳光城等一众中小房企也相继陷入流动性危机,而上述房企在佛山布局有诸多项目,这些楼盘的前景受到了广泛的关注议论。
若合作项目的话,房企们往往优先选择退股,只求迅速回笼资金。以花样年为例,短短两个月就悉数退出了佛山四个合作开发项目,涵盖桂城的广雅院、北滘的云璟、好时光项目、大沥的三堂院,纷纷将股权转予合作房企。期间,花样年董事局主席潘军也曾撰文反思:“我们对政策的解读深度不够,国家已经在调控了,但(2021)上半年还在高歌猛进。”
广雅院销售中心实景图
“广雅院这个项目能赚钱的,可惜了。”当时有佛山房企人士向乐居感慨道。事实上,据粤湾数据研究院统计,该项目2021全年网签房源达1197套,备案金额达38亿元,无论套数还是金额,都高居佛山年度单盘销售榜单前列。
广雅院项目2021年网签成绩一览
房地产相关信托也想尽办法止损。于1月17日,恒大地产成功转让佛山盈沁地产49%股权,五矿信托接盘。换言之,该公司旗下的佛山恒大金碧华府正式由五矿接手。不过,有业内人士指出,五矿信托只是出资方,该项目后期大概率还会找第三方合作。
对此,五矿信托回应称,面对恒大集团项目风险,五矿信托始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领,以维护投资人的利益为首要目标,积极寻求资产的多元化应对和化解路径。经过反复论证,五矿信托认为通过获得项目公司全部股权及管理权,推动项目正常化运营,是当前解决恒大项目问题的最优方案。
恒大金碧华府在建工地实景
不止于此,伴随着房地产项目资金流持续紧张,与监管银行矛盾也浮出水面,多方博弈加剧。如作为佳兆业悦峰的开发贷及专款监管账户银行,华夏银行佛山分行竟擅自挪用了该项目的预售款,涉及金额超过2亿元,“此举大概是为了保全自身债权,不惜代价止损”,知情人士称。
紧接着1月24日,佳兆业悦峰项目发布声明称,经过与政府、监管银行友好协商,目前该笔预售款已返还,并将专项用于项目复工复产计划,全力确保项目如期交付。佛山市住建局也表示,华夏银行方面已经配合政府做好了相关工作,所以后续也下架了相关通知。
佳兆业悦峰项目声明
受种种不利因素影响,官方数据显示,2021年佛山房地产开发企业完成投资2342.88亿元,呈现出下滑趋势,比2019年下降了4.0个百分点,同时房地产资金来源同比增长3.4%,其中国内贷款同比下降6.0%,自筹资金同比下降0.4%,定金及预收款同比增长9.8%,各项应付款同比下降5.6%。
中央频频传递纠偏信号
从政策来看,自去年年底以来,金融监管部门频频释放政策信号纠偏房地产金融政策,力图改善房企融资环境。在近期召开的央行、银保监会年度工作会议上,两大监管部门均将“促进房地产业良性循环和健康发展”列为今年的重点工作之一。
在上述大背景下,房企洗牌加速并购过程中,央企们率先获得了并购融资支持,涵盖招商蛇口、华侨城、华润置地,尤其华润置地、华润万象生活获得招商银行高达230亿额度,专用于并购业务,业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
图源:华润置地
同时,为着力推进房地产行业风险化解及出清,多家媒体报道称,近期金融监管部门日前召集几家全国性金融资产管理公司(AMC)开会,将研究AMC按照市场化、法治化原则参与风险房企的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
不过,对于涉险房企项目相关业务的机会,业内人士普遍认为,因房地产行业整体形势不佳难言见底,且不少项目质量欠佳、牵涉复杂的债权债务纠纷,预计从政策利好到密集落地实操仍有待时日。
而对于已经出现风险、尤其是头部房企,项目多存在超融和私售两个核心问题,超融是指一个项目实际嵌套了多个融资品种,甚至实际融入的资金超过了项目实际需要的100%以上;私售是指项目被私下销售,即项目的销售资金并没有进入监管账户、形成事实上的外流,即便后续项目完成出售,仍存在资不抵债的风险。
据克而瑞研究中心分析,2022年上半年行业偿债仍处于高峰期,房企流动性依旧承压,投资并购受到外部融资难输血、销售回款疲软、债务到期压力等多重现实因素的综合影响,阻力比较大。
尽管短期内房企整体投资仍难放松,投资并购将趋于谨慎,但在监管层指引下,国企、央企将成为市场接盘主力军,另有一些经营稳健、资金面良好的民企或也将参与抄底。克而瑞研究中心预测。
重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服】